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台北的房价在最近12年来涨了近三倍，
而早在2008年时就有房地产学者以台湾人口结构、
薪资所得、经济发展...等指标研究，
并依据过去常态数值与国际间标准，
提出台湾房价已超出合理区间的问题，
并预言房价会有崩盘危机。
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但房价依然持续上涨了6年之久，
那些唱衰房价的人都被当成笑话，
成为不买房的笨蛋，房价不败的神话已然确立。
各种房地产投资的课程、老师纷纷出笼，
靠房地产致富的故事满天飞舞，
当你犹豫该不该买房的时候，
大家都会告诉你，买就对了！
房价未来只会涨！
为何市场走向与学者研究大相迳庭？
那是因为房地产已从“居住需求”为主转为“投资需求”为主，
因此无法单就基本需求面来作出准确的判断。
因此我们从投资面的“金融环境”、
“税赋结构”以及“群众心理”三个面向来探讨，
可以稍微理出一些脉络，
让大家在未来做预测时能有更好的判断。
一、金融环境
1.利率
以利率来说，
自1970年代台湾经济起飞后，
银行定存一年期利率平均在8%上下，
直至2000年后利率快速下降至2％以下，
才渐渐突显房地产租金收益的优势。
房贷因为年限长、利率低、成数高，
行情好的时候，稍微用些技巧甚至可以“全额贷”，
也就是让你“买房不用自备款”，
这样超高的杠杆操作，风险却也不是很高。
天底下哪有这么好的投资标的！
在这高报酬的租金收益与低利的房贷环境下，
使不动产成为绝佳的投资工具，
房价蕴藏极大的涨幅空间。
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2.热钱
全球近十年来，
大都进入低利时代，
美国近年又不断际出QE量化宽松政策，
各国亦纷纷跟进，造成国际热钱乱窜。
台商及海外资金也在这几年大量流入，
面对台湾房地产这么美好的投资标的怎能错过。
而累积多年的民间储蓄也正在此时期倾巢而出，
不只路人甲，连路人乙也抢著买房，
大量资金投注在不动产，建商都来不及盖房子来卖，
买房还要预约抽号码牌的神奇现象不断出现。
二、税赋结构
2005年陈水扁政府以抢救SARS后的低迷房市为由，把土地增值税减半；
金融海啸期间，
马英九政府把遗赠税从50％调降到10％。
执政者为解决眼前难关，
陆续为高房价埋下的引信，
正好在游资泛滥、低利率的近年找到一个好出路。
房屋与土地的公告现值不到市值的三分之一，
一户市值上千万的公寓，
一年要缴的房屋税加地价税可能还买不起一只iPhone。
让有钱人纷纷将现金转为不动产，
课税税基只剩三分之一。
而房屋交易税及持有税又非常低廉，
聪明人怎么会放过如此好的理财工具呢？
三、群众心理
近10年来能听到因投资房地产亏钱的还真不容易，
市场上投资房地产致富的故事不胜枚举，
房地产不败神话渐渐地深入人心。
不断推升的房价让原本有10％的出租报酬率，
在2015年时大台北地区剩不到1.5%(新成屋)，
房价租金比已高达"64倍"，
也就是房子要出租64年才可以回本，
若是再扣除各项税费，
可能连贷款的利息费用也快支应不起。
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各国租金房价比 资料来源：globle property guide
即使如此也没人在意，
因为大家相信房价一定会涨！
这说明了即使所有指标数据皆出现异常时，
站在心理学的观点只要众人有信念，
市场就不会崩坏。
以上说明为何在学者们提出房价不合理性后，
房市依然向上发展好几年。
接下来我们看看这三年来房市反转的过程。
我们把时间追溯回2003年，
这一波房市的起涨点，在这之前，
房市已自上一波循环中低迷了好一阵子。
当时的社会大众对于买房这事兴趣缺缺，
普遍认为买房是个“负资产”，
但实际上此时的房地产经过多年的衰退其价值已被低估，
而SARS疫情又正好爆发，
使房地产更陷入胶着，
但正因如此，反而酝酿了丰富的发展空间。
果然，在SARS疫情缓解后，房市开始反弹，
大家渐渐发现房地产是一个报酬价值极高的资产，
若是再加上杠杆的操作，实在是一个非常诱人的投资。
尔后的13年间，
因为诸多有利于房地产发展的条件同时汇聚，
如低利环境、游资丰富、相关税赋低廉、
对岸及海外投资资金回流、储蓄动能强、
人口加速都市化住宅供不应求…等等因素，
使房地产不断飙涨，房价屡创新高。
到了时间2014年，
房市成交量开始迅速萎缩，
因为原本的房市投资供应链系统出现断层。
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这个供应链原本的运作机制是这样，
建商推出新产品，
第一手投资客在物件尚未曝光前就先扫货，
接着才在市场上曝光，
第二手投资客马上进场，
接着第三手投资客承接前面两手的物件，
最后让第四手投资客或自住客接手，
甚至有第五手、第六手…，
通常最后接手的都是胼手胝足的平民百姓。
房市投资客不断散布拥有自己的房子才是人生胜利组的观念，
告诉年轻人再辛苦也要买房，
所以市场上总有人可以接手，
让物件得以获利出清。
但最终连勉强挤出头期款的自住客皆用尽时，
代表台湾的经济水平已完全无法支应此一房价！
市场末端无人接替，后几手的投资客开始套牢，
他们便不会再继续承接前一手的物件，
房市投资供应链出现了断层停止流转。
到了2015年，市场上成千上万的投资供应链相继崩坏，
房市便急冻！
口袋没那么深的后几手投资客压力较大，
为求变现，开始平盘或小赚出清物件，
房价开始微幅下跌，
但口袋深的大投资客依然老神在在。
至2016年，末端接手的需求依然远低于市场供给量，
委托出售物件大增、委托成交天期拉长两倍，
较上游的投资客以及建商皆开始恐慌了，
便开始有断头出售的物件在市场上，
嘴巴硬了十几年的建商也终于撑不住降价求售。
如此便使房价2014至2016年中，
平均大约跌了15~20%，
下表是国际地产顾问公司莱坊近一年的房价统计，
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其实不用对台湾下跌排名第一感到惊讶，
因为台湾在上涨时也是名列前茅的常胜军。
至于房价会跌多少？跌多久？
很简单的道理，
就是看末端自住客什么时候愿意接手！
根据心里经济学的角度，
一个经济循环通常会经历理性上涨、
非理性上涨、理性下跌、非理性下跌，
目前大概是处于理性下跌阶段，
不过房地产出现非理性下跌的机率较低，
因为不动产具有一定的资产价值，
通常理性下跌至资产合理价值时就会止住。
这时大家就会问，什么叫做合理价值？
我们先撇开文化民情以及预期涨跌心理等较为抽象的影响因子，
拿一个最实际的状况来说明。
你买一个房子如果是拿来投资收租，
不看房价涨跌，你期望有多少报酬？3%吗？
扣掉各项税费及管理成本可能剩2~2.5%，
若是经由杠杆操作，大概可以提升为5.5%。
事实上还要考虑折旧，
但因为房市好了十几年，
大家早就忽略房子会折旧这件事，
而且还有令人头痛的收租问题，
若交由物管公司还要再增列物管费。
因此投入房地产付出心力获取5.5％的投报率，
似乎没有比买权值股或固定收益型的基金好太多。
可惜现在台北市新成屋的投报率只有1.5％左右，
当然投资喜好见仁见智。
反过来，如果你是租客，
以前投报率高的时候，是房客帮屋主还房贷，
而现在投报低了，
变成是屋主帮你缴房屋税费、顾房子、分担折旧，
若不受社会观念的压迫，你觉得租房还是买房划算？
当然，事情没这么简单，
人本身就是非理性的动物，
安定感、幸福感、归属感…等感感感，
是无法用金钱衡量的，文化差异、家庭教育、
生活环境也都是很大影响因子，
这也就是为何房地产趋势如此难以捉摸的原因。
以上简单说明了台北房市这十几年来的脉络，
让我们知道，当房子逐渐脱离居住本质，
而成为金融商品的时候，房价不会理你什么居住正义。
而现在面对下跌的房价，无壳蜗牛们当然很高兴，
但屋主们可是头很大，
最好的办法就是大家一起努力创造台湾GDP，
让人均所得尽速拉升，最好三年内提高两倍所得，
那我想大家的购房能力绝对可以支撑现在的房价！
好多房－房市观察研究站
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欢迎一起来喝茶聊房市

好文！ 刚性需求每年都有 现在投资客退场 真正要买来住的撑不起高房价 当然只有跌的份

写那么多没用啊 套套还是说必涨 空空还是说必跌 人只相信自己愿意相信的

推

好文

你这根本不只5分钟

感谢好文分享

事实上，以双北言，年轻自住族群根本负担不起，如何接手中年换屋族群即便有能力，面对下跌，自然越晚买越有利今年我家地价税涨37%，多屋族理应贡献国家更多

感谢分享

感谢分享，分析得很透彻，但感觉搔到痒处却没止到痒。

领薪水的人所得高两倍也买不起台北市房子买新北桃园还差不多

为什么文章没提到打房政策??

分析的很好啊 不过套套会觉得刺眼就是了

再把那几年台湾政府的租税制度放进去分析，就会知道不上班去炒房，赚同样的钱缴得税比上班跟炒股低很多

朕 知道了

好文

推，有条有理

感谢分享！是否该M一下，逻辑脉络清楚，搭配数据图表佐证

推推推

好文

没有跌啊

数据图文的分析现况而已，还是推

感谢分享

推文

推

最后一句好酸哈

台中蛋黄还在涨! 不加价买不到!

专业!!

加价卖就好了，怕什么？

5分钟看不完呀

对啊 害我分两次看

好文推一个

好文!最后一段更是贴切，错不在房价高而是台湾人太鲁蛇，而是自己人均没拼变2倍的错

刚稍微多深入了解一下几个住家附近的案子，10年涨2-3倍当初就算全额贷款 也只是现在的头期而已每个月要还的贷款真的很少 难怪都不急着卖

好文才这样的推，要多多鼓励啊~~~

房价能跟薪资挂勾的时候就是自住客愿意接手的时候所以看来还非常遥远

推

推一个

推