连结：
http://0rz.tw/aNLj5
内文：
2018年第一季台湾房地产趋势报告：买卖双方持续拉锯
Posted on 2018 年 05 月 27 日 by 王伯达
台湾第一季的房地产数据出现了分化。
住宅成交价格较前一季出现微幅上升，移转数量则是较去年同期上升。而在商业地产部份
，去年商办大楼的空置率创下近十年来新低，看起来似乎是一片正面消息。
我在之前的《法拍来了，坏帐也来了，台湾房地产怎么了》视频中曾经提过，台湾住宅市
场在经过数年缓跌之后，开始出现了一些不一样的现象，包括法拍移转数量开始上升，以
及住宅抵押贷款逾放比也跟着上升的趋势，到了2018年第一季，这样的现象似乎没有停下
来。
而同样是商业地产，去年的观光旅馆住用率只有64.8％，创下自2009年以来的新低水准，
今年的第一季更是只剩下60.48％，这样的分化数据该怎么解读呢？
先讲结论，我认为住宅市场全年持平或缓跌机率较高，速度需要视总体经济环境而定；观
光旅馆将会进入退场期，这可能是大型地雷；而商办部分还有几年好光景，但供给将会在
接下来几年陆续出笼。
住宅市场：看谁撑得比较久
从价格来看，2018年第一季全台都会区房价指数多数较前一季呈现上涨，然而，买卖移转
栋数为66,060栋，相较于前一季的69,056栋出现萎缩，但较去年同期的59,715栋成长。目
前预估全年买卖移转数量可能在27万栋左右，这个数字虽然较去年成长，但相较于2014年
的房价高点之前，动辄30万到40万栋的移转数量来看还有明显的距离。
https://i.imgur.com/9KGI9yb.jpg
如果成交量没有办法进一步放大，那表示买卖双方对于价格认知仍有一定差距，接下来要
考验的就是双方的财力与意志力了。
我在之前的影片(https://youtu.be/OeVjXSOSKN4)中曾提过宽限期到期的因素，
让这几年的住宅抵押贷款逾放比跟法拍移转数量开始上升。
今年第一季的法拍移转数量为1,231件，较去年同期的1,149件出现微幅增加，
虽然整体出现上升趋势，但总数还在相对低点。
而在住宅抵押贷款逾放比的部份，前三大房贷承作银行包括土地银行、台湾银行与中国信
托，由于前两家银行非公开上市公司，所以没有公布第一季季报，中国信托今年第一季的
住宅抵押贷款逾放比为0.24％，较去年底的0.23％微幅上升。而在第四名到第十名部份，
则是有三家下降、一家持平、三家上升。
https://i.imgur.com/qwr4pSN.jpg
目前看来买卖双方还在持续拉锯，那么，时间对谁有利？
简单来说，油价已经突破每桶70美元，美国升息可能加速，我在《金管局出手护港币，亚
洲金融风暴会否再起?》影片中提到，对于非美货币来说，要不就是面临资金外流问题，
不然就是跟着升息，包括香港、阿根廷、土耳其、马来西亚、巴西都面临这个问题，而新
台币近期对美元开始走弱也是同样原因，而不论是资金外流或是升息，对于房地产价格来
说都会是个压力。
这或许是今年520档期大爆量的原因吧？ 先卖先赢。
观光旅馆：可能是大型地雷
台北的六福皇宫前阵子宣布要结束营业了，但其实台湾观光旅馆业的困境应该早在几年前
就可以预期。
https://i.imgur.com/iSKhkLy.jpg
2014年那年，也就是台湾房地产价格最高的那一年，许多集团与建商投入旅馆经营。从数
字来看这是一个合理决定，毕竟在那之前的五年，外国旅客来台观光人次增加了快一倍；
而那一年，观光旅馆的住用率来到了72.02％的历史新高。
所以从数据来看，当时盖旅馆很合理，但当大家都这么做之后，旅馆就变成蛋塔了，如果
你当时看到了未来新增旅馆房间数的推估数据，你还会想要开旅馆、民宿？或著是投资旅
馆业的股票吗？
现在旅馆业面临了两个问题，第一个是供给增加太快，第二个就是来台旅客停滞了。若以
2014年为分界点，那之前的五年，台湾的观光旅馆、一般旅馆与民宿的总房间数增加了
20%，但来台旅游人次大幅增加了125％。但从2014年到2017年，房间数又增加了22.52%，
但来台旅游人次呢？只增加了8.36％。
把这些问题浓缩成一个单一指标，那就是住用率了。
https://i.imgur.com/5JzAf3k.jpg
以观光旅馆为例，今年第一季的住用率只有60.48%，已经跌破2009年次贷风暴之后的低点
，而住用率上一次跌破60％，已经要追溯到2003年的SARS了。这些问题，其实早在2014年
就可以预期，而从下图也可以看到，从2014年以来，旅馆业股票的报酬率是远低于整体指
数的。
https://i.imgur.com/MHemcHw.jpg
旅馆业的问题不是在短时间之内可以解决的，比如说，旅游人数。来台旅客人数停滞了，
相对来说，台湾人出国旅游人次则是出现快速成长，也就是说，除了外国人不来台湾之外
，台湾人自己也不留在台湾玩，所以住用率就持续滑落。
需求短时间上不来，那另外的方法就是减少旅馆业供应量。一种是旅馆业自行淘汰，另一
种方式就是转型为其他用途，但不论是哪一个可能都需要一段时间，所以对于旅馆业来说
，未来几年很可能都还看不到隧道的出口。
商办市场：荣景还有一两年
旅馆转型为其他用途的这个方向其实是可能的。
因为过去这几年旅馆供应量之所以会大幅增加，其中一项原因就是部份的旧商办大楼被改
建为商务旅馆。讽刺的是，当大家一窝蜂作商务旅馆后，却面临了十五年来最低的住用率
，反而前些年被拿来改建的商办市场，却在这几年变得相当抢手。
去年台北市商办的租赁去化量为4.1万坪，创下10年新高，而空置率则为近十年新低。一
方面是目前仍处在全球景气的相对高点，所以商办需求相对稳定，另一个原因就是前述的
供给问题了。
然而反应在租金却没有明显上涨，最近年度大多维持在1％到2％的调升幅度。其中一个很
重要的原因就在于商办大楼供给将陆续出笼，今年预估新增的供给量达5.53万坪，已超越
去年总去化量。房东考虑到承租户可能会选择到搬迁到更新颖的商办大楼，因此也不太敢
大幅调升租金。
而这几年仿造WeWork共享空间模式的后进者非常多，这种二房东的经营模式可能会让空置
率被低估。
因为就算这些共享空间没有再进一步把空间租出去，它在第一手业主的帐上还是算满租的
状态。而以这些共享空间的定价来看，我其实蛮怀疑它们究竟能够存活多久？因为它们要
面对的通常是对较成本敏感的新创业者或自雇者，而这些人是否会为了周边服务而付出那
么贵的租金成本，这可能要找时间去实地看看才会知道了。
所以我认为，从几个不同层面来看，随着商办供给增加，以及全球资金紧缩，商办空置率
很可能在接下来几年就会开始上升。
也因此，对于房地产在第一季分化的数据，首先，我认为是不同的市场区隔所致；其次，
则是买卖双方仍在拉锯，但从整体大环境来看，我认为时间对于买方来说还是相对有利的
，这就是我对台湾房地产市场目前的看法。
心得：
1. 没啥大事 应该都差不多是已经知道的事了
不过台湾今年以来资金外流的速度相当快...
升息？不升？金龙哥就看你了
2. 今年520爆量推案 不过销得掉多少就比较有趣了 可以持续关注
3. 商办短至中期还有市场 归功于经济环境大好(?)
4. 不急着进场的话就再观望 目前时间依然是站在买方这边