之前PO了一些文 主要是有关人口趋势的变化
我认为人口算是房价的基本面 如果基本面趋势呈现恶化趋势
哪么房价未来长期的走势是悲观的 也走不长久
不过常有人质疑 房价只看人口太过片面 还必须考虑
利率 租金 等
这我绝对同意 故这次主要看 租金报酬率与房贷利率
来看房价变化
以下 设定目前市价1000万的房子 租金扣除持有税金 管理费等费用后
平均实收租金为20万(因房价持续上涨 固这段时间不需考虑折旧因素)
并以信义房价指数来推算出2016年市价1000万的房子在2001~2016年各会
卖多少 并辅以https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx内政部不动产指数
来推估各年的租金 进而算出租金报酬率 再对照各年度平均房贷利率
历年房贷利率
2000年 6.8%
2001年 5.8%
2002年 4.4%
2003年 3.2%
2004年 2.5%
2005年 2.4%
2006年 2.3%
2007年 2.6%
2008年 2.8%
2009年 2.2%
2010年 1.75%
2011年 1.85%
2012年 2%
2013年 2.1%
2014年 2.1%
2015年 1.95%
2016年 1.9%
信义房价指数
2001年约在98 2004年约在118 2003年 102
2006年约在142 2008年约在160 2010年约在195
2012年约在240 2014年约在295 2016年约在275
2016年房价1000万 以实收20万租金 租金报酬率2% 房贷利率1.9%
2014年房价1072万 以实收19万租金 租金报酬率1.77% 房贷利率2.1%
2012年房价872 万 以实收18.5万租金 租金报酬率2.2% 房贷利率2%
2010年房价708 万 以实收18.5万租金 租金报酬率2.6% 房贷利率1.75%
2008年房价580 万 以实收18万租金 租金报酬率3.1% 房贷利率2.8%
2006年房价514 万 以实收17.5万租金 租金报酬率3.4% 房贷利率2.3%
2004年房价427 万 以实收17.5万租金 租金报酬率4.1% 房贷利率2.5%
2003年房价370 万 以实收18万租金 租金报酬率4.9% 房贷利率3.2%
2001年房价355 万 以实收19万租金 租金报酬率5.3% 房贷利率5.8%
可以看出2001年时虽然房价低 但租金与现今相去不远 租金报酬率远高于
今日 但当时房贷利率高达5.8% 租金报酬率低于房贷利率 因此买房租人
或是买房自住并不是这么好的选择 因此房价纵使低 但无上涨动力
2003年时房贷利率大幅下降 使得买房租人或买房自住变成一个理性的好选择
辅以这段时间台湾首购人口处于历史高档 并在2003年随者利率的一路下降
房价也在开始一路上涨
以25~42岁做为台湾首购人口(刚性需求)总首购人口变化
2000年 673万 2018年 652万
2001年 677万 2019年 648万
2002年 677万 2020年 643万
2003年 678万
2004年 680万
2005年 681万
2006年 683万
2007年 685万
2008年 685万
2009年 685万
2010年 685万
2011年 683万
2012年 676万
2013年 670万
2014年 665万
2015年 661万
2016年 658万
2017年 655万
直到2014年随者租金报酬率随者房价上涨 报酬率一路下探 在2014年时已经低于房贷利率 房价也在此时见到高点下探至2016年租金报酬率与房贷利率约莫相等
因此从已上看的出来房贷利率对于房价的影响是明显的
以台湾这15年租金的变化来看 可以预料未来台湾的随者所得成长停滞
租金亦不会有太多变化 因此推估未来利率的变化 可大至掌握房价变化的趋势
台湾央行于去年下半年到今年上半年多次降息 但随者下半年出口年增率回稳
应不在需要降息 且以金融业隔夜拆款利率来看
台湾:0.18% 美国约0.375% 日本-0.065%
台湾能在宽松的幅度有限(台湾也没有推行日本式宽松的条件) 辅以美国即将升息 油价基期已低 未来1~3年油价反弹势必带动通膨上升使央行再行宽松
空间有限 因此未来短期利率易升难降 但台湾景气除非有大幅突破提升不然利率亦不可能大幅上升 推估未来1~3年房贷利率约莫落在1.9~2.4%之间
辅以首购人口已见高开始小幅反转 因此推估短期房价将缓慢小幅下修
至于长期随者人口结构恶化 人口死亡人数提升 未来""租金易跌难升""
""空租率亦大幅提高"" 租金报酬率会大幅不如预期 会使台湾房市
处于长期空头状态
另外有一个因素可能导致房价一次较大幅下修的可能
就是过去10多年的房价上涨使得 房产持有者从未考虑折旧损失的成本
因此如果未来短时间房价因为持续下修 使得房产持有者开始意识到
持有房产的折旧成本 那么房价可能就会有一次较大幅的下修
如果以每年折旧成本设定为房价的0.5%~0.75%
那么以2016年说
2016年房价1000万 以实收20万租金 租金报酬率2% 房贷利率1.9%
变成
2016年房价1000万 以实收12.5~15万租金 租金报酬率1.25%~1.5% 房贷利率1.9%
会使租金报酬率明显低于房贷利率 因此房价必须下修使租金报酬率约相等房贷利率
那么房价会下修变成659~789万之间 下跌2成到3.5成之间
以25~42岁做为台湾首购人口(刚性需求)总首购人口变化
2000年 673万 2018年 652万
2001年 677万 2019年 648万
2002年 677万 2020年 643万
2003年 678万 2021年 634万
2004年 680万 2022年 627万
2005年 681万 2023年 618万
2006年 683万 2024年 607万
2007年 685万 2025年 593万
2008年 685万 2026年 581万
2009年 685万 2027年 571万
2010年 685万 2028年 559万
2011年 683万 2029年 547万
2012年 676万 2030年 537万
2013年 670万 2031年 528万
2014年 665万 2032年 517万
2015年 661万 2033年 505万
2016年 658万 2034年 493万
2017年 655万 2035年 480万
2036年 467万
2037年 453万
2038年 443万
2039年 433万
2040年 421万
2020年约高点的94% 2025约高点的86% 2030约高点的78%
2035约高点的70% 2040约高点的61% 之后还会更低 大概只会剩4成
死亡人口变化(估):计算方式:2016到2020以死亡率千分之7.5
2021~2025以死亡率千分之9计算 2026~2030死亡率千分之11计算
2031~2035以死亡率千分之13计算2036~2040死亡率千分之15计算
(目前台湾死亡率约千分7)
2016年 17.6万 2028年 24.6万
2017年 17.7万 2029年 26.0万
2018年 17.8万 2030年 27.0万
2019年 18.0万 2031年 28.0万
2020年 18.1万 2032年 29.0万
2021年 19.1万 2033年 30.0万
2022年 19.6万 2034年 31.0万
2023年 20.1万 2035年 32.0万
2024年 20.6万 2036年 33.0万
2025年 21.6万 2037年 34.0万
2026年 22.6万 2038年 35.0万
2027年 23.6万 2039年 36.0万
2040年 36.5万