※ 引述《obov (恩登)》之铭言：
: ※ 引述《mauricew (Money talks)》之铭言：
: : 贷款请选择固定利率
: : 美国房产还有一段不小的涨幅
我反对这种说法,
1. 银行也不是傻瓜, 他们的精算师比你精多了,
预期的利率涨幅越高, 固定利率也会设定得越高.
2. 较高的起始月付额代表的是你有越多资金被卡在房贷里面,
也就是说你丧失了其它投资的机会成本.
以长期持有来看你随便买个 index fund 都有 10% 左右 APY.
3. 你一开始先付了高利率以便享用未来的(相对)低利率,
可是你不见得真的会持有房子 30 年,
很有可能你过一段时间看到房市热度不错就卖了,
结果变成你先付了门票钱却根本没入场.
4. 还是老话一句, 银行不是傻瓜,
固定利率意味的是你把利率风险转嫁给银行, 基于风险趋避原理,
银行在计算固定利率的时候也会加入风险溢价,
换言之固定利率的本质其实是在买保险.
我是认为对现金流弄得很紧的许多美国人而言, 固定利率也许有其必要,
他们可能真的会因为利率调升就被搞到逼得去变卖家产,
一般华人有储蓄理财习惯, 去买固定利率真的就是去买一个你用不到的服务而已.
: 可以的话
: 我会建议用台湾的房产抵押贷款 美国买
: 台湾利率2% 美国4%
这个不见得划算喔, 你看到的台湾利率必须是 purchase loan,
你贷 home equity 或是 cash-out refinance 出来根本拿不到 2%,
而且你拿月调浮动利率跟 30 年固定比根本就卵鸟比鸡腿.
我跟我 broker 问今天 3/1 ARM 的利率也才 2.5% 而已.
而且台湾房贷看起来很便宜还不是拿 teaser rate 骗人,
大多都第一年 margin rate 0.5%, 第二年就变成 1% 了, 结果还不是要跳到 2.5%.
结果你为了第一年省那 0.5% 的利息(可以想成赚了 0.5 point),
除了承担较高的利率风险之外, 还要外加汇率风险,
除非你认为台币对美元会长期贬值, 我看不出来有什么理由要在台湾贷款.
你还少算了 income tax deduction, 假使你现在 tax margin 是 37.3%,
(以硅谷大卵葩☆大魔导士身份为标准算出来的)
算出来 after tax 实质利率才 1.57%, 你确定你还要回台湾贷吗?