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日前有房客因欠缴房租长达7个月，拒绝搬迁也不愿清偿欠租，房东只能无奈向媒体投诉
而曝光。这样的租屋纠纷层出不穷，过去新闻多报导黑心房东恶行恶状，但当房东遇到无
良房客该怎么办？本期《地产天下》请来房市专家汇整QA，教你如何做聪明房东，保障自
身权益。整QA，教你如何做聪明房东，保障自身权益。
Q：房客欠租多久可以终止租约？
A：观察内政部制定的“租赁定型化契约应记载事项”以及立法院最新通过的租赁专法，
当房客欠租达2个月时，房东就可主张终止租约；房东必须在房客欠租之际先行催告，等
到房客欠租达2个月后才能主张终止租约。不过，有些房客虽然拖欠租金，但累积却一直
未达2个月，取巧心态房东也无可奈何。
Q：房客欠租时，房东该怎么做？
A：[email protected]“白法务的不动产法务园地”版主白宗益表示，房客欠租达2个月后，房东可随
时主张终止租约，但多数房东会先采取协商沟通，甚至不断给予宽限；许多房客看准房东
不愿兴讼的心态而未积极清偿，导致欠租不断扩大；以房东的立场来看，建议直接对欠租
房客寄发存证信函，甚至向公所申请调解、提出民事诉讼，请求迁让房屋，都是遏止房客
继续欠租的积极作法。
以法律途径来说，房东可向法院声请发支付命令，由法院督促房客支付租金，声请费用是
500元；然而，房客不是不清楚自己欠租，支付命令只能催促房客给付欠租，但不能请求
房客返还房屋，效果受到限制。不过，这个法律手段虽然有其侷限性，然而成本并不高，
还是值得一试。
Q：租约公证的效果？
A：住商不动产企划研究室经理徐佳馨表示，房东可以将租约公证，对于“租期届满”而
不愿意搬迁的房客，可直接声请法院强制执行，使房客迁让房屋，而不用再经过冗长的民
事诉讼程序。但是，如果租期尚未届满，则不符合租期届满可以直接声请强制执行的先决
条件；或租期届满，房东疏忽而没有续约，将使定期租约变成不定期租约，就不能声请强
制执行，不可不慎。
结论：
不是只有恶房东，其实房东遇到恶房客的机率也不小！欠租是租赁纠纷的大宗，徐佳馨指
出，观察最新的租赁专法，当房客欠租达2个月时，房东就可立即发函催告并主张终止租
约；后续如果房东提起诉讼，请求房客清偿欠租或迁让房屋，则多数房客在收到法院开庭
通知后，不用等到法院判决，很快就会自动搬离或清偿欠租。但房东必须在房客欠租之际
先行催告，等到房客欠租达2个月后才能够终止租约，若遇到房客蓄意让欠租累积未达2个
月，房东也莫可奈何。
另外，有专家提出房东可以只签半年租约，避免欠租风险以减少损失。不过，白宗益提醒
，半年租期届至一定要记得跟房客重新议订租约，如果让房客续缴租金而未续订租约，则
双方原本的定期租约转为不定期租约，后续房东想要收回房屋可能就要举证自己有自用或
自住的需求，才能收回房屋，徒增限制。
白宗益补充，最新的租赁专法主要是以保障房客权益为出发点，就房东权益保障部分主要
是欠租2个月，房东即可终止租约；以及房客未陪同点交返还房屋，则在催告以后视为点
交，屋内的遗留物视为抛弃，房东可以迳自处理。除此之外，租赁专法并没有保障房东权
益的具体规范；因此，面临欠租的房客，即便是委托代管业代管，仍然要自己承担风险，
无法转嫁给业者承担。
多数房东为了避免租赁所得税务问题、以及非自用住宅所衍生出持有税、未来交易税费增
加等疑虑，均不愿意诚实申报租赁使用，台湾房屋智库资深分析师陈炳辰分析，这样的逃
漏税行为衍生出不少租给恶房客的情况，甚至有租客威胁房东检举逃漏税，可谓偷鸡不著
蚀把米。租赁专法的出炉即是政府宣示导正租屋市场乱象的重要里程碑，未来房东诚实申
报可避免夜长梦多，也可降低遇到恶房客的潜在风险。
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我遇过的好屋主，给房客一切方便但不能随便
租期开始的某天，屋主决定自付公证费，要求既有租约到公证人事务所办理公证
可能是房客忽然要求太多影响他生活了