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风传媒
【黄益中专栏】真想救房市，那就老实一点降价卖！
黄益中 2015年08月26日 12:41
央行宣布松绑豪宅及新北、桃园等六区信用管制后，民众看屋不增反减，买气比房地合一税定案之前还要冷。根据《联合晚报》报导，过去一周主要都会区上网留言与电话询问量全部不增反减，其中新北市下滑24%最多，新竹、台中减幅也在二成以上，连全面解除信用管制的桃园市，询问度都下降12%。推案市场也呈现同样市况，桃园地区成交依然没有起色；双北则是来客量、成交量都下滑，北市平均约少了一成，新北市则大减一到二成，不少建案甚至减少三成以上。
不意外，因为问题在房价阿！
台湾房地产交易早已停滞，去年（2014年）全年买卖移转栋数，创下SARS以来新低量，六都之中以双北市的衰退幅度最大。这种冷清市况到今年更惨，今年上半年全台移转栋数降到13万5千栋，预估全年将不到30万栋，将再次创下新低量。
也难怪建商急了，另一则报导《没人看房了 建商盼政府救经济》，建商老板直接讲明，股市房市现在都不景气，救经济是当务之急，除了活络房市别无他法。该老板特别强调：“很多人说房价会大跌，这是没有根据的臆测。房市走十多年的景气，是因银行贷款利息低、购屋负担轻，有钱的人根本不会存放银行，在全球持续降息之下，也就不会有人愿意大幅降价求售。”
觉得好笑的是，既然房价不会跌，那求政府做什么？
我们来看看实际情况：以桃园青埔的“吉富捷静”为例，当初建商开价约是21、22万左右，实价登录则落在22.7万，但从最新实价登录可发现，每坪剩下17.36万。再看位于桃园市的“新帝标”，一开始开价26～29万，结果最新实价登录每坪只剩18万。房价落底了吗？根本还差得远，房产专家Sway表示，一开始青埔每坪是从12万起跳的。桃园在地网友也直呛，新帝标一开始开卖是14~16万的。
写了那么多，就是要跟读者说，现在看到建商降价求售的宣传，其实都是假的。把开价特意拉高然后打几个折出售，自住客还是冤大头！这些炒房客当初进场成本太低，加上利息太低游资太多，口袋又赚太多太饱，他们完全挺得住，也还不打算离开这个贪婪的炒房派对。
这场派对历时十几年，这期间，一些阿猫阿狗都变成房产专家，搞得如果买房地产会赔钱都像神话一样不可思议。住展杂志统计，1999年至今，台北市新成屋涨幅约3.7倍，新北市也涨超过3.16倍。然而，16年来实质薪资不涨，房租涨幅也跟着停滞，最后的结果使得台湾的房租报酬率仅剩1.57％，房价租金比创下全球最贵的64倍，意味着房东必须收租64年才能回本。这也是房价泡沫指标的一种，合理标准值应该低于20倍，就连超高房价的中国与香港，也不过是38与35倍。
到这里，读者就该清楚台湾房价泡沫究竟有多严重了吧。
股市或房市都有一句行话：“量先价行”。意思是当成交量开始变大，市场买气旺盛，想买房子的人变多，房地产价格自然会推升高涨。同样地，那如果没有量呢？那就表示需求不振，房子没人要买，价格下跌真的只是迟早的事。
十多年的大泡沫，不可能一时半刻就消掉的。但是，时间站在自住客这边。买房子是终身大事，不是逞一时之快的冲动，现在是比气长的年代。
既然都知道台湾房租报酬率是世界第一低了，就表示租比买划算太多太多。所以，暂时先租房吧！明年起房地合一税上路，房产交易所得税最高45％、最低也要10％，再加上地方政府持续调高持有税的税基，未来的房屋税与地价税只会越来越高，还有央行升息的最后一枪在等著，我就不相信满手新成屋的投资客能撑多久。
“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，屋主不降价就不要买，未来的房价就像一把掉下来的菜刀，千万要冷静以对，小心成为接到最后一棒的那只老鼠！
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