最近常常看到类似的文章，鲁叔分享一下心得给乡民们做个参考~
１、预售屋的成交实价登录查不到？？
预售屋的成交资讯，必须等到建商在交屋后，把整批的资料送给内政部上网。所以即使是
在大楼刚盖好，或是盖到一半甚至是刚推案只有模型时，都是查不到的。另外成交的时间
点有的建商会标注，可以看出行情的趋势；但也有的建商会全部一次以交屋的年月做登录
，只能抓到成交价却没有办法抓到成交的时间点。
２、那如果还没交屋要怎么查行情？？
预售屋还没有交屋无法在实价登录查询，这时候除了代销/建商提供的资料外，问问看建
案附近的仲介吧！访价时多问几家，抓出平均值做个参考。
(很多仲介跟代销/建商的关系其实都不错，这是因为有些建商卖到剩个5户10户时，会撤
掉代销中心把余屋交给仲介去卖，像是鲁叔自己合作的建商也有6.7家。)
３、建商/代销提供的成交行情会不会造假？？
有机会，但这只能说买屋的人自己判断房子值不值得跟怎么出价了。
鲁叔的观察是"假的了一两户，假不了全社区"，基本上也不用想太多，因为代销/建商会
告诉你的成交价格往往都是较高的，所以想要抓最低点几乎没有参考资料~
(题外话，真的会卖房子的代销，其实拉抬价格时反而不常用同建案的拱价，反而是很仔
细的介绍建案的环境.建材.社区质感等等，塑造出房子价值后，再拿出实价登录周边中古
屋的成交价来拱新房子的价格，最后再放一些些折扣让买家觉得划算。一套流程下来反而
成交率高)
４、建商要求做假成交价格登录怎么办？？
建商其实并不常向散客要求造假，细节可以查一下鲁叔之前发过的文章。
建商会向散客要求做假，有几种情况：刚开始推案，需要做出高价来拉抬后续的销售；或
者是因为现在市场成交价格下滑，必须要做出高价向之前成交的客户交待。
(例如之前成交一坪20万，现在因为市况不好只能成交15万，那代销可能必须作高价应付
之前买20万的客户，以免客户出状况甚至退订)
如果遇到代销/建商有做假合约的要求，其实不一定要帮忙，因为对买方的实质利益真的
不大...
５、要怎样买到相对便宜的价格？？
一个新建案通常在几个时间点会比较好谈价，通常在刚开始推案时需要造势创造热销的情
况，这个时候销售人员往往会主动给折扣。
再来是当建商卖到剩10%－15%左右的余屋时，这时候也是谈价的好时间点。因为当建商的
卖到剩没几户时，代表建商的成本早就回来了(建材管销广告等等)。以现在的市况来说，
能多卖一间就是多赚一间，所以这时候往往也能谈到不错的价格。
另外除了代销自己的案件外，这个时间点会有一些赔售的屋主也会把"红单"，交给仲介或
是请代销"寄卖"，看屋时多问一下代销有没有投资客寄卖的，或是找附近的仲介问看看，
也都有机会挖到不错的价格。
打的好累~大家晚安XD