内文：
2015-12-10 17:05:03 经济日报 李同荣
张金鹗教授宣布自创【不动产自动估价系统公益平台】供社会大众免费使用，张金鹗说该
公益平台是台湾与美国研究团队花费一年时间研究完成，经过多方测试，大家都很满意，
他认为该平台可以改变大众无法掌握个案房价的困境。
估价师的专业技术与房仲人员的市场经验与专业是无法被电脑完全取代
不动产自动估价系统AVM(automated valuation model)在国外从1970年代发展至今，花费
相当一段时间，在前几年才被银行界作为大量估价的参考准则，自动估价系统的主要功能
是客观衡量不动产特征的市场预测价值，其主要目的是符合大量估价的效率，这几年来台
湾银行业为吻合新巴赛尔协定要求，也尝试运用AVM自动鉴价系统做大量估价，不过成熟
度都不足。而不动产估价一般分为个别估价与大量估价两类，个别估价方法比较需要市场
实务与专业，而大量估价大多是运用数量方法建立不同模型比对，由于两者建构目的不同
，所以估价方式与实务也有所区别。自动估价系统若受到样本资料分配的限制，在资料样
本较少地区及面积过大或过小的特殊案例，就会容易有错误的判断，因此要以大量的电脑
估价系统去针对一般消费者所需求的个别估价，其精准度就有待质疑，毕竟，估价师的专
业技术与房仲人员的市场经验与专业是无法被电脑完全取代。
AVM自动鉴价系统运用在个案价格判断有以下三点缺失:
(一) 引用的数据库所揭露的资料是否有瑕疵
国内实价登录尚有很多缺失，AVM自动鉴价系统引用的又是实价登录的资
料库，不但没有详细住址，异样的样本也偏多，而这些错误样本不适用机
器用系统就能完全判断与清除，所以台湾的自动化鉴价系统，目前根本很
难上路。
(二) 大量系统统计的误差足以影响个别房价判断，并易造成严重损失
国外AVM系统准确性，除了建立再详细住址数据库以外，由于是大量运算，个案的精准度
一直遭质疑，所以大部分是银行在作大量不动产资产重估所使用，一旦个案精准度超过
5%~10%就会造成个别判断的损失。所以自动鉴价系统目前顶多可以当成实价登录的升级版
而已，具有分析能力，但没有实务解读的能力。
(三) 公益平台让民众取信，把民众当成白老鼠，却不用对错误或损失负责
张教授打着公义与免费大旗，民众自然易于相信其公信力，但大部分的分析资料与行情，
都有样本与时间落差，样本的落差无法完全用机器判断，时间的落差，对于三个月前成交
的实价登录资料，在时间差上，市场是涨是跌，系统毫无解读能力，万一造成判断差误与
损失，也无法负起全责。
打着【公益】大旗，【不动产自动估价系统公益平台】，张教授在想什么?
台湾的实价登录系统才刚上线不到三年，揭露方式有待改进，且揭露的样本出现很多异样
与不合常理价位的样本数很多，目前光是依赖实价登录的样本估价都还需要市场实务解读
，何况自动鉴价系统又是需要实价登录数据库当背景，在运算过程一定出现很多瑕疵，若
民众依此不成熟的鉴价系统做个案估价的判断，可能会成为实验的白老鼠。而因为是公益
平台，更容易取信民众，同时也容易让民众忽略其准确性，又因为是免费，造成错误与损
失可能也无法求偿，呼吁社会大众，不要成为平台实验的白老鼠!
连结：
http://money.udn.com/money/story/5622/1369234
其他：