内文：
名家论坛》徐佳馨／打脸德国房价不涨论
前阵子，在对岸房地产研展同业群里讨论一篇有意思的文章，大抵是一位旅居德国的华人
质疑，这些年市场上弥漫着“德国政府完美控制房价不涨”、“德国各城市发展均衡”、
“首都房价纹风不动”等论调，他将在德国的生活感受，化为数字打脸“德国房价不涨”
论调，而实际状况并不如网络谣传如此美好。
在涨幅表现上，根据德国住宅指数，2006年指数87上涨至2016年年初的113，若以台湾信
义房价指数，同期全台房价从132.67涨到274.2；台北市从134.34涨至271.36，德国政府
在抑制房价上的能耐，不言可喻，可是与某些学者言之凿凿“完全不涨”相比，似乎又有
点距离，而这只是全国表现，如果针对某些特定城市房价，涨幅更为明显。
另一个迷思是，许多人认为德国是均质化发展，该文章作者在文中透过德国房仲公司所提
供主要都会的房价数字来佐证其立论，同样是每平方米均价，柏林均价在4027欧元，第二
大城市汉堡约4486欧元，奔驰所在的斯图加特，均价在5318欧元，而德国房价最贵的城市
落在慕尼黑，均价约在7425欧元，相较之下，全德的平均房价仅有2691欧元，慕尼黑一城
均价就逼近全德的三倍之谱；换言之，德国城乡房价落差其实高于我们想像，且由于历史
因素使然，过去被一分为二的柏林，即使贵为德国首都，房价表现却不如工商业发展的慕
尼黑，这一点应该也是习于政经资源合一的台湾，所不容易想像的。
文中另一个有意思的论点是，即使是慕尼黑，也不是全面雨露均霑，在产品类型上，涨幅
最大的9坪多小房型，是涨幅最大的，相较之下大坪数房子涨幅反而小，这一个逻辑和目
前台湾市场是有异曲同工之妙。
房价不涨的谣传之外，不少文章提及德国炒房者将被处以重罚，根据游适铭博士考证，发
现过去不少文章引述的论点；如“地产商制定的房价超过合理房价20%为超高房价，根据
德国经济犯罪法已经构成违法行为，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范
围内，出售者将面临最高五万欧元的罚款”针对售屋市场并没有相关适用，实务上也未见
；反而是当房客认为租金高于参考价甚多时，有机会向房东提起诉讼，不过这也并非一体
适用，仍会因为城市、屋龄，甚至于情境上的差异有所不同。
不可讳言，这些年台湾房价涨得凶，确实需要一个典范来学习，德国房价不涨论的出现，
除了一种想像，也提供无力感的宽慰出口，不过，从德国的房价表现证明了几个道理，其
一是，资产的价值终究归因于资本，从慕尼黑与柏林的房价表现，清楚地阐明，资本与资
产价值的正相关；其二是，政策调控虽有可能，但市场终究是有机体，民主政府若要呼风
唤雨，除非高度集权而不可得，姑且不论资本如何流转，仅仅想以政治力控制，就失去自
由市场的意义。其三，在德国厚植的工商业时立下，资本有其流动方向，自然无需执著于
房地产，相较之下，台湾市场提供资本什么样的可能？是值得思考的问题。
房价起涨的这些日子以来，许多声音呼吁台湾以德国政府为师，偏偏认真研究起来，德国
并非不涨，只是涨得不狂，有这结果也并非完全靠着调控，而是原本架构下，顺水推舟所
致。
接下来，除了扫一扫碎了满地的玻璃心，或许该想想怎么接地气比较实在。
连结：
http://www.nownews.com/n/2017/06/13/2560548
其他：
徐佳馨，这位常常接受媒体访问的仲介。
认为德国房价提出了几点看法
1. 德国房价不是不涨，只是有效抑制房价
2. 德国各城市发展其实也是有落差，慕尼黑一城均价就逼近全德的三倍
3. 德国资本有其流动方向，无需执著于房地产。
台湾市场提供资本什么样的可能？是值得思考的问题。