文长，并带有个人意见，不喜慎入，因为是强者我朋友的经验分享，本人将不会回应任何
战文或是问题，看不惯的人就当我卡虎烂就好！我也不是炒房的，也不要问我房子怎么
买，这个问帅大比较利害。
本文开始……
小弟一向都在此板上潜水，第一次发文，小弟分享一下强者我朋友的经验，让大家了解一
香港的第一线的炒房功力其实不输台湾的，我们跟他们比起来，大概就是帅大才有功力
力跟他们一比了(小弟也是帅大的粉丝)，为了让大家了解香港的现况，会交待一下前因后
果，其实700万港币在港岛、九龙等地区大概就是可以买到400呎大小(一坪约36呎)
香港的房子很早就有实价登录，我记得是可以看到十五年来的交易纪录，如果实价登录
有助于压低房价，香港早就成功了，事实证明并没有，另外，香港的房地产市场个人觉得
是经济自由的，就是一定是跟着行情走，无论是买房或是租房(我用强者我朋友的例子证明)
香港的房子有大跌过两次，一次是九七，一次是sars，其他基本上是涨的。
我个人觉得：别再靠北"居住正义"，台湾是真正有居住正义的地方，因为租金很低，
你在台中一个月两万的租金，可以住到市价一千五百万的房子，在台北大概可以租到二千
万的房子，因为租金长期以来都很低，你或许买不起房子，但你一定租得起让自已住得
舒服的房子，香港则是租金跟着房子的市价涨(见下例)
以下都是以港币为单位，*4自已换算台币，我会尽量说详细一点，免得以为我在写虎烂
天水围跟香港市中心的关系，大概就是台北与淡水之间的关系，但是天水
围有很多"双非"跟陆客入住，因为离深圳很近。
强者我朋友
2010：开始工作，中学教师，薪水二万五(一般大学生毕业1万1到1万3之间，高中毕
业文员，服务生8000元，还有他们的大学学费很贵，加上很难考，香港约700万人，加上
夜校共有九间大学，台湾2300万人，有166所。)，天水围，租房子，一层与同事合租，
因为那个时候房地产还算低，嘉湖山庄，丽湖居、景湖居、美湖居，一户大概在150
万到200万，打两年合约(一活一死)，月租6500元，网络上出租讯息大概是6500-7500
同一区同一栋大楼，2000年的时候，一户的成交价大概在80~100万之间。
2011年：因为第一年约满，就变成活约，开始想找房子，也差不多是在200万左右，但因
为付不出头期款，差不多要二成到三成，所以手上也没钱，就买不下去，那个时候我
陪着看房子也想买，也是没有钱，我只想到觉得租金收益还不错，然后就开始一直涨上
去了。一年之内涨了50%，变成250万-300万之间，
2012年：租约到期，房东涨租金，8000元，要租不租随便你，网络上的出租讯息变成了
8500-9000之间，大家都涨了租金，因为房价涨了，你不租外面多的是人要来租，而且
合约只愿意打一年，因为房东知道，房价会再涨，明年要再涨你一次房租。
2013年：房价真的涨了，房东又来了，开价10000，最后杀成9500承租一年，
靠！你说这么多强者你朋友，是强在靠北香港租房子很贵厚？阿不就好棒棒！
真的强的来了
2014年八月：真的受不了房东每年都机八一次，开始找房子，发现自已住的单位，
已经变成320万~380万(楼龄三十年)两年来涨了80~100%，他妈的早两年买就好了，最后
还是找了一个新的建案"村屋"(有点像我们的农舍，只能盖三楼透天，)
靠了家里的资助，跟几年的存款买了中层，290万，因为上层要380万，一楼也要380万，
加上跟亲友借的，可以准备好三成的钱，七成贷款。
http://ssproperty.com.hk/property/%E5%A4%A9%E6%B0%B4%E5%9C%8D%E8%A5%BF%E9%90%B5-%E5%85%A8%E6%96%B0%E5%B1%8B%E8%8B%91%E5%B0%9A%E8%AD%BD-2/
2015年二月：就是这个新闻的政策一出来，马上就打到他这个首购族的，气到马上打给仲
介问看要怎么办？怕到时候钱不够，买不了，后来房仲说：可以缴一个保险费，然后
参加"按揭保险计划"，只是利息比较贵而已，本来想再请房仲帮他卖出，因为怕钱不够
but！but！but！因为这是本篇的亮点，所以要说三次。
2015年三月：强者我朋友装买家连络了另外一家仲介，想了解市价，得到的资讯如下：
这个建案总共有9期(我朋友买的是第1期(预计2017年初可以入住)预售，付了一成订金)
目前1-4期全部卖光，第5期现已开卖，6、7期被一个买家(或是发展商)包走了，
建商卖的历史价格：上层坪数大概在1000呎，中层是700呎，下层是1000呎
第一期 上层350-380、中层270-290、一楼350-380
第二~四期：加10%，卖光
第五期：上层卖450-470
现在的抛出来的市价：
第一期：上层448 中层348万&368万、一楼448；买入价分别是：350、270&290、350
第五期：上层498、508万、540万；买入价分别是：450、450、472
大家发现了吗？通通加价二成卖出，如果因为这个新政策打房成功的话，应该会出现逃命
潮吧，不但没有，还加价出售，而且还让买家知道当初卖家买多少，人家就是要赚么多，
连杀价都杀不动，一杀价，仲介马上转头就走。
看过夺命金的就知道：早上下订，下午脱手，赚50万港币。
强者我朋友要是现在肯马上脱手，半年时间，马上赚50万港币， 他支出的成本只有29万
但是他选择再打电话回家要钱，因为他相信会再涨，房子都还没盖好，就涨成这个样子
等它盖好了，应该可以赚一百万港币，
以上还是分层的价格，
整栋的：因为超过700万，不受这个新规定的影响，
第一期：买入900万、980万、1000万
现抛市价：1155万、1320万、1320万
以上就是香港炒房地产的现场实况转播，其实有点像我们台湾的红单满天飞的情况，
大家都说房子贵，买不下手，香港也是，但是在2014年中的香港够贵了吧、够高点了吧
还是有人可以从中获利，以30万赚60万，港币哦，
这一整区1-9期要是让它完全建好，就等于是一种小型的造区，人潮一进来，房价就会再
涨上去，当初他要下订之前，有问过我，我大概帮他一些研究后，跟他说用力买下去就
对了，我的理论很简单：
1.因为三年前在元朗也有一个很类似的建案，也是出现这个建案的情况，第一手转手、
二手转手，每一手都赚一成，形成现在的房子市价
2.这个建案第一期共有26栋建筑，其中只有四栋分三层的形式出售，全部总共是31户会入
住这个地方，换句话说：你付300万，跟22户拿1000万的人当邻居。基本上他们比你更在
乎环境，更怕房价跌。
3.会买这种整栋屋村的人，通常都是有车需要停车的人，香港交通很方便，根本不需要
自已开车，车子不贵，但是养车、停车很贵，有车的人，通常都是小康以上的。
4.这个建案离西铁站算近，交通方便，位置不错，后期的位子都不好(不过以后会有社区
巴士往来西铁跟绕行全区)
5.反正你是要自住的，又不怕跌价，要是跌个50%，再买一间来摊平吧，
结论：不管是什么政策，打房都是没用的！因为没房的人永远都想买房，没人想一辈子
租房子租下去，这是观念的问题！这个观念不改，房价永远涨不完。
当真的房价开始跌的时候，你就会觉得一定还会再跌的，所以还是没有买
结果又偷偷的涨上去了，总归一句话：敢买敢赌的人，房价再高都敢买敢赌；不敢买不敢
赌的人，房价再低都不敢买不敢赌。
买房子是大事，不是说赌就赌，但在你衡量自身能力之后，觉得自住也是负担得起，
或是出租收益也是负担得起银行贷款，就是你应该要赌一把的时候。
小弟另一个强者我朋友在100年的时候，购入北区崇德路大楼电梯公寓一层(27年楼)室内未
整理28.61坪(室内25坪，当时他身上只有17万，买220万贷款165万，爸妈借给了他50万，
自已个人信贷70万，花了100万的装修费，总共花了300万，开始出租，一个月租金18000
也收了四年的租金，后来103年房子增值后转贷，银行核可以借240万，代表最低市价
约300万，把信贷还清，爸妈的钱也还清，
104年同一栋大楼内部未整理的成交400万，以他的房子，卖440万一定没有问题，四年来
租金不算，就赚了200万，为什么会涨？因为台中市里30坪大小的，已经没有500万以下
的物件了，新的都要1000万以上，这是四年前都没有想到的，就只是刚好赌对了！
但是说他赌他也花了很多心血，为了买到最便宜的价格，房子一开始，开价300万，房仲
说270可以成交，240万要再谈，他一直等到专任约过了，透过许多方式查到(合法的)
，屋主在云林斗六，几乎每个星期都去那边拜访屋主，一直卢一直卢，卢了整整三个月
最后220万成交。自已找工班装修、发包木工、泥作、水电，
房子整理的很美出租，还有房客租到想跟他买，
问他说为什么都有涨这么多还不卖？他说：卖了我就再也买不到这个价格的房子，回不去
了，另外我一个月租人家一万八，你知道在台中租一万八的房子市价大概要多少钱吗？
大概是1000万到1500万之间，这么高的投报还需要卖吗。
以上就是两位强者我朋友的真实例子，他们都是上班族而已，但他们都很努力的工作赚钱
等时机，做功课，他们绝对不是专职做投资客或是炒房的人，但因为他们的努力、眼光、
运气，让他们得到一些意外之财，但这不绝对是意外，而是在他们一步一步的努力后
上天给的礼物。
能够看到这里的人，我很感谢花这么久的时间看我的废文，希望这篇文章也能带给你一
些启示跟心得，有人会好奇，讲得这么多强者你朋友，还帮你朋友做研究，是否要先承认
你就你是朋友，不幸运的，我就是那个不敢买的人跟没钱买的人，2011年，我就到过香港
跟强者我朋友一起看房子，2012年看到涨成那个样子，我就吐血了，现在2015年了，
叫我买房，我还是买不下去，真的太贵了！可是有没有还在靠房地产赚钱？其实还是有很
多人，就视乎眼光、胆势，我没有！但我不会靠北没有居住正义，看看香港的租金涨价才
是真的没有居住正义。更不会唱衰房市，高买高卖，低买低卖而已，都有市场行情，
有没有跟上车，下对车才是重点。不是有个小资女孩集资买房跟红色子房吗？红色子房就
不用说了具备很不错的经历跟背景，那个小资女孩几年前小弟曾经参加过同一个营队时，
有过短暂的接触与聊天，其实就跟一般的台大学生没什么两样，很聪明、有想法，健谈
也很可爱，几年后因为努力的做了自已想做的事，也是在不动产中创造了新的经济模式。
其实一开始只是想回应强者我朋友被这个新政策打死了又活过来的故事，没想到打这么多
盼未伤到各位的眼睛。
※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 内文：
: 金管局公布新一轮逆周期措施，以应对楼市持续升温的风险。
: 金管局总裁陈德霖宣布，即时将700万以下自用住宅物业最高按揭成数，由6至7成，
: 降至一律为6成。第二套自用住宅物业及各类非自用物业，供款与入息比率上限，都
: 由5成降至4成；在利率压力测试下的上限，则由6成降低至5成。
: 3项措施即时生效，但已签订临时买卖合约的买家不受影响。
: 陈德霖说，明白措施无可避免影响部分用家及首次置业人士，但金管局职责所在，
: 不可不保障金融体系及银行稳定。
: 连结：
: http://goo.gl/y8A7FO
: 其他：
: 靠杯,终于有一个大脑清醒的政府....=.=
: 香港终于醒了,知道要打低总价不是要打豪宅...
: 不像台湾脑残政府还再打豪宅...
: 贷款成数决定热钱的去向.
: 也许你把低总价的物件贷款成数拉高,会在时间内造成自住需求的人头期款不足.
: 但是问题在于,热钱会比这些人更早撤离,因为杠杆太低,现金投报差.
: 尤其如果你开放高总价贷款8成,低总价贷款6成.
: 我告诉你,就算是台北可能也会产生,旁边公寓1000万,隔壁同样坪数豪宅10亿.
: 但...有关系吗??....至少一般人买的到1000万的3房公寓住的起.
: 而炒家你就让他们去炒豪宅阿,炒到翻天又不甘一般人的事情.
: 当然我知道很多仇富的鲁蛇还是会浪费生命跑去人家家抗议.
: 但在实质上,这样才会让一般人买房压力不会过大.
: 但是台湾脑残政府还再打豪宅..xd
: 株不见一堆人不买大坪数,把钱拆成一大堆部分来卡低总价.
: 甚至像我这种还专买最低价中的最廉价物.(不过当然是卡精华区)
: 你说一般人怎么买的赢我们??...
: 阿自然低总价的狂涨,大坪数的卡死.
: 表面上整体涨幅并不多,但实际上,一般人要住的房子越来越贵的狂喷.
: 这我都不知道该说啥好.
: 不过另外一点要讲的是.
: 香港在台湾贷款是5成.
: 也就是说,香港人买他家的贷款成数快跟买台湾是一样的.
: 然后算上他们高昂的交易税(持有税也不低,不过他们出租投报是3%就是了)
: 因此台湾吸引香港投资的诱惑力又更上一层楼.
: 所以大家好自为之.
: 不过呢,港仔也讲,想要在台湾买house...
: 果然港仔也懂要先冲透天...XD.....