观点交流
※ 引述《Lobo23 (阿宝)》之铭言：
: 有些观点不同，互相交流一下:
: 在自由经济中，房价是由市场决定，其中的因素多变复杂，绝对不是随便一个鸟公式可
以
在自由经济下因素再多都需要计算出可评估价格与风险。
高雄王只是随便说说一个公式来提出概念。
不然房贷要怎算？
保险要怎算？
大数据不就是垃圾？
: 说明一切，各国房价有各地的国家制度.民情甚至天然灾害的风险因素影响。举例像德
国
: ，国家的政策加上友善的租屋制度，就算投报率高，人们也不会疯狂买房。你想买也有
严
其实只是维护费用（持有税和房屋相关其他费用）把投报率都吃光光
: 格限制根本炒不起来，甚至租金也不是你可以随意调涨。
: 还有你提的都是大都市，到国外乡下去看看，投报率高到跟台湾中南部一样5%6%甚至10
%
: ，还是没人买，大家仍爱都市抢双北1%的投报，租金会有个底部跟顶部，跟就业机会.
当
因为空租率高达50%以上.......没人租也没人买
: 地收入比较有正相关。投资人看的是当地未来发展潜力，租金涨跌只是发展后的其中一
个
: 结果，似乎倒果为因了。
: 成本变2%，投报不一定会拉高，因为人们租不起也只能降价求租。台北精华区一堆店面
空
: 著，就是租金太吃人的结果。
: 经济发展好，大家抢租，租金才有本钱上涨，还是要回到基本面来看。
经济发展好不见得抢租，还要看消费模式和人潮，
例如：经济发展差 百货消退，夜市反而人潮变多而逆势租金上涨。
: 但房价却是要看资金面，资金会流向高投报跟高稳定的市场，好赚的当然可以追高直到
投
: 报降下来，最后持稳。但此时若持有成本增加，房租若涨不动，报酬率低那房价就会跌
，
: 跌到投报变成合理稳定的数值。从这点来看，税1%利率2%.投报3%你的这公式就有合理
的
: 解释。但却不能适用每个地区，因为中间若有其他变动，如国家的政策.未来的预期.心
理
: 因素等都很容易使房价涨跌，最简单的例子是战争，或是像上海房子已成为富豪证明自
己
: 身价的一种展示品，这谁还管什投报率。
: 其实乡下投报还是很高哦，没有逼近前两者，单一国家税制跟利率应该不会到乡下就有
差
乡下的投资报酬率不见得比较高，房价低的地方其维护费用和管理费用占比高。
当然还有更高的空租率。
不是没人去乡下看是因为投资报酬率没你想像中高...
: 别了吧～因为预期因素(会越来越惨)的影响，没人要去乡下买房呀～
: 头期款都不考虑的吗？乡下鬼城可能买了就是套一辈子，不划算还是会租，尤其环境不
好
: 终究还是有搬走的考量。假如你调到底特律工作，不知道会做多久，也可能是一辈子，
那
: 你敢买吗？
底特律房价已经在涨了...你说的是两年前旧闻
因为他之前跌到太便宜所以新工业
（电动车相关）已经进去
: 所以全球大都市的买房自住者都是傻子?
: 投资考量的重点是未来性。不然大家怎么都买投报低的大城市，不去抢10%的乡下 ?
: 租金不划算根本不是问题，不然怎么会有人买土地养地，一毛租金钱都收不到哦～
: 发展潜力才是根本，也就是看国家建设(软硬件).工作机会.便利性等，不然怎么不去买
英
: 国乡下要买伦敦?
底特律不是乡下，是因为产业问题重创。
: 意思是不合你逻辑的就不算?把眼睛闭上不代表他不存在啊。是因为有太多变动因素懒
得
: 去思考分析就直接省略?
: 所以才说投资看的重点是发展潜力，租金涨是发展的结果不是因，但只看表向没考量其
他
: 风险当然会赔呵。
: 再说一次，自由经济下，房价由市场决定，但其中因素多变而复杂，不是随便乱套公式
就
: 可以。国家政策是最明显复杂的一个变因，不仅仅只是税率跟利率。像你举的英国脱欧
就
因为国家政策所以才会有人屯地，因为持有太便宜，然后有话题就炒作卖掉和其未来性无
关，是话题性，也就是本梦比
: 是很好的例子，这跟税1%持有成本2%vs投报3%这个公式完全不相容 ，因为预期发展好
投
: 报会增加，但其他风险没考量到，所以是自打嘴巴?
: 所以说这边讲对一半，就是发展潜力，不管是政策还是建设带动，但不应该说带动租金
上
: 涨，应该说是带动就业机会或人潮(观光)。人来，就伴随着消费。有就业就有租屋需求
，
: 观光人潮提升店面需求也是同样的。
高铁周围是发展不起来的，已经发展起来的地点是因为台铁。
高铁属于长途交通工具，会达高铁省时间的一抵达地点就会离开高铁和其区域。
惟一之后会发展起来的只有高铁站本身的店面。
除非各地配合高铁盖轻轨 捷运。
: 这边就大错了特错了，高铁通勤不少台中.新竹青埔到台北的，还有商务跟观光需求，
多
: 少中南部人去台北已经不自己开车或搭客运火车改搭高铁的，只是这些站点的环境机能
还
: 不足，接驳也还不便，人潮还不足以带动周边消费发展等，这需要长时间来发展，但房
价
: 却先跑过头了，使得各种工商进驻或人潮裹不足前。
: 三峡北大特区能发展起来，就是低价慢慢吸引人潮，人潮逐渐带动商业机能发展起来，
房
: 价跟租金才稳稳上涨。
因为林三淡啊，但是涨起来的只有林口三峡。淡水人潮多和但房价更低都炒不起
还有三峡其实涨很快，然后离北大最远的地方还是鬼城。
: 你觉得高铁特区没炒起来，只是相对值看错了，不能用台北来看，你看青埔要跟中坜比
，
: 竹北要跟新竹比，乌日跟台中比，甚至云林虎尾高铁一片荒天蔓草，价钱却跟市区机能
好
你讲的这几站都是单纯炒作但没未来的地方
: 的一样甚至更贵，这叫炒不起来?只能说炒的人炒过头而不自知罢了，或太晚上车被套
，
: 成为最后一只老鼠，硬要跟台北齐头是不可能的。
: 乌日在老台中人眼里，以前就是溪边低洼地，会淹水没人要的地谁要在那边买房，现在
价
: 格你说没有炒够目标价位??
: 我也想说台北一坪值五百万，还没炒够呢，这样说根本没意义，市场终会决定其价值。
: 高铁区土地不知道都翻了几倍，我们都知道高铁这些站盖在鸟不生蛋的地方，那以前就
是
: 鸟不生蛋的土地，不是农地就是没机能连房子工厂等都不值得盖的那种鬼地方，现在有
多
: 少土地改为商业用或住宅用地，价格倍数都不知道翻到哪边了，炒不到台北价就说炒不
起
: 来???可能是ptt坏了你打错字或我头昏才会看错。
高铁到去年财政重整才开始转钱....
何谓连续几年...
他还有一堆债务要还
: 高铁连续几年大赚多少你知道吗？你知道自偿率的意义吗？你买栋房子收租，说前20年
租
: 金要摊提买房的各种成本(包含房价)，然后说这20年都在亏钱?
都更宅 破旧老公寓～
屯20年一次回本加利息。
看看文林苑
还有非乡下地区比较容易因为都市计划而重划。政策问题
: 但还是要说实话，交通会影响房价，但仍要看地区整体机能.就业环境来评估，否则高
速
: 公路交流道口，或是台铁区间小站，怎么房价有些喷有的还是一样荒凉?
”三峡”的就业？乌日的就业？云林高铁的就业？
房价和投资环境是互补值 一高另一边就低
: 而且，交通发展要考量的比较长远，就像如果当年高速公路还没盖的时候，若考量自偿
率
: 不足就不盖，现在南北往来会多不便，各种工商业发展会迟缓多久，时间成本难以估计
。
: 这点说的就没错，因为从上到下...算了，重点是炒的起来就炒，就有人愿意追高，所
以
: 高雄跟轻轨我完全不熟，不予评论。
: 投资一定有风险，买房投资有赚有赔，申购前应详阅 公 开 说 明 书 合约
书
: 。