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内文：
房市走空，会有“十年寒冬”？ 李同荣驳斥：不可能！
台湾房地产走过五大循环，长达十一年多头走势，终于在2014年Q4划下句点，很多专家预
言台湾房市将迈向八到十年寒冬期，他们认为房市走过十一年多头，经济成长表现不佳，
未来房地产市场需要八年以上的盘跌才能消化过去的涨幅。
台湾房价虽进入反转缓跌时期，但并无泡沫危机，主因是投资客早于2012年开始逐步撤场
，加上资金宽松与利率偏低，卖方断头案件不多，没有引起恐慌性杀盘，因此形成房价软
着陆的缓跌现象，至于未来房市会不会迈向十年寒冬，个人乐观认为不太可能。
房价跌势明确，购屋氛围也不同。 图／报系资料照
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引述1990～2000年房市盘整期，印证未来房市“十年寒冬”，说法值得商榷！
很多专家学者引述，因为1989年Q3之前房市七年景气过热，导致1990年到2000年的房市走
入“十年寒冬期”，这说法值得商榷，以1990年～2000年房市是处于脱离谷底后的盘整期
，并非“十年寒冬期”，1989年夏天，房市结束7年多头反转直下，到1990年冬天房市一
年半快速跌幅趋近三成，市场就此落底。
当时北市成屋均价每坪约19万，从1990年到2000年这十年间房价持续在谷底之上盘整约十
年，这十年房价盘穏，起伏不大，并非一般专家所说的房市寒冬期，反而这十年间，台湾
经济景气表现极佳，资讯产业蓬勃发达，房市交易量活络，房地产年交易量最高曾逼近50
万户，房仲业更如雨后春笋大展门店。
除了亚太金融风暴那两三年因部分建商判断错误，大量推案导致受伤较重外，可以说这十
年间房地产是处于价稳量活络的时期，2000年北市成屋每坪均价约22万，仍高于1990年的
谷底价，北市预售屋走势也是由1990年均价30万到2001年均价35万，这段期间，只有中南
部在1997年到2000年跌幅较大。从房市景气观点，这十年间房地产交易量活络且价格盘稳
是个好现象，以“十年寒冬”形容的说法值得商榷。
倒是这十年经济成长率表现突出，资讯代工业蓬勃发展，的确累积了很多台湾社会财富，
才会有2003年以后最近这十一年的多头行情。
央行出手“打房”这几年，不少区房价下跌。 图／报系资料照
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从基本面、技术循环面、政策消息面等三大面向，分析房地产未来涨跌走势：
对于这一波房价反转后，台湾房地产何时落底？专家众说纷纭，有人说五年，有人喊八年
，更有人看坏未来寒冬十年，到底如何判断房市的未来走势？
从基本面、技术循环面、政策消息面等三大面向分析未来房地产走势：
(一)基本面：主导房价合理走势的因素
基本面包括：市场供需、土地稀有性、人口密度、国内外经济成长、国民所得、三率变动
（利率、税率、汇率）、股市荣衰、公共建设投入、通货膨涨、资金汇流…等。
目前基本面有利于房市的因素有:利率持续走低，资金持续宽松。不利因素有:两岸政经局
势紧绷、经济成长衰退、房价所得比仍高、股市房市交易量萎缩。
(二)技术循环面：主导房市景气兴衰的循环趋势
技术循环面是指，市场的景气循环一定有涨有跌，技术线型必然有扩张期、高峰期、谷底
期之景气兴衰，因而市场涨跌会呈现出技术循环的周期。技术循环概分为：初升段、主升
段、末升段、反转阶段等四大变化阶段。
目前技术循环面最不利于房市，原因是房价走过十一年多头，需要三年时间走完下降趋势
线，从2015年开始正式下跌，需要到2017年才能让房价完全止跌。
(三)政策与消息面：主导房价反弹向上或反转向下的走势
政策与消息面涵盖因素包括：两岸政治关系、政治选举、政策打压或松绑、天灾、人祸等
。消息面往往是“助涨”与“助跌”的关键因素。
政策消息面目前有利因素是：政府打房松绑、央行限贷松绑、新政府振兴经济心态浓厚。
不利因素是：居住痛苦指数与民怨仍高，除非百业萧条，政策不敢推动太大利多于房市。
“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。329档期高雄房市新建案，售价愈有亲
和力，销售成绩愈好，从蛋黄区的美术馆、农16，到外环地带的桥头新市镇，都有破底行
情出笼，并吸引买盘排队看屋，房价下修约三成，低价售屋风潮可望延续二年以上。
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台湾房市于2014年反转后，未来的价量走势预测：
针对这波房市自2014年底反转为空后，房市的价量变化与市场走势，逐年提出独特的分析
与观点如下：
（一）2015年交易量先见底
房市交易量萎缩至SARS以来之新低点，房仲业经营艰困，深陷于生死门之间，倒店潮未止
，整并潮涌起，这是建商与房仲业最辛苦的一年。
（二）2016年市场杀价取量
建商开始寻找逃生门，部分小建商开始抛售土地与新成屋，口袋深的建商，处于观望阶段
，但余屋存货多的建商，价格也会逐渐下降，下半年到明年上半年，市场会出现杀价取量
现象。
（三）2017年Q4房价落底
2017年新政府面对政经局势艰困，将受不了经济萧条威胁，开始建构防火安全门，频频释
放政策小利多，因此，递延已久的买盘逐渐进场，房价到Q4应会落底止跌。
（四）2018年~2019年市场回关基本面
房市落底后暂时不会强劲反弹回升，市场回归基本面，依经济成长现况盘整，交易量能将
逐渐回温。
（五）2020年~房市另一循环起点的关键年
2020年又逢总统改选，政治与政策变动较大的一年，也是下一波房市回升或续盘的关键年
。
2017年Q4房价落底，未来房市将不会迈向【十年寒冬】
房市将于2017年Q4落底，这是我在2014年底房市转空后，就一直秉持的预测观点，到目前
为止看法一直没变，主要有五点理由：
(一) 历经三年供需调整，消化一些投资性产品与假性需求产品。
(二) 房价跌幅达25%以上，不良资产涌现，金融机构风险提高，政府会设法为金融业解危
。
(三) 房价下降趋势技术面达到一定跌幅满足点后，市场价格将获得支撑
(四) 经济不振，百业萧条，新政府受不了，会频频释放房市利多
(五) 积压近四年(2014~2017年)自住买盘与换屋族受不了等待，递延性买盘会逐渐进场，
市场开始止跌回稳。
最后，房价长期会随经济成长的基本面同步起伏，当经济成长率为2%时，房价就可能有3%
涨幅的潜力，因此，当房市在2017年落底后，房价虽仍无法快速回升，但也会处于谷底之
上盘整，除非台湾经济基本面持续走向负成长，否则，房市【十年寒冬】的说法将不可能
成立。
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