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台湾房地产自SARS以来，走过十年房市大多头，到底何时能回头?这是房价居高不下全国
瞩目的焦点。在圣诞节前夕，吉家网不动产董事长举办了一次对外公开演讲，针对这波房
地产的末升段行情，做了一次综合的结论:房市将温和结束长达十年的多头行情，他特别
强调【温和结束】这四个字。
房市将在温和中 以盘代跌持续到2017年正式落底
自2008金融海啸以来，连续五年李同荣荣誉理事长每年都精准的预测后三年的房地产走势
，包括2009年初在市场一片悲观声中，他精准预测台湾房市将有三年以上以微笑线型上升
的房价走势，2010年他预测政府将会在2011年启动税制打房，果然隔年就有奢侈税出笼，
2011年他预测奢侈税将是无效的打房措施，房价将续涨，并精准预测全台将启动，以中南
部为中心与各都会落后涨幅行政区的强劲补涨行情。2011年在市场受资金回流的激励中，
房市无视奢侈税的压抑，房价上升欲罢不能。
在此市场欢乐声中，李同荣却逆势提出警告，房地产多头行情将于2014年底结束。如今适
逢2014年的尾声，他再度应验过去数年来的观点，并提出房价正式到顶，房市将在温和中
，以盘代跌持续到2017年正式落底，同时他也大胆预测，未来新的房市循环开始，将是以
都更为主轴的翻转年代，台北市将有机会正式挤身美丽国际都会之林。
2014年将是这波房市 循环末升段的终结年
从事四十多年房地产，历经房市五大循环的淬炼，造就李同荣荣誉理事长对房地产走势脉
动精准的眼光，他善于以基本面、技术循环面、政策消息面三大面向分析房地产的现况与
未来趋势。他认为本波房地产在08年Q2金融海啸连续两季下跌12%，正是主升段的结束，
但随之而来的【遗产税降低】【ECFA启动谈判】【美国QE1&2量化宽松】，资金行情加上
低利率时代，再次推升了长达四年的房市末升段行情。但他特别表示:房地产没有永远涨
的道理，从这三年间中南部与各都会低单价行政区的强劲补涨(如图一)。
图／吉家网不动产提供
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他已经嗅到房地产的末升段该画下句点，因此他在年初就提出2014年将是这波房市循环末
升段的终结年，同时吉家网针对会员评选出2014年房地产十大新闻(如附件一)
图／吉家网不动产提供
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尽管受到上述利空因素影响，房市涨幅将近尾声，并不代表房市就此会崩盘，李同荣表示
，此波房市将在2015年以盘代跌，各都会跌幅有限，这种现象他分析将会持续两年到三年
之久，在这三年间，他预测各都会每年会以小跌5%上下，温和的结束十年的多头行情，他
提出的理由与数据如下:
(一)九合一选后，2015年预测市场价量表现:
选前太多首购观望，预期选后市场交易量会稍微回温，持续到2015年第二季，明年下半年
将有选举与政策因素干扰，房价表现不会理想，交易量也会持续萎缩，全年交易量预期比
较2014年微增约5%左右。
(二)QE逐步退场，从资金面与利率走向影响分析:
从资金流向构面分析
1/ 不担心外资撤离，但担心国内资金外移:近年来因中共与东南亚新兴国家的吸金效应，
外资在台湾处于净流出的现象， 因此QE的退场，对台湾的影响程面较小，但打房因素影
响资金外移投资国外房地产。
2/ 美元强升，汇率趋贬有利出口:QE退场有可能改变台湾的汇率政策，央行也有可能相对
以台币贬值激励出口成长，不过也有可能缓升利率藉以减缓买美金卖新台币现象发生。
从利率走向构面分析
全球利率走向:在欧日仍然采取资金宽松政策下，全球利率变动不大
台湾利率走向:
1/ 利率调升迁动整体经济发展，台湾在拼经济的氛围下，半年内利率调整的机会不大，
就算明年利率缓升对房地产的市场影响力也很有限。
2/ 未来两年利率应该处于稳定小缓升的格局，对于房地产而言影响的层面不会太大，倒
是消费者在心理层面的影响较大，短期内会有观望的氛围存在，量能会短暂萎缩。
价量表现~全年房市将呈现价小跌量缩现象，交易量将持续萎缩，比较今年可能小增5%
区域表现~台北市表现较平稳跌幅有限，新北市区域表现落差较大涨跌互见，桃园土地交
易进入风险期，成屋仍有积极表现，台中市涨幅趋缓，下半年小跌，高雄市因气爆影响补
涨趋缓，中南部补涨行情将逐渐接近满足点。
产品表现~住宅方面，都会各区稀有豪宅短期交易紧缩，但中长期稀有性豪宅仍会创新高
。
预售住宅方面，红单猖獗受查税与政府关切而收敛，政策影响消费者风险意识提高，心理
因素影响所及，预售市场表现会比去年差。
新成屋市场，建商余屋市场将会松动，将是区域与量体大小而有调整空间。
商办市场方面，服贸协定未决，全年表现会较疲弱，投资报酬率持续走低。
休闲商用不动产方面，精选新兴商圈店面，中小型商务旅馆饭店，东海岸休闲不动产与主
题农场开发将有很大商机
(三)房地合一税改将影响短期房市的价量表现
执政党在苦无完善的住宅政策下，唯一能安抚民怨的政策就是房地合一税改，
因此，总统大选前，政府势必针对房地合一税改加速通过，此举不确定因
素将影响2015年全年价量表现。
(四)未来三年房地产市场预言:
2015转，2016变，2017落底 ，三年间以小跌盘整温和结束长达十年的多头行情
房价到顶确立，未来三年台湾房市处于盘跌落底趋势，温和结束末升段行情
台北市抗跌性强，从长线房价走势图(图二)就可窥知台北房价具先涨后跌与抗跌特性，南
京捷运与松山捷运相继开通对松山区房价具有推升力道，三年内全市将在小跌8%~12%区间
盘整落底。
双北市区域表现落差较大，以纵轴从三重、新庄到林口的机场捷运线与横轴从新店、中永
和到板桥新庄的环状线，这些区域较具抗跌空间，三年内新北市房价将在跌幅10%~15%区
间盘整
桃园县土地飙涨过高有泡沫现象，尤其奢侈税针对都市计划外工业用地课税将影响全县的
土地行情，为屋龄较旧中古屋相对抗跌，三年内房价在跌幅6%~10%区间盘整
台中在重划过剩，供需基本面无法再次推升房价。传统社区如北区中区南区尚有局部补涨
空间，新成屋过剩将是隐忧，三年内房价跌幅在10%~15%区间盘整
台南因落后补涨，预售屋与新成屋与高雄比较相对落后一倍行情，优质的个案尚有创新行
情机会，三年内房价在跌幅8%~12%区间盘整
高雄因气爆影响，房价涨势顺势趋缓，部分未补涨区域在一年内尚有比价空间，三年内房
价在跌幅10%~15%区间盘整。
(五)下一个房地产景气循环展望:
2018年新的循环开始启动，都市更新受到重视
台北市新市长柯文哲已经宣示要大量进行公办都更，在未来三年间应该是公办都更启动的
准备期，2018年可望都更翻转的一个新的市场循环。
台湾休闲不动产黄金十年，台湾唯有善用天然优势，发展观光资源，才能将经济发展带向
以岛国观光为优势的美丽新境界，休闲不动产将迎接黄金十年的未来。
连结：
http://house.udn.com/house/story/5920/601626
其他：
3年内区域表现~台北市表现较平稳跌幅有限，新北市区域表现落差较大涨跌互见。

还真乐观 帅大可是认为这波要跌就是连跌十年了=.=

越多这种新闻 观望气氛就越浓

回归有需求的自住撑场，市场比较健康

先降个佣金共体时艰如何??

井喷囉！请坐好～

台中要跌15%? 那我离歌剧院/新光三越2.7km的老家不就要卖掉，三年后再买回??吓得我要滴出来了现在仲介话术讲不动了，就自己成立各媒体来讲是吗?然后仲介还可以拿着手机滑给你看说你看好房网这样说

看来要猛爆性井喷了，大家一定要抓紧!!

这么爽 十几年大多头 三年就能见底反转走新循环

他写的文章有道理 且合理

休闲不动产！这是未来，谢谢。

少子化集加上产业外移 蛋白区崩盘是迟早的事情

高雄这样算盘了？？那只好再多买几间，xd

2.7也敢说，那我离1km不就大爆发

只能讲是一个台北看天下的言论..XD

揪竟 高雄房价会不会突破不了 台北的 1/5 呢

台北平均65了,1/5是13...目前14.x应该是问1/4..16.x 大约一年半左右可以达标.如果1/3要22...应该要3年左右,刚好盘完可以继续冲了.

高雄要达标1/4台北房价,只能靠台北崩盘了~不然没机会的

16.x万..@@...原来一年半,运气不好一年后台北就要崩了??喔喔,台北快崩到30w/p,我就上去买了...

可是高雄王~人家预测高雄跌比台北深呢..看来1/5可以期待

对他而言每年增值10%就是在跌...那我该说什么..XD

高雄要怎么跌很深?跌到比建筑成本还低吗??

去年高雄还在13左右哩..记录都在那边,也可以翻2013的文.

商办没有"必须性",当时替代性功能也很低落...

但是帅大还是不建议买商办阿 低到不敢买吗XD

深不深要看幅度吧,14.5跌个2成就是11.6 高雄几年前应该是

说真的 高雄以前新屋一坪才十万 现在看来怎么会有人敢买=.=一坪十万 那建筑成本才多少?难怪高雄屋这么容易漏水壁癌

2003年大安区3x万,万华1x万..台北的跌幅也可以很深的期待.XD南北差距太大了拉,那是很多天时地利人合造成的美丽的误会.这种是非常不正常的状况,市场平衡机制迟早要平衡的.

高雄的建筑成本7万应该做的起来吧~卖个10万还是有赚

就像在自己市区好了,最便宜的房子永远涨最多..XD

不过前提是地便宜到不算钱

建筑成本台北高雄差2成左右..又不是在东南亚或非洲.XD

建筑成本并不包含土地成本 所以你以为高雄土地不用钱喔XD

高雄适合年轻人创业 不适合找工作夜市里面很多摊位都是年轻人啊一个夜市摊位做得起来 一个月净收入都有十几二十万

新产业有一直近来拉,这些工作几乎都是年轻人才能干的.

而且还完全免税!!上班族领十几二十万是要缴税的XD

是高雄人自己搞错吧 爱拿高雄新屋比台北"均价"

因此很多对高雄不动产的报导,就会和真的买的人看到的市场.会有很严重的落差感.这也算是拉..XD..自己爱拿农16豪宅跟台北30年公寓比.高雄是一个市政不转移的地方,所以以区域性来讲.中古屋的"实用价直"会很坚固.不像几个有市政转移的都会区,会有换屋的压力.so...其实真的在看一个都市,有实后要自己思考一下参考的物件

高雄市政不转移 但为什么旧市区人口越来越少 实居人口喔!!

怎样比比较客关....之后就又转回来了..南高发展和铁路地下化土地释出.高雄永远离不开港口阿...不向台中台南整个往西边搬...高雄只能在港口四周绕圈圈,绕一圈还是回到原点.and..高雄房价区域性差价并不大.不要说湾区,非湾区的新建案也大约25预售屋27.北高除了美术馆农16巨蛋那区外,价格也差不多.so..撇开最贵的区域,其实高雄房价差异性并没有其他地方大.中古屋就差更少...14做基准,贵的地方也有18便宜的也不过12..不像台北的过条马路,4x和1xx的距离.

台北有３０万ㄧ坪啊c大快来我卖你

该不会北投温泉山庄吧，xd那我们高雄要技出六龟内门了喔！！！