高龄化＋少子化，台湾房市会不会日本化？
文：林奇芬
日本65岁以上高龄人口超过26.7％，成为全球最老的国家，日本房市自1990年以来呈现低
迷走势。台湾2018年65岁以上人口将超过14％，步入高龄化社会，台湾房市未来是否也会
日本化？
日本经济最高峰出现在1990年，当年日本股市冲上38,950点，日本资金充沛成为最球大买
家，1989年日本三菱集团甚至还买下美国地标之一洛可斐勒大楼。但之后日本却出现失落
的20年，股市房市都低迷不振，直到安倍首相上台后，才让日本经济稍见曙光，日本股市
房市有一点起色。
日本人口有四分之一是老人
但若谈到未来10年、20年日本的经济与房市，仍然没有人感到乐观，其中最大杀手是日本
人口结构，高龄人口比例日增，工作人口减少。根据2015年统计，日本65岁以上人口占比
已经达到26.7％，超过四分之一以上是老人，高居全球最高（1990年时，日本老年人口比
例12.1％）。另一方面，生育率低，少子化严重，日本15岁以下人口仅占总人口12.7），
小孩数是老人数一半。人口结构的严重扭曲，日本经济如何好转？日本房市如何提振？因
此大多数日本人认为，房地产市场长期并不看好。
同样的困境，是否会发生在台湾？以台湾人口结构来看，确实有很大隐忧，会走上日本化
。
台湾即将进入高龄社会
根据国发会的统计与推估数据，今年（2016）台湾的老人人口超过幼年人口，也就是老化
指数超过100％。此外，2018年台湾65岁以上老人占人口比14％，台湾进入高龄社会，
2026年65岁老人人口将超过20％，台湾进入超高龄社会。这二者仅距离八年，表示未来十
年间台湾人口快速老化。
更严重的问题是，自今年起台湾的育龄妇女（15到49岁）人口将逐年减少，即使出生率不
降低，未来新生儿数也将持续减少，这将是台湾长期人口成长的最大隐忧，也让高龄化问
题更加恶化。按照推估，到2031年（民国120年），老年人口将是幼儿人口的二倍以上。
没有年轻人，就没有成家购屋需求
年轻人口是房地产成长的最大动力，年轻人开始组成家庭，会有购屋需求，若一个社会的
年轻人口逐渐萎缩，房地产市场需求降低，房市交易不可能活络。日本过去20年房市低迷
不振，除了经济景气外，受人口结构改变影响极大。而未来日本人口结构更为恶化，房市
潜在压力难以去除。
台湾也可能步上日本后尘，台湾15到64岁主要工作人口在去年到达最高峰，今年起开始下
滑，也就是具有购屋能力的人口数开始降低；同时，14岁以下人口数成长缓慢，也就是下
一代购屋潜在人口更为萎缩。少了年轻人的需求支撑，台湾房地产市场长期将有隐忧。
会有外来购屋者吗？
人口结构是房市的刚性需求，一个高龄化社会，房市刚性需求降低了，房价怎么可能会上
涨。除非有更多外国人想买台湾的房地产，才能创造新的需求。例如这两年有一些台湾民
众跑去日本购屋，外来购屋者带动了部分日本房市上扬，但这类需求有限，无法带动整体
市场成长。台湾未来若能吸引外国人来购屋，主要也将以台北市都会区较可能受益，不太
容易外溢到其他地区。
从台湾人口结构发展来看，逐渐老化的台湾，房市走上日本化，也是不能忽略的风险。
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责任编辑：翁世航
核稿编辑：杨之瑜
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台湾跟日本很像
少子化->人口老化->人口减少->经济发展迟缓