陶冬：抓对房市节奏就能赚
2017/07/06 出处：财讯双周刊 第 532 期 作者：陶冬
假设一个持续的低利率时代，把握风险、善用借贷，寻找租金回报明显
高过借贷成本的物业，这需要耐心，却是投资房市的王道。
内文：
站在美国纽约中央公园旁的一幢新建豪华公寓的落地窗前，5年前，房
地产经纪人曾经非常自信地说，这些公寓很好卖，全世界的富人都来买
。两年前，他还有这份信心，今天就没有了，纽约的豪宅价格跌了，成
交量跌得更多；英国伦敦也是这样，新加坡、杜拜也是。
豪宅的最大购买源，一定是本国资金，而这个和该国的信贷周期、财富
生成周期关联密切。除此之外，海外资金的流向，往往对高端房市的价
格影响重大。美国进入了升息周期，金融业的花红已经远不如当年。
长期超低利率环境 存钱不如存房
豪宅市况的摇摆因素，近年更多和海外资金流入连在一起。西方各国对
俄罗斯入侵乌克兰的制裁，使得俄罗斯流入美国的资金突然断流；油价
暴挫，打飞了中东投资；中国政府对资金跨境流动的严厉管制，也令大
量资金无法出国，签了合同的买家甚至因为资金汇出困难，而不得不违
约。
在供应端，各国豪宅均面临着供大于求的局面，而货币政策又开始或准
备进入“正常化”状态，流动性依然宽松，不过温和地退出QE（货币
量化宽松）已经成为一个全球性的新趋势。
从周期角度看，不少国家的房地产市场似乎已经进入牛市的尾声。由于
流动性仍然相对充裕，房市调整也会进进退退，不过由央行背书的流动
性驱动的一轮强劲房价跳升，应该已经成为过去，除了个别市场，此时
并非买楼的最佳时机。
不过，以更长的历史眼光看，世界各国在结构改革都裹足不前。缺少改
革，便缺少可持续的生产力改善，所谓增长复苏不过是货币扩张制造出
来的幻影；当经济再次出现下滑时，估计各国央行还会重蹈QE老路，
极端政策可能变成逆周期政策的一部分。
尽管在未来2到3年，各国会有一轮货币政策正常化，笔者认为，超低
的利率环境还会维持（只是比最低水准高出一些），宽松的流动性也将
维持（只是比最宽松状况紧了一点）。有了第一次，货币当局将QE当
成政策工具箱中常规手段的可能性相当高。
亚洲房价仍偏高 机会可能在欧洲
这意味着什么？这意味着利率水准仍将维持在较低水准，我们放在银行
里的钱会不断贬值；同时股票债券估值仍然偏高，资产收益率仍然大幅
低于历史平均水准。资产荒可能是未来10到20年无可回避的窘境。
笔者相信，以全球范围来看，房地产的租金投报率明显高过银行储蓄；
换言之，钱存银行不如买砖头。欧美地区的物业投报率明显好过债券的
收益，可能也好过扣除风险溢价后的股票回报。
综观世界上的有钱人，除了极少数（如股神巴菲特），能持续在股票市
场上赚到大钱的人不多，相反在房地产上赚到大钱的人不少。房地产投
资其实是运用杠杆（如果借房贷）的强制储蓄，只要踩对房市的周期性
节奏，赚到钱并不难（不要想摸顶或抄底）；一栋房子成功了，抵押出
去借钱再买第二栋，三个周期之后不富都难。
笔者假设一个持续的低利率时代，把握风险、善用借贷，寻找租金回报
明显高过借贷成本的物业，这需要耐心，却是投资房市的王道。
另外，由于各国的房地产周期、经济周期和汇率周期各不相同，投资风
险亦不相同，中国、香港、台湾的房价均明显高过历史平均水准，居民
对目前价格的承受能力不足，租金回报欠佳，此刻入市要小心。
房地产市场有周期，从短周期来看，全球货币环境正常化，令市场环境
出现变化，入市要谨慎。从市场角度来看，亚洲房价偏贵；美国周期已
深，但仍有区域性故事；机会可能在欧洲，尤其是英国。
从长周期角度看，长期低利率环境下，储蓄、债券的回报率不佳，股票
估值偏高，这是一个新常态；有稳定收益的房地产显得具有吸引力，租
金回报超过房贷成本300个基本点以上的物业尤其如此。
在短期货币形式面临变局，而长期形势依然看好的大格局下，重要的是
把握节奏，善用杠杆，规避风险，择肥而噬。(本文为个人观点，并非投
资建议或劝诱)
连结：http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=11291&pg=1
其他：重要的是把握节奏，善用杠杆，规避风险，择肥而噬。