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房地税10个为什么？ 财部释疑
2015-05-28 01:24 工商时报 林淑慧整理
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房地税10个为什么？ 财部释疑
房地合一税力拼本会期完成修法，网友疯传房地合一实价课税的十大问题，财政部一一
拆招，希望争取广大民意支持，以完成百年税改大业。网友提出的十大问题如下：
◆第一问：既然实价课税就要一致，买卖土地明明有亏损，为什么还要我去缴土地增值
税？
答：房地合一税为所得税，有赚钱才需要缴税，买卖土地如果赔钱，是不需要缴房地合
一税的。房地合一税上路后。现行土增税仍照旧运作，因此仍要缴交土增税，不过，实际
已缴纳的土增税，无论适用的优惠税率多少，将能全数在所得税基内减除，可望让纳税人
的应税所得减少，不会重复课税，也降低税务负担。
◆第二问：我本来住在台北，因工作调到高雄，在当地买了一间房子，后来公司裁员，
我只好把高雄的房子卖掉，但是为何要被课到45％的重税？
答：只要符合自住条件的自用住宅，就能适用房地合一税的自住优惠，课税所得在400
万以下免税；超过400万部分，则按10％课税。
◆第三问：老爸花了2,000万买了一间房子，最近不幸往生。我继承这间房子去卖，为
什么只能用800万的土地公告现值、房屋评定现值当成本？而且在一年内卖掉，还要被课
到45％？
答：符合自住条件的住宅，课税所得在400万以下免税；超过400万部分，则按10％税率
课税，税率并非45％。
另外，出售继承、受赠取得的不动产，财政部也释出利多，成本计算方式从宽认定，将
按继承或受赠时的房屋加计土地的公告现值总额，乘上持有期间的消费者物价涨幅，作为
出售房地产的成本，税负可望下降。
◆第四问：我拿老家的土地跟建商合建，房子盖好后我拿土地去换房子，除了要缴契税
、土地增值税以外，还要缴很重的所得税，政府为何不鼓励我更新改建、促进土地利用呢？
答：与建商合建后换回的房屋，日后出售有赚钱才需要缴房地合一税，而且长期持有超
过2年在10年以内税率订为20％；超过10年税率订为15％，以鼓励长期持有。符合条件的
自用住宅，课税所得在400万以下免税；超过400万部分，则按10％课税。
◆第五问：为了拥有一间自己的房子，我辛苦工作去还房贷。最近因为家中急需现金周
转，不得已要卖屋求现，为什么房贷利息、房屋税、地价税都不能扣掉，政府不承认这些
缴给银行与政府的钱，还把这些支出当作获利课税，对我们小老百姓来说真不公平。
答：房地合一税仅针对出售不动产的利得课税，房贷利息、房屋税及地价税，就像每个
人的生活费一样，在课征综所税时也无法扣除，因此在不动产交易里，也无法视为成本扣
除。
◆第六问、法国出售主要住宅一户免税、德国出售持有3年以上自用住宅免税、日本自
用住宅有相当台币810万免税额、英国出售自用住宅不超过5000平方公尺免税，美国对过
去5年中至少有2年以上用作自用住宅，有50万美金获利可以免税，为何台湾人出售自用住
宅只能有400万免税额，而且6年才能用一次？
答：各国税制、房价及物价情况都不一样，在比较税制时，不能单就免税额来认定课税
是轻是重；事实上，按照现有税制，美国、德国的不动产交易课税，比台湾更重。
◆第七问、我家的土地被政府区段征收，政府为了减少财务压力，希望大家尽量领取抵
价地，还告诉我们将来去卖抵价地时，土地增值税可以打六折，可是为何还要我缴一笔全
额的所得税？
答：房地合一税是为了导正房地分开课税的税制漏洞，而且有所得才需要缴税，有助维
护租税公平。未来政府也将放宽，让抵价地可并计区段征收前的持有期间，可望适用长期
优惠，对纳税人更有利。
◆第八问、因为景气不好，我好不容易才把房子卖掉，但是国税局却认为我卖的价格低
于行情，要用国税局认定的标准来课我的所得税，为何不相信我？
答：如果民众卖房子的售价，确实低于市场行情，只要提出相关证明，国税局都会核实
课税，不会影响纳税人的权益。
◆第九问、我因为要贷款，在100年5月把土地信托给银行，到了105年8月，这笔土地涂
销信托回到我名下，再卖的时候为什么要用新制课所得税？
答：只要信托的受益人为同一人，取得不动产的时点是在105年1月1日之前，即使房地
合一税上路后才出售不动产，也不会被课房地合一税。
不过，为了抑制短期炒作，财政部将103年1月1日之次日以后取得之房地，且持有期间
在2年以内，于105年1月1日以后出售，纳入课税范围。
◆第十问、都是一样卖房子，公司卖都可以明年5月缴，为何个人卖却要一过户就要在
30天内马上缴？
答：房地合一税是分离课税制，具有税负较低的好处，如果在5月合并报缴综合所得税
，最高税率将达45％，反而加重纳税人的税务负担。（记者林淑慧整理）
连结：
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20150528000077&cid=1209
其他：
网友问10个 我问3个就好
1.如果过了还是没效 还有无其他税制可修订来sup?
2.如果过了还是没效 让政府续推其他压抑不动产政策好吗?
3.推这税好像都没吓到任何人 交易量持续下滑 都不买个几间来压压惊?
对了 这10个问题可以好好看 都是在找漏洞钻