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内文：年初奄奄一息的房地产，在传统所谓的“329档期”中，传出来客数、成交率都大幅增加
，建商说房地产已是谷底，“要买要快”。真的吗？
房市要好，有几个基本条件，一个当然必须是基本面的需求远高于供给，另一个是资金、
游资多到暴，再来是经济表现好。如果用白话文来说，就是先看人口增加率，以此与供给
面相比；再来是看房价与所得相比情况，民众所得必须持续增加才有能力负担购房支出；
而如果再来一次台湾钱、淹脚目，当然也有助房市。
事实上，所有的指标数据都对房市未来表现不利。
台湾出生率持续下滑，过去每年新生儿有40多万，现在剩下20万左右，因此十多年后，这
些新生儿成年后会有购屋需求的数量，就较过去砍了一半。如果不看这么远，现在的大学
生的年代，新生儿数目已降到30万以下了，如果再考虑到这几年其实到中国等地方工作者
数目大幅增加，国内房市的基本需求已比过去大幅减少。
而近十多年国家薪资与所得停滞，但房价则因为资金行情加上投机客炒作，一路飙涨，让
台北的房价所得比飙上接近全球最高的14-15倍，大部份年轻人都买不起房子了。至于经
济表现，去年经济成长率不到1%，今年官方预测1.47%─但大部份民间智库认为无法达成
此成长率，“保一”恐怕仍有问题。
过去拉升房价的主力─投资客，在房价已高、看衰前景、及房地合一税今年上路等因素下
，大部份投资客都已退场观望。展望今年、甚至到明年，都看不到国内所得大幅提升、经
济反转上扬的迹象。
这也代表正常的基本需求难以增加─特别是在现在的高房价下，年轻人的购屋需求不会出
来，除非房价跌幅多到能带动换屋与年轻人的购屋需求。
至于房市供给方面，去年房市其实已走入空头，全年成交量掉到29万户，是14年来最低纪
录，即使抗跌性高的双北、甚至所谓的“蛋黄区”，都已出现量缩价跌现象。而去年的预
售屋平均销售率，以购屋问题严重的北台湾而言，低到只剩下32%─不但比2014年的43%低
了10个百分点，更不能与2012年、2013年动辄8成的销售率相比。
这是什么意思？就是即使不提官方调查说台湾已有“百万空屋”这件事，建商去年在北台
湾卖不出去的房子就占其推案的近7成，以房数来看，去年就有3.1万户未售出。而建商每
年都会推新案，虽然推案量已较过去房市多头年代减少，但以目前的价格与市场情况，销
售率不会太高，供给过剩情况只会更严重。
再展望未来，520新政府上台后，准备大推20万户公宅，供过于求情况会更严重，建商想
拉抬房价─或只是支撑房价，将更困难；再来调高遗赠税率由10%到20%，那些富人的钱大
概又要长脚悄悄跑掉一些。此外，两岸关系预料进入冰冻期，两岸经济互动减少、陆客来
台衰退，这又会影响到经济及对商用不动产的需求。
综合所有因素看，除了央行不再打房之外，几乎看不到任何有利房市的因素。国内房地产
界著名的戴德梁行董事总经理颜炳立对房市的预估是：8年寒冬的开始，先缓跌4年、再盘
整4年。大部份超过5年以上的预测是容易失真，因此或许建商难以接受这项“8年寒冬”
的预测。但台经院年初的预测则是今年房价要下修1成─包括之前房仲业者的预测亦如是
；至于房市空头市场的时间，大概预测值是在3年左右。
所以，不论建商如何吹嘘329档期的成绩，如何高喊房市要反转了，要有意购屋者赶快进
场，都不必相信。慢慢看、耐心等，建商受不了、投资客被“抬出市场”时，房价会有更
明显的下修，这时才是该考虑购屋的时候。
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