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※ 引述《ejeanstone (内湖米达麦亚-帝国军647T)》之铭言：
: 您好，感谢您的文章，浅显易懂
: 不过这边有个问题想请教
: 我也是预计购买700万左右的房子~
: 如果贷八成的话就是560万
: 请问以利率1.75%来算
: 贷款20年跟30年总共要还的金额~依您的表格http://imgur.com/a/u4oeF
: 20年-每月还款27669元X12个月X20年=6640560元
: 30年-每月还款20003元X12个月X20年=7201080元
: 请问我这样大致的算法对吗?
: 就等于多了10年还款期限，还款总金额增加了560520元?
: 因为老妈观念保守老旧~觉得背30年太长~
: 但是我想跟他解释现在利率低~每个月多7000元很好运用~
: 而且也可以提早还款~
: 以上问题还请您费心，感谢解答~
因为自从写了上次关于自备款与摊还款的文章之后
(按shift+#搜寻：1O4SkAAl 或 小写a搜寻overshot)
刚好有几位版有来信问我关于20年、30年房贷的差异以及疑惑甚至是愤怒。
所以想说也打一篇文章来和版友们分享/讨论20年贷款与30年贷款的差异
说实话
和银行借钱，越久还本来支付的利息就会越多这很正常，大家也知道
这边文章主要是和大家讨论到底多多少、值不值得。
(精确数字不在讨论范围内)
首先我们以借款100万来说吧!
(利率抓1.75%，20年每月摊还4941、30年是3572)
借100万
20年本息均摊的话，付出去的总金额为：
4941*12*20=1,185,840
30年本息均摊的话，付出去的总金额为：
3572*12*30=1,285,920
所以30年和20年，累计付出的金额差为100,080，中文化就是10万。
大概就是每100万，你会多花10万，500万来说的话就是多了50万在给银行的利息。
到这边都是正确的。
不过几有个因素必须考虑到就是──折现、资金运用以及通货膨胀。
(以下微学术+有假设性模拟，可直接跳过看结论)
折现的意思是，10年后的100块钱，换算成今天的币值是多少呢?
或者说，假设我现在存入多少钱，经过每年不断的复利，10年后会变成100元
通货膨胀意思是,钱币的价值缩小，很大程度是反映在CPI(消费者物价指数)上面
正常来说会造成未来的钱可换得的物资少于现在的钱
上面两者叠加反映下来的结果就是，未来的钱的价值会比现在的价值还低。(结论A)
所以重点来了
我20年花费了1,185,840，和30年花费了1,285,920
帐面上我是这30年多花了10万元
可是实际上，因为结论A的关系，我并没有真的多花了10万这么多。
那到底详细来说是多花了多少呢?
这边往下就是小弟我个人建立的假设：
1.房贷全部还完
2.现在活存利率是0.8%
3.每年综合CPI为1.18% (http://tsjh301.blogspot.tw/2016/01/2016-taiwan-cpi.html)
有两种思考方式：(我都简化到很极致，所以计算上多少会有一点瑕疵)
一、折现以及可运用资本
AB两人今天都跟银行借了100万，A是选20年还清的套餐，B是选30年还清的套餐
在第20年的时候，A已经还了全部款项共1,185,840 (4941*12*20)
而B则只还了857280 (3572*12*20)，也就是在第20年的时候，B手上还比A多了328560元可
用
而如果B用这32万做投资(活存拿0.8%也算种投资)，每年得到的利率可以稍微cover一点月
付房贷
当然，如果B是投资高手可以找到10%以上的金融商品，那绝对要用30年，因为超划算
可是如果是B保守型的人的话，每年活存算一算
到第30年大约就会比B多缴8.9万，而不会到10万这么多
(计算方式以年缴42864(3572*12)算，不然要算120次....)
｛{(328560*1.008)-42864]*1.008-42864｝....10次得到-88896
而这第30年累计多缴的8.9万，再用0.8%的活存利率折现回来，其实真的不多~
二、物价上涨指数
以105年来说，台湾综合CPI是1.18%
当然，未来还是不是1.18%不知道，不过通常资本主义国家的CPI正常来说都是正的。
意思就是随着时间递增，一样面额的钱，他的价值其实是下跌的。
那我们把20年的累计金额1,185,840，以每年缴59292、币值年减1.18%为假设
回推到跟银行借钱的当下会是1,063,211
(59292/1.0118^第1-1年)+(59292/1.0118^第2-1年).....(59292/1.0118^第20-1年)
而30年的累计金额1,285,920，以年缴42864、币值年减1.18%为假设
回推到跟银行借钱的当下会是1,090,379
(42864/1.0118^第1-1年)+(42864/1.0118^第2-1年).....(42864/1.0118^第30-1年)
算起来，1,090,379-1,063,211=27,168
帐面算是每100万，30年是比20还多缴了10万
可是如果以钱币的时间价值来思考的话，大约只多缴了2.7万
500万的话大概就是13.5万，比起50万就少了很多很多~
结论：
我个人还是觉得，房贷如果可以贷到30年，那就贷到30年
因为现在利率低、物价上涨相对快，每个月多留一点现金在手上真的挺划算的。
而且即便贷款30年，明订月缴3572，可是你还是可以当作20年方案，每年还4941
多缴的1369就是还本金让利息少些，而若当你这个月生活费比较辛苦的话，那还是可以只
缴3572
也就是给自己留一个保有生活品质的弹性、应急的弹性，对生活应该会是不错~
再强调一次...
由于小鲁我只是某中字辈财金系大学毕业而已
所以本文真的只是提供一种20年vs30年贷款的“思考方向”
我不能说我的算式完全正确，一定充满了不少瑕疵
而且CPI、活存都是假设未来一制(实际则否每年变动)
但逻辑上基本是没有问题的，那就是：30年贷款并没有向大家想的那样被银行敲诈很多。
以上谢谢大家，也请先进前辈or学霸多多指教、提供看法