※ 引述《ck960684 ()》之铭言：
: 我不拐弯抹角 话直接讲白
: 我看你打了这么多篇 多半还是在扯东扯西
: 你讨论的几乎都都躲开青埔的关键问题 绕去拐弯抹角讲别的
谢谢您的疑问~
我先前是希望能一次性把所有网友的问题综合性回答
毕竟不了解青埔的人太多了,
一一回答会很累,
也不希望有任何人最后觉得留于恶性争辩,这样似乎就不好了
若因为这样让您觉得我没有针对您的疑问专门回答,
那我诚挚跟您道歉
可能这方面您有误解了,
我并没有说现阶段青埔赢林口,
我讲的是未来性的天花板,
青埔的发展潜力会赢林口(当然这是我的个人看法),
您目前探讨的比较像是"目前的现况"的PK
我前面有提过如果有人急着要有生活机能,
那林口的确是是比较适合的选择
大概短期这一两年内的生活机能,
林口的确是在青埔之上,
因为我前面强调过很多次,
林口已经是国中毕业生了,
目前这一两年是林口题材逐渐全部实现的成果丰收期,
青埔还只是国小毕业生,
拿现阶段来比,
当然林口略胜青埔
小学毕业生就算先天体质再好,打架当然也会输给国中毕业生对吧?
想当然尔.
目前林口A级地段的房价也比青埔A级地段高一个档次
: 我举例
: 1.
: 当别人质疑：版友认为你提青埔未来超越林口 超越副都心太唬烂
: 所以举个相似的林口 说林口商城强度,自住合适度,机能等都完胜青埔
: 所以价格不可能会被青埔超越
您提到商城强度,自住合适度,机能这三个要点.我提出我的看法
1.生活机能方面=> 现阶段 林口>青埔
近期内林口的确赢青埔,
这无庸置疑.我也从没有否认过
就以文化一路跟文化北路这中间一带来讲,
林口的空地开发率都已经逼近七成了
人口入住率当然也该达一定的规模.
若还没有那就该打屁股了.
这样的优势就是生活机能已经有了一定的水平,
非常适合马上就要住而且很仰赖生活机能的自住客.
但是这样的缺点从另一个角度来看
就是后续再爆发的动能也不高了
因为核心区段的可开发素地也逐渐迈入干枯期
还有国家土地的招商释出也到达一定规模
也同样慢慢迈入未来出现的未实现题材会越来越少的现像
以前五股王的主管Zit大有分享过一个原则
Step1.土地征收前进场赚最大风险也最高,以政客跟大投客内线为主->航空城
Step2.重划完毕之后荒凉刚要长楼的阶段,以政客跟投客为主->大埔
Step3.新屋部分落成又继续长楼题材开始长芽阶段,以投客为主少数自住为辅->青埔
Step4.开发已达一定规模阶段,题材收成期,以自住为主投客为辅或两者各半->林口,副都心
Step5.开发迈入饱和阶段,投客退散,自住花最高的钱来享受->新板,北大
通常重划区或者特地区的发展是
Step1 -> Step2 -> Step3 -> Step4 -> Step5
青埔在生活机能上面其实也不需要跟林口比,
因为青埔现阶段当然一定输
若您要我说青埔的缺点,
生活机能这的确就是青埔最大的缺点
因为大家都知道,
推文的每个人都知道,
连青埔的野狗都知道
坦白说青埔的生活机能在今年底以前
连同样桃园的八德扩大还有过岭比起来可能都半斤八两甚至还输
过岭特区之前全联收掉
未来听说会有COSTCO跟家乐福(?)
是真是假不得而知
跟各位分享个有趣的事情
过领特区这边的房屋代销介绍房产的时候,
几乎都很爱拿青埔特区内的题材来讲
甚至我还遇过有代销直接说过岭差不多就是青埔(?)
接着就是绕口令讲高铁,讲机场捷运,讲outlet,讲航空城...
之前过岭还有一个案子基地贴著高铁的轨道
然后代销竟然主打"近高铁"
没实际勘查的人搞不好还误以为离高铁车站近
结果是离高铁车站好几公里远,实际上是离轨道近
2.自住合适度=>林口>?=青埔??
我想这方面应该是见人见智,
林口特定区我几年前也有跑去找屋看屋过
特别是机场捷运梁柱刚打上去那段期间我有特地去看
我找标的物都专门挑离车站近的,
可以走路到转运站或车站那种地段
连"龟山"长庚这一带我也有看
泰山跟回龙下新庄也一并列入评估当中
我个人的心得是林口龟山这边我会住的很痛苦,
因为地势海拔的问题,雾气的问题,还有街廓规划问题
最后则是看到A8那边华亚科技园区那一整片烟囱,
以及离机场捷运车站近的那几个block离高速公路太近,
这边又常常尖峰时间大排长龙,让我心生怯步.
还有就是林口台地跟周边的地理,
以及高低落差过大问题,
对我个人主观的认为,我不会喜欢住这边,
而且我会觉得发展高度会受限
如果说您提到的自住合适度
是拿隔着高速公路另一边有长庚医院跟林口有家乐福/星巴客/各种餐厅来看待的话.
那对我来讲,这都不是绝对必要的.当然也有人觉得这些非常非常重要
我生病都看中医居多,
一些慢性病内科自己搞定或者跑去找riya帮我中西结合就好了,
再者高铁车站也有星巴客/麦当劳/MOS/怡客咖啡...
离高铁近的房屋单价比林口离捷运站近的房屋还要便宜,
对我来讲,
我当然就会选青埔了.
至于其他人怎么选择,这是个人喜好.
就我身边不少友人买青埔的房屋打算入住,
也有不少比例是台北下来的,
这些人都是一路从台北市新北市这样找屋找下来,
林口土城北大新庄三重都在这些人曾经精心评估过的地方.
(当然也许这都是少数当中的极少数)
觉得林口的单价跟现况符合需求的人自然会去买林口
但是觉得青埔CP值高发展潜力更强的人自然会选青埔
所以若武断的说青埔房价太高不可能会有自住客来住
我想这样的结论过度武断...
3.商城强度问题=>林口?青埔?
如果说您提到的商城是跟目前现况的生活机能混在一起比的话
那当然林口现阶段胜
但是如果您提到的是 纯outlet评比
我觉得这也是个人看法不同
毕竟这两个outlet都还没开幕,
光看规划图这样就能完全定生死,似乎不妥
就以实际目前已知的数据来看
青埔outlet 林口outlet
面积 22公顷 6.7公顷
投资金额 200亿 56亿
主题 美式露天outlet 品牌复合式outlet park
店铺 2015年-共160个 2015年-共220个一次到位
2016年-共220个 +影城
2017年-共260个 +引入东京迪士尼概念
远程+影城
+Crown Plaza皇冠酒店
+水族馆
+室内主题乐园
停车场 数量多 数量中
胃纳量 非常大 大
交通优势 机场捷运A18几乎共构 机场捷运A9约步行500米
高铁车站"旁"
国道二号交流道1.5km 国道一号交流道700米
国道一号交流道2km
临路 四面临大路 三面临大路
客源 在地客 在地客
机场捷运全国客 机场捷运双北客
高铁车站旅客 双北沿途观光客
全国出入境观光客
很抱歉我对林口三井outlet细部知道不多,
若有误请各位指正
假设就用这帐面已知的规格来看,
林口在2015年底之前的确是压过青埔,
因为一次到位.220个店铺一次开张又有影城.三井又有过去在国外的漂亮绩效
但是若以3-5年轴线来看,
我并不认为青埔的商城会惨输给林口到哪去...
而且青埔的产专面积够大
几乎是一年一菜这样端上来慢慢增温往上爬
可开发的面积大,
就有非常高的天花板题材有可以着墨的空间
房价之所以会涨
最重要的就是要有"源源不断"的题材
而不应该是几发子弹实现完毕就结束了
这样会注定一个地方的天花板高度
另外青埔outlet的设计是开敞式露天,
四面都临大路而且几乎都有入口
甚至在设计上面某处还刻意增设附近社区的专用道来进行连结
等于是让你家散步过去就是outlet合而为一那种感觉,很舒服
而不是跟周遭完全隔阂自己一栋通通商店包在里面那种设计...
另外如果说因为青埔太荒凉所以不会有在地客愿意去
我觉得这样的论点也很怪
离青埔特区不到1km的大江购物中心非常荒凉,离市区超远
但是大江购物中心现在的营业额已经快要50亿.
只是因为大江是一整栋包覆式的建筑设计
所以对于周遭环境一点帮助都没有
但是青埔的露天outlet那种开放宽敞的设计就不同了,可以让周边受益
另外大江也在规划第二期,也有作地目变更,
更是搭配青埔站前西路二段的桥跟道路都会进行衔接.
也许有人会认为这样是否会分散客源,
我的看法到是不会,
目前这两者的规划客群都分开.等于是把饼给作大
以上是我知道的部分.
: 而你的反应：
: 不谈商城强度 不谈自住合适度 拐个弯扯“轨道运输”
: 说林口到内湖几分钟 青埔到内湖几分钟 （结果要通勤内湖的可能完全没考虑这两地）
: 说林口到板桥几分钟 青埔到板桥几分钟 （结果要通勤板桥的可能完全没考虑这两地）
: 说林口到新竹几分钟 青埔到新竹几分钟 （结果要通勤新竹的可能完全没考虑这两地）
: 看起来好像青埔很厉害很方便 林口被惨电
: 结果发现青埔靠的就是一个东西 “高铁” 也就是轨道运输
: 等等？ 人家讨论房价 讨论的是商城强度 自住合适度欸？
: 你扯轨道运输干什么？ 扯远好像很厉害 看仔细点发现你不针对问题
: 转个弯开始无限放大青埔的优点
我会提轨道运输跟高铁
主要是有几个网友提到林口的机场捷运到台北各地可以强过青埔很多
所以提出很多人没看到青埔其实有高铁强势的地方,
而这高铁的强势性也是事实
高铁就像一个大动脉一样,甚至是台湾未来的主要大动脉,
不论商务,经济,未来都会极度仰赖这一条高速铁路
至少对我个人若要通勤台北新竹台中来讲
实在太太太重要了
如果青埔没有高铁
那青埔"永永远远"都不如林口
就是因为青埔有全桃园县唯一的高铁车站,
等于让青埔先天有了这样的优势
才会衍生出后续的各种题材发展
若您觉得青埔多一个高铁车站没什么了不起,
一点都不重要,不值得一提,甚至让您很不高兴
这没关系,我尊重每个人的看法...
: 2.
: 当别人质疑：青埔主要商品是住宅 你住宅想冲高价超越新北
: 势必要有绝对优势打败相似商品的竞争者
: 光是桃园市自己内部竞争者
: 水岸赢不了 经国重划区
: 市政府资源 被中路重划区瓜分
关于水岸的问题
的确经国特区的水岸现阶段比青埔美
但是这也不外乎是人工多次加工跟整治后的成果
如果青埔的三条"破溪"哪天都这样逐一多次加工的话,
那还得了,我看房价又不知道要被乱炒作到啥地步
这三条破溪不就是青埔先天的优势吗?
有些地形还是玉带环腰,
有的还是环抱,还有座北朝南面溪的也有
只是目前青埔都还在长房子的阶段
要是政府现在马上砸一堆钱在很多乡民眼中"鸟不生蛋地区"那边狂加工整治
大概不用选举了
青埔很多公园看起来很鸟
也是因为还没开始整修
但是有些公园旁的建案落成之后
就会拨经费开始整修
这都是慢慢来的
怎可能房子才盖开发面积的两成
就要地方政府马上花大笔钱把水岸跟公园通通都弄好还装LED?
这不被骂死才怪
至少要等到开发4-5成以上再来弄吧?
青埔的公园有加工的就青塘园跟同心公园
可以看看这两个公园跟其他公园有很大的差别
最近青塘园又在施工第二期要盖景观桥跟
类似八德埤塘那种未来景观咖啡的兴建......
这都是一步一步的来......
说到水岸
林口先天好像没有充沛的水岸(?)/有误请指正
当先天什么都没有,要怎么加工?连加工的机会都无
先有在来慢慢长大,
这才是最有潜力的
青埔就好像一个高中还没毕业的素颜五官身材姣好的女学生
没有化妆,埋没在教室里面上课苦读,只能穿制服,正常人看不出它身材好坏
林口就像已经快出社会的社会长相中上身材普通的女性,
懂得化点淡妆,也知道怎么穿跟打扮可以让他身材乍看之下不错.
当然大多数急着要结婚的人都会选后者
愿意等待的人,看得懂的人,
自然会去找先天优势但是还没开始打扮的人
这不是很正常的人性吗?
另外
您提到市府资源比不上中路?
中路我知道除了司法园区大楼之外,
我是不知道从哪方面可以看出市府资源大力砸在中路>>青埔?
也许中路特区这一两年内如您猜想市府资源大于青埔好了
但是青埔那个环保用地硬是被桃园县政府一直要要变更为机关用地,
这不也是另一种想像空间?
吴县长为啥莫名其妙会弄三千多万的经费硬要在青埔赶一个航空城愿景蚊子馆?
为啥他不盖在大园或者机场附近就好? 为啥不去盖在芦竹? 偏偏要盖在青埔?
理由我想大家都想得出来
而且航空城愿景馆之后还要再拨经费盖永久性的
若您有去看青埔机关用地变更案计画书
里面有写到这块土地之后也会规划"永久性的办公厅舍"
不管市府迁不迁,
盖永久性的办公厅舍这会慢慢进行
未来怎么样我也不得而知
但是若硬要说中路特区的市府资源一定强过青埔
我想这个也许不一定
如果您讲的市府是指目前的"桃园市府"而非桃园县政府的话,
那中路属于桃园市,青埔属于大园跟中坜市,
的确青埔没有桃园市政府一毛钱的资源,因为青埔的门牌不是"桃园市"
: 而你的反应：
: 说上述桃园的重划区都只侷限在在地的有钱人
: 青埔吸引的是全国性特定区 甚至国际级都市都不为过
: 这就是打高空 不针对水岸景观没优势的问题 不针对资源被瓜分的问题
: 只用“国际级都市”虚幻的梦来草草带过 根本不面对问题
: 但市场资金是最诚实的
: 我敢预言 当桃园这两大重划区一开始发动（现在还在整地）
: 青埔会整个被邻近的这两大重划区压缩 价格难以再拉抬
我尊重您的看法
但是我到是觉得
当桃园这两大重划区发动之后过段时间
青埔反而会被拉抬上去
因为若您知道经国跟中路的土地成交行情(中路的住宅区土地有交易到110-120万/P)
就会发现这两区块之后推案的房价恐怕会比青埔高很多
特别是经国的房价恐怕均价会往4字头中段或5字头靠拢,
中路恐怕会往4字头靠拢或4字头以上
经过比价效应之后
慢慢的很多人每次开车过去发现经国特区跟中路特区交通容易死结后
(现在尖峰时间就很惨了)
不小心发现到青埔房价相对低这么多,交通又这么强
反而买方会流到青埔去
: 3.
: 当别人质疑：
: 青埔入住率不高 盖好的建案点灯率低 因此店家机能不会来
: 而你的反应：
: 好多大老板买这边 还有人一口气买20户宁愿买著养蚊子 很可怕
: 甚至好几个企业老板都有置产
: 又不针对问题 你讲的现象其实很致命 会吓跑很多单纯的自住户
: 那你认为供给>>>需求的地方 你说未来几年后会涨 涨到超越副都心 超越林口？
关于店家机能的问题
您似乎也误解我的意思了
我提到大老板买青埔,
是纯粹回应有几个网友提到 "有钱人根本不会买青埔"的实际反案例
并不是回答您店家机能的问题
坦白说
我感觉您是不是有刻意把我对于其他网友的解释张冠李戴到您的问题上?
然后再说我没有回答您的问题?
希望我的回文不造成您的不舒服
店家机能的事情
青埔的确非常薄弱
但是从今年开始也缓慢有些店家开始慢慢开张了
今年开张的店家虽然在您眼中可能很不起眼,
但是它真的有在进步,
并不是如很多人所言的永远鬼城一滩死水
另外我其实有点搞不太懂
怎会有网友一直把青埔无限上刚跟航空城绑在一起
好像航空城没有起来,青埔就掰掰一样
会有这样认为
显然不了解青埔特区这几年的发展史
青埔特区
今年开张了牙医诊所,又新开了第四间7-11,麦当劳在高铁车站也是今年跑来开张
今年开张了复合式餐饮店,青埔小吃店,汉堡大师早餐店,
义式简餐餐厅,土魠鱼羹店,宋式饮料店,...
也来了三间室内设计...
我朋友的一个朋友也打算找人合伙未来几个建案落成要开类似NY那种较高级的早午餐
还有一个朋友也在找店面问我要开什么比较好
也有人想找大片土地要开超市卖场,都在评估规划中
我前面说过很多次
生活机能随着人潮越来越多,
会慢慢慢慢的成长
青埔每年的人口都还是有在成长,也许很缓慢,
但是终究还是一直有在成长
青埔特区目前可盖住宅的土地开发率包括预售屋也才三成
如果是已经交屋的也才两成
这两成的新成屋当中假设才30%-50%的自住客好了
那是要奢望它有多强大的生活机能?
青埔特区不是林口的题材已经即将实现的阶段
目前还在"长房子"跟题材准备要上场的阶段
房子目前才两成,
怎能期待它马上有大量的生活机能?
现阶段青埔生活机能的确输林口,
输很多重划区
但是生活机能可以成长,
高铁跟捷运还有国家招商专用区土地是很多地方一辈子永远无法变出来的
: 我觉得夸张的地方先简单讲到这
: 你这篇文章这部分我想讨论一下
: ※ 引述《wegary (wegary)》之铭言：
: ：有人说青埔土地建商已经不愿意买了,所以A咖土地流标?
: : 上次公开招标那两块土地对很多青埔熟人来讲,根本不是A咖
: : 我要是有太多钱我也不会买那两块,
: : 而且单价偏高,
: : 后站紧贴著老旧新皇家社区的商业地,旁边还黏着派出所
: : 这怎会是A咖?
: : 只因为新闻说A咖他就是A咖???
: : 基本上在我挑选地段法则当中,站前商业地>>后站商业地...
: 不跟你辩Ａ咖还不是Ａ咖
: 新闻在这
: http://ppt.cc/t6QV
: “高铁站旁住宅”流标 “outlet旁商业地”流标
: 分析的是在地房仲 结果你硬要走自己的路分析 说你他不懂 你懂 也ok 我尊重
: 但以位置来说 当然是青埔好的位置 不到Ｓ级（你说的站前精华地）
: 但说Ａ级不为过吧？ 好歹住宅近高铁方便居民搭乘 商业近outlet聚集经济
: 你用旁边有派出所 旁边有社区的理由来解释 想包装青埔还很好 流标很正常
谢谢您对我专业的尊重,
我也尊重您一切对青埔劣势评论的言论,
您的评论有些内容我也会深思
不过
坦白说,
您列举的新闻这位房仲,我其实是认识他的,
当初他讲的内容跟新闻内容是有点出入,
不过我就不方便公开评论了
但是我必需要告诉您事实的真相
很多事情不能只光看新闻,
您提到这块土地是 "高铁站旁住宅"???
如果您跟我一样了解青埔,
我想您应该不会说这样的话
高铁局招标的这块住宅土地,
根本就离高铁车站很远
有多远?
我告诉您它地号是青芝82跟83
离高铁车站1.7km
1.7km=高铁车站"旁"的土地?????
所以我说青埔的资讯不管新闻还是很多地方都太乱太乱了
连很多网友都不是很清楚
这两块土地的底标价格是84万/坪
连我您眼中这种极度自我感觉良好的人就算有钱都不会标了,建商怎会傻到去标?
我宁愿买地段更好还有比这便宜的
这就跟青埔某些不优的地段卖天价一样...不懂的人就乱买
从这不就又可以发现到
国家比谁都还贪?
真正炒作地皮房价的主谋是谁?
不就是国家吗?
底价设比最高的实价交易行情还高,然后地段又不是好的
这不就跟很多屋主的"我家不一样"理论相同?
至于商业地的事情我前面有提过了
他旁边是老旧三十年的皇家社区,电线杆乱拉,违规停车,堪称青埔最丑的市容
站前的核心圈的商业地才是A咖破150万/P,S级的可以上200万/坪
后站本身商业地的规划薄弱很多,
因为后站就只有这两块仅存的商业地,
还要跟outlet抢人潮?? 根本无法集市...
对于青埔特区
我的看法是,前站商业未来的发展高度>后站
: 真的莫名其妙的乐观
: 流标的意义很多
: 我会举副都心的例子很简单
: 真的被建商选定看好的 再贵都标了 先卡位再说
: 丽宝硬是要抢赢远雄 每坪213万也标下来再说
: 真的条件普通的地 至少也都成功被标售
: 你今天是“流标” 市场对你有疑虑 怕赔钱
: 风向球都说话了 你还这么乐观 别害其他观望的平民啊...
: 你想吸引更多自住客来买青埔 说这边环境多好
: 但是你扯高铁运量站稳第几名 扯国泰outlet 扯桃园客运运量多惊人
: 结果这三项都跟青埔“住宅环境”无关 可是青埔的产品主力就是“住宅”
: 你这么爱青埔 这么了解 做这么多功课 但却完全不客观地分享 报喜不报忧
: 老实讲很多人是懒得跟你一项一项辩
: 也许像ＣＲ直接霸气回几句 青埔套很惨 最好
上面这几句话我不知道要怎么回应您,
感觉有点流于意气用语
如果您这样误解我可以让您比较开心的话,
我可以包容
您年纪应该是二十几岁要找地区找屋下手的年轻人?
(若我记错跟您道歉)
我比您年长,
我不呛你也不讲无关讨论主题的意气用语
我真诚的祝福您找到心目中理想的好宅!!!!
如果如您所说您心目中青埔这么糟糕,
其实您也也不用大费周章这么在乎这些了,
就不要去管青埔就好
好吧~!
我就开点玩笑
配合几个网友呼口号一下,大家就开心点吧
" 青埔是鬼城, 合理房价就1X-2X!! 比目前淡海新市镇还低的啦!!!
跟没有捷运高铁的八德扩大与过岭特区和大竹房价通通一样
堪称四兄弟
破溪很丑
航空城掰掰 青埔掰掰
实现居住正义
青埔腰斩一半
"
BTW...
像我有些地区我没有买也不会花时间去管了,
就好像AMAX我知道地段很好,未来会涨,
但是不适合我自身评估的自住条件,所以我没有买
您也许可以直接买北大特区或林口,憨厚的小陈其实很用心,
我虽然不会去买北大但是我觉得小陈分享很多北大的事情让我收获很多,
我也很感谢他
其实这两区市容跟机能都不错,适合现阶段自住
桃园的话艺文特区也不错,机能市容跟桃园指标地区三合一,
这些区块都各有高人,
可以多多研究研究~
另外,我没有要鼓吹"任何人都去买青埔"
我只是看到很多人不了解青埔,纯粹我个人分享
我也好几次提醒过很多人,青埔这地方乱买会套
短线操作很容易面临当景气空头时 物件变得卖不掉或者很难卖
况且这讨论串最初是帅过头诚心发问青埔的,
帅大好几年无私的分享心得,
所以他有要了解青埔,我也无私分享给他
这是一种良性的循环...
作人最基本的是饮水思源...
如果不讨论青埔难道要讨论关埔大埔二重埔吗?[笑]
=========
最后来joke一下
很多人酸"国际级的都市"
其实这不是我乱创的
青埔很多在地深耕的人比谁都还自我感觉良好
下面这个连结也是其中一位在地建商老板
https://www.youtube.com/watch?v=gg5qJlKTO18#t=4m5s
他的房子单价每次都硬要卖比其他案子还贵 XD
不过他本身亲友也通通都住青埔
而且每天都开自己的休旅车到处跟其他同行喇赛串门子 很健谈的一个人