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2.内容:
卖屋托仲介也能私下成交
【文/住展杂志】
委托房仲人员卖房子，如果委托契约中约定“委托人(即卖屋者) 与受托人(房仲)
寻得之买方私下成交者，委托人应支付销售总价百分之四计算之服务报酬”，
这样的约定，法律效果为何？约定所指的“私下成交”的真意又是什么？
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陈姓屋主在二年前委托鼎峻不动产仲介经纪有限公司代为售屋，
房仲带郑姓夫妇及其母亲看过房子，郑有意购买，但双方因价格谈不拢而无法成交。
不久，郑私下找陈姓屋主自行签署买卖契约，买下这栋房子。
如果是签专任委托销售契约，则在委托期间内，屋主不得自行出售。
买方直接找屋主签约
鼎峻不动产仲介公司认为，郑与陈姓屋主签约期间尚在房仲的销售期间，
郑是为省下仲介服务报酬费，私下找陈姓屋主洽谈成交，郑与陈二人已违反
委托销售契约“禁止私下成交”的约定，因而请求二人应依约给付服务报酬费。
郑与陈二人则抗辩，郑男虽为房仲公司一度所寻得之买方，但因郑与房仲对于买卖
价金之意思表示不一致而未获成交，房仲公司并未仲介二人成立买卖契约，
当然无权向二人请求服务报酬。
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目前国内仲介业所使用之委托契约书有两种，“专任委托”销售契约书及“一般委托”
销售契约书，如为专任委托销售契约书，则在委托期间内，屋主不得自行出售或另行
委托其他第三者从事与受托人同样的仲介行为(即禁止私下成交)。
而一般委托销售契约书并没有这种规定。
一般契约未禁止私下成交
新北地方法院审理后认为，陈姓屋主与鼎峻不动产仲介签的委托销售契约是一般委托
销售契约，并不是专任委托销售契约，依内政部订定的不动产委托销售契约书签约注意
事项规定，在委托期间内，屋主仍得自行出售或另行委托其他第三者从事与受托人同样
的仲介行为。
房仲虽然带郑看屋，但房仲坚持以九百万元售屋，不愿再降，双方议价不成，无法成交，
房仲公司已放弃为郑从事居间房屋买卖服务，郑是后来另经人牵线与陈姓屋主联系，
陈自愿降低售价以八百五十万元而成交。
法院指出，陈姓屋主与房仲约定“如有委托人与受托人寻得之买方私下成交之情形，
委托人仍应支付服务报酬”，目的在规范委托人不得故意私下成交以逃避给付仲介服务
报酬，但所谓的“私下成交”有个前提，必须房仲已经完成居间之行为，此时，
如委托人私下与买方签约，才有应给付仲介服务报酬之义务，倘居间人并未完成售屋的
媒介，仍无依该约定请求给付报酬之权利，判决鼎峻不动产仲介败诉。
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