本人非财经专业出身，仅说一下个人心得供大家参考。
首先，自住客买不起应该不是决定性因素。
因为资产家手上钱多的是，钱多没地方摆，就囤房啊。
若未来房价持续看涨，为什么投资客不买房子享受房价上涨的利多呢？
就像以前的大地主一样，拥有大笔的农地，养一群佃农。
现在是拥有一堆房子，出租给房客。
没听说佃农买不起田，地主就要赔钱卖田的。
自住客不买，投资客和囤房客来买就好啦。
可是为什么现在投资客和囤房客都不买了？
以下是我的看法，
先说结论，近年来台湾房市的涨跌是货币因素影响的结果。
这个货币因素是美元造成的，此因素影响的起点是美国退出金本位。
下图是金本位后美元兑欧元的历史走势图。
http://i.imgur.com/0G3iSHG.jpg
图中大略标示出美元走强的时段，每次走强约5~7年。
每次走强和上一波走强的时间，大约间隔17~18年。
刚好很巧的跟美国房地产循环时间接近。
在这个美元循环内，会发生什么事呢？
通常美元走弱时，美国利率相对较低，美元流出海外，
而当美元弱时，原物料走强，通膨扬升，带动房地产价格走升。
对非美国家而言，美元流入，美元储备增加，使货币供给增加。
此时国内热钱多，原物料和通膨又看涨，房地产没理由不涨。
既然房地产持续上涨，资金就持续往房地产流，
压缩制造业等非原物料相关产业的资金供给。
但房地产报酬率高，能赚钱干么不赚。
这种财富一直增加的过程是很快活，但是派对不可能永远开下去。
因为美国是个奇特的国家，一个充满创新活力的国家。
当美国又拾活力时，美国经济走强，美元也走强。
一旦美元走强，意味着之前美元走弱时流出的美元会回流。
美元回流的结果，就是非美国家的热钱流出。
当热钱流出，收走这些国家的美元储备。
美元储备消失，当然之前增发的当地货币也需收回。
且美元强，国内资金也想外流赚汇差，造成游资减少，
一来货币供给减少，房地产就缺少燃料，
加上美元走强压制原物料价格和通膨，房地产就失去上涨的基本面。
而美元走强使本国货币贬值，以本国货币计价的房地产换美元也会缩水。
三重因素影响下，房子就易跌难涨。
以下就细数几次美元循环的状况：
第一次美元循环：
因越战军费及社福经费大增的背景下，美元在70年代大幅走弱。
弱势美元带动原物料大涨，盛产原物料的拉美国家享受强劲的经济增长。
长达10多年的原物料多头，让拉美国家以为经济会一直成长下去，
对未来的预期，加上美元长期走跌，使拉美国家借入大量美元外债。
但在美联储主席伏克尔上台后，情势瞬间改观。
为打击通膨，他不惜将美国短期利率提升到20%。
启动美国的高利吸金，美国高利率吸引全球资金，使美元走强，
强势美元打垮油价和通膨，原物料出口国贸易收入大减。
这些原物料出口国马上面临债务无法偿还的结果。
1980年代美元第一次走强的结果，使拉丁美洲国家陆续发生债务危机。
至于房地产走势，因为找不到拉美国家的资料，
先暂用经济状况良好的日本和台湾数据。
日本房市走势，横轴下排为日本，上排为美国。
http://i.imgur.com/XFYQvOx.png
从日本的图中可以看到，从1981年以后，东京和大阪的房价就陷入盘整。
由知可知，就算经济强盛的日本，其房地产似乎不敌强势美元的威力。
可能的解释是，当时日本利率5%，但通膨只有2%，日元兑美元盘整中。
既然买房是为了抗通膨，没有通膨，买房就不如买股。
从1980~85年，日本股市从7千多涨到13000点。
而同时间，台湾房市同样受到影响，台北市房价在该段期间小幅走跌。
房地产走势相对1970年通膨高涨阶段的房地产狂涨，实在不可同日而语。
http://i.imgur.com/rii0tiN.jpg
第二次美元循环
80年代前半美国利用高利打压通膨，同时吸收资金。
结果就是美国产品走不出去，只好协调各国在1985年签订广场协议。
广场协议签订后，就是美元第二次长期走跌的开始。
这段历史中最多人熟知的，就是前期泡沫化的日本和台湾。
后期则有1990年代后期的东南亚金融危机
美元走弱前期：日本和台湾泡沫
广场协议后，日本强势升值热钱涌入，加上1986年原油大跌，通膨走低。
日本央行怕走升的日圆打击出口，加上没有通膨压力。
将利率从5%大幅降到2.5%。
国内流窜的热钱搭上低利率，房地产泡沫立即升起。
日本房市走势，横轴下排为日本，上排为美国。
http://i.imgur.com/XFYQvOx.png
同一时间，台币也大幅升值，从40元涨到25元兑1美元。
台币大幅升值的结果，就是外资大笔涌入炒房又炒股，
资产股因为有大量土地利多，更是受到股民追捧。
这波炒作热潮在日本央行抬高利率和1990年日本崩盘下中止。
美元走弱后期：
进入90年代，货币大幅升值的日本，将制造业加速外移至东南亚。
东南亚各国利用丰沛的低阶人力吸引外资，并大力借款发展国内经济。
东南亚国家的作法和70年代的拉美国家没什么不同，
差别在拉美国家利用原物料吸引外资，东南亚利用廉价劳力吸引外资。
90年代东南亚国家尝到利用外资发展经济的甜头，
经济蓬勃发展，人民收入殷实，似乎经济将永续发展下去，
在人民收入增加，游资丰沛的状况下，房地产大幅上涨。
美元再度走强：
很不幸的，借外债发展房地产的结果，就是实体产业走弱。
中国在90年代后半，利用人民币大幅贬值的机会，
抢走东南亚国家大量低阶工作，使东南亚国家失去能赚取外汇的产业工作。
随着美元走强，外资开始撤出，这些国家的货币供给也就大量减少。
房地产在缺少货币供给的状况下，只能走向下跌。
后续的状况大家都知道了，东南亚各国在索罗斯的攻击下，
一个接一个陷入金融危机，数十年积累的财富，被搜括一空。
美元走强并不止影响东南亚国家，台湾房地产也同样受害，
虽然当时台湾电子业大好，但台币仍不敌强势美元，
台湾房地产走势在美元走强的期间，表现同样不佳。
http://i.imgur.com/bwmCBoK.jpg
资料来源：中央银行季刊：资产价格变动对民间消费支出影响效果之研究
在金融危机的推波助澜下，台币从27元贬至34元兑一美元。
房地产产业更陷入危机，大批建设公司周转不灵而倒闭。
房地产是以台币计价，台币大跌就等于资产大跌，
有房子的人，怎么会不想在美元走强前，先卖出房子，将资金转成美元呢？
在台币27元时换美元，和在34元换美元，一来一回差超过20%耶。
更别说加上房子跌价的损失。
第三次美元循环
在2002年之后，美元再度走弱，非美国家的房地产泡沫再度发生。
在美元走弱前期的2009年为止，西班牙是最有名的泡沫破裂国。
在2012年后，美国经济复原，美元渐渐走强，原物料也开始走跌。
而目前走到强势美元的中段，美元急升的态势从美元指数就可以看出。
当美元走强时，美元开始回流，货币进入紧缩阶段。
失去热钱供给，非美国家的房地产也露出疲态，
当非美货币开始大贬，以本国货币计价的房地产吸引力何在？
在强势美元的影响下，通膨更是不见纵影，买房抗通膨吗？