正确的算法是.
古早年代本来利率20%,租金1万出租投报20%=60万一栋.
后来降到10%,所以同样租一万,出租投报10%=120万一栋.
现在降到1%,所以1200万一栋.
以上不叫泡沫,因为产值可以支撑住贷款的利率.
泡沫是,利率5%,出租投报4%,这样有1%的泡沫危机...
正确的不动产观念是这样子的.
仔细去看世界国际都市都是这样投资.
当你出租投报超过房贷,国际热钱就会涌入来套利.
并且世界国际大都,屋主大多都不是在地人,伦敦不是号称8成屋主都外国人.
你说什么租不掉OOXX的..
如果租不掉市场租金自然会下修.所以排除租不掉的考量.因为已经包含在租金行情里面.
so..通常投资不动产要紧盯1.利率+税金成本 2.租金 然后决定价格.
只有台湾这种锁国的封闭社会才和别人玩法不一样...XD
因此如果说只有升息无所遁形,其实也没错.
当你升息升到明显高过房租投报,这时后大家拉租金又没拉起来.
势必就必须回头去修正房价...以让出租投报率合理化.
另一方面,持有税金也是成本之一,所以可以和利率有一样的效应.
(不过有些国家房屋税是房客要付,例如英国..)
在国际盘中,只要你租金投报过低,基本上资金就是会撤离.
例如英国房租已经被哄抬到紧绷.
所以其实企业资金都在撤离,然后叫后知后觉得愚民去接手.
不过也有的是因为早期就卡入,所以他以购入价来看租金投报非常高,所以不撤离的.
但至少现在大型资金已经不会再进入英国不动产,因为他租金涨到紧绷,投报4%比房贷5%高.
除非英国进一步降息或是经济成长大幅拉高造成租金又再度上升.
因此其实根本不是我们投资客卖不掉看租金.
而是我打从投资和选物件的第一天就再看租金..XD
租金永远都是不动产的基本面.
好租的地方我才会去,不好租的地方我不碰.
我在租金高于房贷的环境底下,再去寻找有增值爆发力的物件.
这样我房子既好养完全没负担,增值也是可以期待的...
毕竟包租公也是主利买盘之一..大家都买不起房子,我卖给包租公就好.
总是有人老了想要养老,要养个租金投报不错的物件来当养老金收入.