穷人为什么变更穷？ 麻省理工经济学博士：因为“买房子”
原文出处:
http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000049875&p=1
穷人为什么变更穷？ 麻省理工经济学博士：因为“买房子”
经济大衰退期间，美国房价共跌了5.5兆美元，
遭遇如此的重击，屋主的资本净值显然遭受重创。
但是，这些损失的分布为何？借款人实际上又是如何每下愈况的？
让我们从检视2007年美国的“资本净值分布”着手。
家庭的资本净值主要由两类资产构成：金融资产与房地产。
1、金融资产：包括股票、债券、支票、储蓄存款和公司股份。
2、资本净值的定义：金融资产加上房地产，减去所有债务。
3、抵押贷款与房屋净值贷款，绝对是家庭债务最重要的部分，
2006年占所有家庭债务的80%。
2007年，全美家庭的资本净值和财务杠杆（负债金额）结构，有了戏剧性的差异。
位于资本净值分布最后20%的屋主（也就是最贫穷的屋主）操作了高杠杆，
他们的杠杆比率（leverage ratio），也就是总负债对总资产的比率，接近80%。
此外，最贫穷屋主的资本净值，几乎全靠房屋净值支撑，每5美元的资本净值，
就有4美元出自房屋净值。因此在景气步入衰退之际，
贫穷屋主的金融资产趋近于零，他们只有房屋净值，而且操作高杠杆。
穷人的债务就是有钱人的资产
有钱人在两个重要方面有所不同。首先，步入衰退之际，他们的债务少了很多。
最富有的20%屋主，杠杆比率只有7%，远低于最贫穷屋主的80%。
其次，有钱人的资本净值压倒性的集中在非房屋资产。
穷人每拥有4美元的房屋净值，才有1美元的其他资产；
有钱人则恰恰相反，每拥有1美元的房屋净值，就有4美元的其他资产，
像是货币市场基金、股票及债券。
这并不令人意外，穷人的债务就是有钱人的资产。
当有钱人拥有一家银行的股票和债券，就形同拥有该银行发放的抵押贷款，
而利息就会从屋主那边，再透过金融体系流入有钱人的手中。
（编按：穷人付给银行的房贷利息，
最终都是付给那些拥有这间银行股票或债券的有钱人。）
最贫穷屋主操作的杠杆最大，暴露在最高的房地产风险中，而且几乎没有金融资产。
事实证明，高杠杆、高暴露及欠缺金融财富的结合，对最弱势的家庭是一场劫难。
2006至2009年，美国的房价整整下跌了30%，然后维持低档，到2012年年底才复苏。
标准普尔五百指数在2008年和2009年初期重挫，但是随即强劲反弹。
至于债券价格，
如果以先锋全债券市场指数基金（Vanguard Total Bond Market Index）为基准，
则在市场利率暴跌期间大反攻，2007至2012年债券价格上涨超过30%。
在进入经济大衰退时期持有债券的家庭，
就拥有一把相当牢靠、可与经济崩盘抗衡的保护伞。
但是，在经济体内持有债券的，都是最富有的家庭。
房价跌，穷人伤得更重
房价崩跌，对于低资本净值的家庭冲击最大，因为他们的财富完全和房屋净值绑在一起。
因贫穷屋主操作杠杆（编按：借贷），他们的资本净值跌得更多。
事实上，当房价下跌三成时，由于杠杆乘数（注）的缘故，
负债屋主的资本净值会下跌得远大于三成。
贫穷屋主几乎没有金融资产，当金融资产（编按：股票、债券...等）复苏时，
一点好处也捞不到。
注：杠杆乘数的数学定义为1/(1－LTV)，LTV是房屋的贷款成数。
LTV愈高，杠杆乘数就会愈高。
高负债与房价暴跌的组合，拉大了美国的贫富差距。
没错，穷人一开始就穷，但是因为负债，所有房价的跌幅都要由资本净值概括承受，
所以他们失去了一切。
这就是债务的根本性质：它让损失完全由资源最少的家庭承担，
资产最多的家庭则被留在较为有利的位置，
因为他们在美国这个经济体中，拥有资产的优先债权。
美国贫富不均的情况，在经济大衰退之前已经很严重了，2007年，
资本净值分布前10%的人，拥有整个经济体71%的财富，
这是从1992年的66%逐步攀升而来的结果；
到了2010年，
资本净值分布前10%的人拥有的比率更跃升到74%──富者愈富，穷者更穷。
对经济大衰退期间的许多家庭而言，房屋价值下跌到低于他们未清偿的抵押贷款金额，
于是这些屋主的贷款“溺水”（underwater）或“颠倒”（upside-down）
（译注：皆为房贷高于房价之意），房屋的净值实为负数。
如果他们选择出售，还必须把售价与贷款之间的差额补给银行。
面对这种可怕的情况，屋主不是待在家里继续积欠银行（比房屋本身还值钱）的贷款，
就是一走了之，
让银行取消赎回权（编注：即房屋遭法拍）。
债务把风险集中在最没办法承担的人身上
美国每年约有35万起住宅火灾。
如果一户人家因为火灾而失去房屋，损失可能会相当惨重。
他们的人生必须从零开始，孩子可能必须延后，甚至放弃上大学；
若干医疗需求可能再也无法满足，因为这一家人再也无法支付相关费用。
我们每天都必须面临一些风险，龙卷风与火灾是其中之二，让个人承担这些风险，
是毫无道理可言的。
健全的金融体系应该容许我们集体为这类超出任何人掌控的风险投保，
对我们来说，这样定期保护彼此的成本较为低廉，
而且长期来看，人人皆能蒙受其利。当一个家庭能在灾后继续前进，
就可以妥善照顾小孩，也可以继续工作。
总体而言，经济的生产力就会比较高，我们也会比较幸福。
债务是反保险，非但没有协助分摊与房屋所有权相关的风险，
还把风险集中在最无力承担的人身上。
如同前文所示，债务在经济大衰退期间显著放大了财富不平等。
而一旦房价下跌摧毁了负债屋主的资本净值，
有个后果证明会贻害无穷──他们不再花钱了。
作者简介
阿蒂夫‧米安（Atif Mian）
麻省理工学院经济学博士，曾任教于加州大学柏克莱分校与芝加哥大学商学院，
现为普林斯顿大学经济学教授，以及“公共政策与金融研究中心”主任，
主要研究领域为金融和总体经济间的关联性，
研究论文刊载于《美国经济评论》、《经济学季刊》等各大顶尖学术期刊。
阿米尔‧苏斐（Amir Sufi）
麻省理工学院经济学博士，现为芝加哥大学布斯商学院财金系教授，
也是美国“全国经济研究所”研究员，以及《美国经济评论》、
《经济学季刊》等经济学期刊副主编，
主要研究领域为金融和总体经济，
2011～2013年曾获史隆研究学者奖（Alfred P. Sloan Research Fellowship Award）。
关于家庭负债和总体经济的研究，
屡获《经济学人》、《纽约时报》、《华尔街日报》报导，
也在美国的联准会、参议院银行住房及城市事务委员会、
经济顾问委员会等决策单位中被引用。

但是，前阵子一堆债券在崩盘的是怎么回事…

他说啦 反保险

反保险是指房贷的债务

这是在讲房屋还是房+地?

台！湾！不！ㄧ！样！

结论 买房风险高 买地就好

世代，阶级剥夺及财富重分配

美国持有税，房地产供应量等与台湾有差异的点要不要考虑进去还是只是无脑的全盘嚷嚷，只因自己看多或看空

好可怕喔，来多买一些股票好了!!!

因为买的不是台湾的房子

MIT写这种拉基？不要卖就不会赔 不会先问台湾高手吗

认同被房贷绑住资金无法有效运用

那顶新买帝宝杠杆110%怎么说？

卖不掉就加价卖呀!! 这里是台湾又不是美国

台湾跟欧美不同 请不要混淆视听