高雄市场目前是这样.
你看土地交易价就知道.
交易超热,但是价格没起来.或是说虽然有一丁点上升,但速度超慢...XD
这扯到房地合一税的问题.
目前大家对房地合一税都处于难处理状态.
包含炒地皮的,包含炒新屋的...
也因此,价格很难往上炒.
这种情况下,你想期待你的新屋增值?
你买700,代收款30好了...
请问未来你要卖多少才会赚钱??
你卖750应该只是打平(并且还是仲介折佣后)
而旁边另一个建商刚推案,他卖710.
请问买家会去买你的二手屋750还是去旁边当VIP买建商的710??
你唯一就是赚装潢的钱...利用下一手买家对装潢价格的陌生而赚利润.
(设计师和包商都会坑人...XD..它们坑人比建商更厉害...5万的沙发都嘛报给你15万
其实投资客的利润,很多都是建构这些坑人的报价上面.
你翻一间公寓要150~200??..那我翻好一点翻60好了,赚你40就好.
60很有良心了...没良心的都翻20~30...
so..你看我多有良心...没良心的是那个要帮你翻150~200万的设计师或包商
啥?你说投资客翻得比较烂...XD...果然被坑的很严重,连认知都被曲解了)
问题是,你新屋装潢几乎都是木作,这种国税局很爱砍.
所以你买700,装潢50,你卖800只是打平,你必须卖到830以上才有免强的利润.
(这样才赚30,你700万等级的新屋出租的租金一年就有30万了)
而你买卖价差130万,请问你房地合一怎样处里??
你少说要跟国税局说你装修了150万...
阿靠杯,你一间26坪的"新"小房子,你装修150万??.....国税局会怎样想??
你一定被东扣西扣..
到后来你算上税金,你就赔钱了...XD
(做硬件比较不会被砍)
so...投资在房地合一降税前,新屋都不可以碰.
当然我是指封闭市场下...如果市场被开放让财团或是外资近来,那是另外一件事情.
(财团被政府挡得死死的,空军要感谢马英九..XD
不然对财团来讲,3~5%投报他们就抢著做,详细参考高雄总图二期,龙华国小等
财团当年被金八条卡到,跑去英国炒楼,目标利润也才3.x%...
台湾人要感谢台湾财团没办法炒作纯住宅...生在福中要知福)
自住的话有太多考量.
所以我不太喜欢帮自住做决定.
租房子其实有很多成本和奇摩子的问题.
搬家是很麻烦又很累的事情.(单身狗散退)
别人的房子你不会花钱上去,那住宅品质自然比较下降.
(租屋的人再好,他给你的东西也都是次级品,
也就是你去租2000万的房子,你用的家具店也是比真的自己买2000万房子的人等级不一样.
更不用说中古屋,都嘛是用烂东西...
至于自己带家具电,那你搬家成本很高外,你其实找房子很麻烦
很多出租的房子会有部分家具,你重叠到房东可不一定愿意帮你把重叠的东西移走)
然后免强买一间小两房新屋,生了小孩不够用怎么办.
买中古屋要翻修,外行会被设计师和包商坑..
so...零零总总的问题太多了.
又扯到很多人爱面子要新屋,有些人得了不买透天就会死得病,有些人有蛋黄区强迫症.
因此,自住一般我都不给意见,我只给一个大致上的状况.
大致上,房价要跌必须是市场资金大量抽离.
涨要有理由,跌也要有理由,一点都不如那些白痴名嘴讲的那么简单.
1990年是经济恐慌,2000年网络泡沫...
1990年,股票从一万两千点一次崩溃到两千多点.
2000年台海危机+网络泡沫,造成台湾上千亿以上资金跑到外国去.
这两个都是非常典型的资金大逃难,整个市场的资金被抽空.
所以才动摇到不动产崩溃.
不动产很硬,他的价格有僵固性的特质非常明显....
因为不动产的贷款是长期的,不会被银行要求增加担保,不会随意改变贷款条件.
然后不动产牵扯到国家政府等资产财富,所以跟货币有一定的联系关系.
因此不动产要跌,通常都是恶性资金抽离,之后崩溃下来.
当然外国有缓跌这种事情,那是因为它们持有成本很高.
问题是台湾持有成本太低,所以缓跌的存在率低很多,台湾都是卡死,之后一次崩溃.
并且资金被掏空,绝对不是只有不动产...股票也一定崩溃,货币也有一定的影响.
更重要的是,不动产是"经济"的火车头,因为他可以印钞票.
所以当不动产崩盘,就是大量贷款变烂帐,也就是严重通缩情况.
(市场上的资金,大量都是不动产印出来的,
政府或公司用资产担保借款,这些资产中最大比率都是不动产..
所以你股票的钱,公司扩厂的钱,政府盖捷运的钱,都是不动产贷款而印出来的
不动产一旦崩盘,各大企业立刻手上资金全没,股票崩溃,政府濒临破产
这时候就必须紧急提出贷款政策去快速印钞票补这个洞,
例如2000~2003阿扁救房市,
大量降低银行放款准备率,降息,并且解放银行默认的放款审核
那时候买房子贷款是125%...买1000万你可以贷款1250万..
果然2003立刻经济回稳..房市开启这1x年大多头)
有兴趣就去研究历史上所有不动产崩溃的时间和背后的国家财政状态.
以及后来政府的各种政策....
(不要再埋著头自己乱猜,去读历史,历史非常重要)
我家炒房超过40年..这些历史都是经历过的..所以都会有印象.
也因此,通常那些自称名嘴的在讲不动产,都是笑笑而已..XD
不动产崩盘一定是大量资金撤离...
那反过来看今天...
今天台湾资金撤离了吗??
因为之前美国QE,带动全世界都QE,以及负利率.
所以全世界市场上热钱充斥.
造成今天股票一万多点...那个某人不是还呛说以后股票一万点要当常态.
(当然我知道加权指数影响不小...)
可是无论怎样,目前市场依然是热钱充斥状态.
那这种情况下,不动产没办法跌...因为资金还在..
马英九敢把几大打房政策这样立下来,也是怕资金恶性涌入不动产...
你要想,一般人炒股是不太开杠杆的..
但是一般人无论炒房还是买房,几乎都是开杠杆的(现金买房的永远是少数)
所以同样资金进入两个市场,经济规模威能可是差很多.
马英九要是不把针对性审慎措施,房地合一税,金八条加下来.
你看那些手上钞票过多的金融业寿险业,和各大财团有钱人会怎样??
当然疯狂买土地炒地皮阿,都用土建荣开杠杆,再套钱出来..
例如一个重划区,本来地价20w/p,我统一联合国泰在联合润泰远雄等.
一百块地,我们一人买一块,都贷款50%好了,我现金才10w/p然后我们在交换买卖.
把价格做到50w/p...
那....我本来下20亿,最后我不但把20亿借出来,还可以多借30亿??
不但买土地不用现金,还可以借钱....买土地还拿钱有没有..
反正利息成本那么低,跟我企业融资比起来,我看我直接视同没利息.
至于土地买了要干嘛??..丢在那边养蚊子救好啊...
我养地的成本比我去借企业融资低太多太多太多了..养地我需要有压力吗??
反正我都是需要借30亿..我从企业融资洗成不动产土建融然后名下多一块土地而已.
这时候,当建商要盖房子,自然土地入手价格就只能贵翻天..
那他们盖出来的房子要卖,不就贵翻天??
但今天,金八条卡死寿险业的钱不能进来.
(看赵藤雄怎样被判刑的..他就是偷用远雄人寿的钱进入土地被抓到)
房地合一让这些财团就算手上有土地,也很难在短时间内从20w/p炒到50w/p.
基本上如果房地合一税是20%左右,我相信财团会愿意去炒作.
缴的税就算是给国家的分红.见者有分.政府也要分一杯羹..
问题是现在是45%...这税太重了,他们玩不起..
自然它们就不会这样恶性炒地皮(其实目的还是恶性印钞票)
不然,世界热钱充斥,如果再加上台湾自己失控的透过不动产大量印热钱.
股票我看喷到逼近两万点去了...XD
这时候只要有一些动荡,例如中美经济战争如果打真的.
造成资金又大量转移走.
那这个金融灾难会非常可怕的严重..
so..马英九当初打房政策也都是大量考虑到整体经济的走向才订定的.
只可惜无止境的酸民和政治大脑搞不清楚状况...XD
因为,马英九酸基本上目光短小,他根本不懂财团和有钱人在玩什么.
更不懂整个经济结构是怎样一回事...只会用自己的立场做愚蠢的推论.
至于政治脑..那个是政治问题...
但是既然资金没撤离,所以既有的政府阿企业阿他们的各种不动产贷款也都还在.
所以不动产的价格就算没人炒,也会维持在那边..
因为没人会赔钱卖...没有道理赔钱卖.
因为没人急用钱...
银行钱太多整天追着企业要他们借钱,企业钱也太多找不到投资标的.
他们大不了就是把债还一环...
但...这时候它们干嘛赔钱卖土地??
所以土地继续被挂在那边当公司资产,需要就拿来借钱...
这样不动产的价格自然没有任何跌的理由.
什么年轻人买不起房???薪水不涨???...
那根本都是屁话..
你买不起,有钱人买来租你就好了,房子还是有人买.
并且这些资金都没想像中大.
你动摇不了整个不动产市场...你我只是小咖...
银行认定的不动产贷款额度不是小咖去影响的..
财团政府企业手上的不动产等太庞大,都直接忽视你那一丁点的影响力.
更不用说现在热钱爆炸多,有钱人手上也是一大堆现金.
(股票一万两千点又在台湾创造一堆富翁)
这些现金都有一定比率的进入不动产.
这些现金对不动产的影响,也都远远超过小咖的影响力.
太多年轻人大脑不清楚.
这是老人的社会,老人说的算.
老人说,他买不起房,房子才会崩...
你年轻人只是小咖...社会中的末端份子.
更不用说你年轻人中有一半以上都是叛徒,因为他们背后有老人(靠爸妈)支撑.
老人手上有钱,不动产就很难崩...你年轻人22K?薪水不涨??那是你家的事.
阿干,还少子化...年轻人??..呵呵呵~~~~连人数都比不过老人.
啥?老人干嘛多买几栋房子??
买来租给年轻人啊...不然手上有两千万现金,他也很烦恼这些钱要干嘛用..
so...目前不动产没有跌的理由..因为资金泛滥.
因此目前局面就是不动产僵化,没有跌的理由.涨又被房地合一卡住.
就算是微幅涨,那个涨幅也非常低,新屋的折旧可能还比他高.
(所以不少人是买10年屋住,因为折旧已经趋缓,但又是921以后的新建筑法规建筑)
这种情况下,自住怎样选择...自己开心就好.
当然,不动产未来有几种大型变化的可能性.
一种就是两岸问题...这扯到根源的资金..
是否有更大规模的外来资金涌入...
一种就是世界经济状况,例如中美经济战争.
这扯到是否资金会恶性逃离台湾跑去美国,或是美国引发世界金融风暴.
(不过这时候,你手上有什么投资产品都是全挂..)
一种就是政策改变,例如房地合一降税.
这几个关键每天看新闻的时候多花一些心思看一下最新状况...
但在关键性改变之前.
目前房价会继续维持这种有量但是价格不太变动的型态.
就算有微幅涨,那个涨幅也非常低....
但是也没有任何理由跌下来...
so...对长期置产来讲..
也许你可以先把资金拿去其他地方转转,看是股票还是美债还是美股.
应该会有更好的投资效应.
当然有些区域性变化会有钱赚,但这些钱大多都内行人在赚的.
你今天能赚这种钱,那你也不需要我给你建议了...XD
(例如中都的土地阿,有钱可以去标一块下来养...
建商新屋起卖价居然开美术馆价,居然还卖得掉...!!
吓到我吃手手
这种价卖得掉,那基本上中都的土地,我们政府标售价可是低估很多很多...
对喔,我叫你买土地.不是叫你买美术馆价的新屋..买错了赔钱不要找我..这边有证据!
那个价格...你为啥不买美术馆??)
另外,高雄未来的市长陈其迈还是很稳.
除非后面选战韩国鱼可以有爆炸性的攻击资讯.
不过这次,国民党的目标应该是拿回议长位置..而不是市长.
韩国鱼只是代打..
高雄本来就很难上,所以台北找一个代打下来,真的培养的人继续低调.
当然这次高雄市议员选举其实有一定的指标性.所以重点在议员..
and..民进党为啥砸那么多钱在高雄.
(高雄简直就是民进党的干儿子)
因为当年阿扁上台后,想说到处给好处,想要打好民进党全国选票的根基.增加支持者.
后来阿扁下台,民进党发现,中北部的选民,给了好处后也没多少人变铁绿.
但是南部反而变很稳...(你看高雄这20年,国民党一点机会都没有)
因此现在就反过来,既然南部很稳,所以先顾好基本盘.当作基地..
so...大量把资源好处给南部.
以至于现在南部的企业,大家族等,都跟民进党的关系很密切.
(陈菊手腕厉害也是主因...全台湾唯一能打的女政客..)
这是一个整体的架构问题...
因此国民党想要翻转这边的政局会很困难..
企业和大家族不想要变动是主要的难题.
所以国民党要翻盘高雄..
跟民进党在高雄硬干是没用的...
国民党在等民进党自爆..无论是中央下了愚蠢的政策或是出大包造成全民震怒.
或是等到新潮流和美丽岛等派系内斗分裂...
或是民进党候选人本身有超级弱点被一击击毙.
国民党才会真正的冲南部的选战.
不然就继续低调耕耘...