内文：
（中央社记者田裕斌台北6日电）在日本央行无预警宽松货币政策出笼下，日圆急贬，投
信业者表示，在货币宽松环境下，有助商用不动产并购活动增温，为J-REITs添柴火。
元大宝来投信表示，日本在这次政策规划中，不但将货币基础扩张，更大举提高公债年度
购买金额，并延长平均持有期间至10年左右，更宣告每年购买指数股票型基金(ETF)与日
本不动产投资信托(REITs)规模扩大为目前3倍。
元大宝来投信产品经理颜志纬表示，今年国际市场纷扰之际，能够先行掌握日本不动产市
场的潜力领先卡位布局的REITs基金，也在绩效上缴出不俗的成绩单。
如今“基本面”、“政策面”、“资金面”已面面俱到，且股价表现落后是当前日本不动
产市场投资上极大的利多，国际资金轮动趋势充分体现在不动产市场的表现上。
元大宝来全球不动产证券化基金经理人吴宗颖表示，美国量化宽松(QE)于10月退场，市场
后续关注2015年美国联邦准备理事会升息时点，预料资金将自高风险市场持续撤出，市场
动荡将加剧，REITs市场表现可望相对抗跌，将续走长多格局；市场看好美国及日本两大
市场，尤以年初至今整理过的日本市场最为看好。
吴宗颖指出，日本商办租金于今年下半年开始走扬，搭配高股利率，看好并持续布局日本
地产股。1031106
连结：
http://www.cna.com.tw/news/afe/201411060084-1.aspx
其他：
可是日本房地产持有成本不是蛮高的吗?

高阿~但租金更高..

但过去两年去的都赔死了，快找人接手买进的交易成本就吃掉前2年获利，2年汇差有吃掉5年的获利，去海外贷款3%利率也吃获利。得超有耐心一直摆着才能把这些赚回来。新宿都心5-10年屋，8坪，离地铁近，投报率，扣除管理修缮大约5%, (租10万日圆)单价大该台币100万。但这5%只扣了管里修缮，持有税没扣。去台系银行办海外6成贷款的3%高利成本也没扣

当长期包租公不应该买5~10年屋,难怪投报率差阿~

日本20几年屋是很难转手的。

5%高雄套房就有了...@@a

没错~就买15年~30年屋,不打算转手阿XD

而且老房会折旧。而新房太贵投报太低你买老房多的投报率会被折旧吃掉。

折旧主要是0~15年屋这段期间折最快,所以你买5~10年..GG

然后有急用还卖不掉。

15年之后的折旧就会非常缓慢了...

由于日本旧房没市场，那才是折旧最快。15年是可以，但房价和10年差不多

假设你买15年小套200万,20年后回本了,就继续租吧...不然改

日本要买就买实质15%以上的啊，地点又要好，要等，一样要抢

建囉你买5~10年的,收租10年刚好没价值又难卖

想长抱10年又想在屋龄20多以前脱手

倒不如买便宜15~30年的~运气好还可以改建

10年是适合。改建? 被套死的机率更大。

错了~长报20年等改建,或继续出租,再不然就低价卖出租客吧~20年的房子我想也不好卖了

看到的资料新宿投报率真的比较低。东京有7-10%的都是外围了http://www.jp-home.com有信心的话，去投资看看。赚了再来分享

日本有15%的? 那真的是要用抢的XD

买日本房要考虑一下国情不同, 修缮和折旧跟台湾差很多

我是看不出这么点投报率有比买定存股好

定存股难选阿~除了0050哪一只是真的不会倒或配息够稳又有5%?0050够稳不会倒~但只有2%多...出租20年~当初买一间可能才100~300万~低总价应该还是好卖?

你不怕未来10%以上汇差和3%贷款，还怕什么定存股只赚3%?中钢去年赚1元发0.9目前股价有3%以上

如果出租10年以上~汇损10%会很多吗?而且前提是日圆10年都不回升

完全没有汇差风险，不会倒，摆一辈子不卖。

新宿7-8坪约1000万台币。2间2000万。哪个烂房头期就2000万，总价近亿了吧中钢是可以摆来传后代的股价涨跌不重要

http://www.jp-home.com/property_detail.asp?p_id=4251223年~地铁3分钟~不到150万~还可以杀价

有看到离精华区多远吗? 东京只能找好脱手区域

就你说的阿~传子传孙~当包租公~你硬要脱手~低总价不好脱手?永远不卖投报率很高~你要脱手~100万卖不掉?买家需要贷款??如果是买1000万的产品你说脱手难我信啦~不到150万的东西..

那你可以试看看，反正没多少阿

不是我要不要试的问题,很多人都在做了XD

去试试，说不定日本人都是笨蛋，投报8%不赚，偏偏爱买不赚的公债。还有更多人不去做，而且两年做的都亏了

日圆还会贬 遥想当年有位买练马区的乡民 不知最近如何

国情不同吧~像台湾人爱炒房~出租投报率搞的超低~世界最低8%投报率来说,13年回本,你要贬多少才会亏钱??贬到0?如果13年后~日圆瞬间贬到0,那你刚好损益两平这13年做白工~但没亏到钱~但这有可能吗??????现在日圆11X买一间小套,12X买第二间,13X买第三间总成本算500万好了~请问日圆要怎么贬你才会亏钱?

好聪明。日圆贬值有上限吗10年后日本越来越老化，能否升值很难说美国有移民红利有页岩油走出衰退日本只有印钞这招，走不衰退就加码印8%是基于满租的前提。可是东京外围需求小租不出去，投报率就是负的而且外国人的租金收入要20%税。那仲介网页根本没扣掉税的支出

多拉几个垫背的XD

而且你应该只是，没有认真研究过。否则你应知很多人建议别买太远太小的因为那种是承租方收入不稳流动率高的。留学生多的区域也别碰，因为烙跑欠租金别只看仲介理想化的投报假数据

所以我才问你要怎么贬才会亏钱阿,贬破150???我没提到升值唷我已经用最极端的例子说明日币贬到0的情况了..应该比你所谓的人口老化,页岩油还威了吧再来~出租为什么要选东京地铁附近你大概也不是很了解难不成我要选在高雄捷运附近5%投报?或是没交通建设的地方?满不满租全世界包租公都会遇到,东京+地铁三分钟应该够安全了租金收入扣多少税印象中有个规范,你可以在确认一下

我只看有经验的人的说法，你这都是空想。租金是扣20%....我直接告诉你。

再来~太远太小??你要又近又大又要高投报??取舍一下吧10年回收近80%成本~你日圆要怎么贬才会亏到本金呢?有经验?那你怎么都回答不出来阿????

你那是没扣持有成本没扣所得税的8%投报率都算错了，要怎么讲

当然是扣了阿~实质投报率R大都说要找15%的了~8%很难吗?

好吧，那我没意见。统计上东京平均投报率不到5%. (日本人持有)若觉得外国人去炒能随便都10%，我只能万分佩服投客真的强。台湾人真行。

民情吧~日本人喜欢买新的大楼或透天~台湾人要赚租金要买他们不要的老旧大楼台湾人不强的话~世界第一的出租投报率就不会出现在台湾了刚刚无聊查了一下你所谓的20%,20%是预扣,如果你年所得没超过50万台币~适用税率5%,会退还15%的租金给房东...所以你还是确定20%全缴给政府???

不好意思，要我买日本，我一定抢老透天、文化住宅地点不能太差，讲白点就是拼投报

那干麻不买店面或商办?

预扣有可能退，要看你收入多少。另外老房还有很多费用，甚至一次收数百万日圆因为日本超机车不允许烂房，电梯，管线都定时换有兴趣的赶快去，很想知道版上的实战经验有些保证收租，不知是否可信任

台湾能忍受不合理的待遇，代表台湾人能力很弱逃不出鬼岛，继续吃馊水和住鸟笼屋

所以你刚刚很肯定是扣20%,现在又有可能退???下次讲话还是保守点吧...依我刚刚举的例子500万买三套房,租金约50万上下~就是5%

R大怎么说出了实话呢？XD这样叫台湾人情何以堪

另外你讲的数百万日圆印象中是10几年才一次,难怪日本很少看到烂房~10几年整修一次在台湾也很合理不整修谁想租阿~破破烂烂的XD我只是觉得不确定的事情不要讲的太肯定~容易误导人..板上实战经验有阿~~~google也有不少~m01也有

所谓内行人看门道，rdcf大也不用多做解释了，自己稳稳赚就好了，投资没什么对错，口袋有没有赚钱才是真的。BTW，所得税如果没买很多套，所得税是5趴没错，不考虑汇率问题，扣除“所有的”税和费用后还有6~8趴的报酬其实不难找。

要有闲钱吧 变现时间要拉很长