投资客分析笔记.
※ 引述《seremban (生活简单就是幸福)》之铭言：
: 在汇完第二笔款项 比较确定屋主不会悔卖后
: 我终于能安心来此和大家分享小小的喜悦...(其实是大大开心！！)
: 我和男友都快30了 我们是平凡到不行的人(没有什么家庭势力背景或薪高行业)
: 两人加起来才有年薪破百 每个月也都有孝亲费等支出 但凭著自己的力量仍想成家
家庭新资年薪百万族.
: 从去年10月开始就一直在有捷运站的新北市看房子 目标4-500左右小套or一房一厅
一般自住户的购买能力.
期许400~500,但其实可以上拉到600~700.
所以针对卖给百万年薪族而良身打造的设计物件销出价大约在这个范围.
: 板桥永和贵 三重中和乱 芦洲新店远 新庄五股太工业
高总价不要.
环境不好但便宜不要.
距离考量大约3~5公里.
: 我们最后落脚有强大板南线支撑房价的土城 并筛掉顶埔工业区不看
自住户很在乎环境评估.
: 海山站附近也很贵 加上华固新绿洲去炒 附近已经偏高了(但确实还是会涨)
会涨就好,自住户不在乎涨的%数.
: 新绿洲据说成交到6x万 但土城站附近公寓还可找到25-30万 中古电梯30-35万
: 以行情而言 我觉得买近捷运站的中古电梯就很不错了！
自住户以新建案做价格评判基准.
: 我觉得买房子可以多看 多看就更明确知道自己"不要什么"
不干我的事...这是房仲要去烦恼的问题 > 销售比开发成交的机率低很多.
: 因为不可能买到一百分物件 那就至少不要买到不喜欢的
: 反正地点ok 没意外的话都会增值 到时候可以再换:)
自住户不在乎成涨%数.
但是还是要涨.
所以卖出物件最好还是有部分涨幅给接手的赚一点.
: 设定好区域 我就很清楚知道自己 不要无尾巷、不要有宫庙、不要有特殊屋况
百万年薪自住户对嫌恶设施很在乎.
: 近捷运(走路5-8分钟)和生活机能好是最基本的 能有管理然后管理费便宜就太棒了
自住户最重要的利多建设 => 捷运.
: 看了3个多月后 终于在过年前让我们买到了心目中理想的小屋！！！
: 我们看了两次(晚上+白天) 采光ok 有阳台 有可以立即入住的屋况 还有24h管理
600~700万的物件要搭配.
采光重要,要有阳台,大楼管理不能太差.
: 7-11 全联 麦当劳 屈臣氏 通通就在附近 走路到捷运站7分钟(我们实际走两次)
生活机能诉求排第二.
捷运接受度500~700公尺.
: 除了厕所没有对外窗&房子格局略呈长形外 实在没什么大缺点好挑剔~~
某些格局可以接受度.
: 我第一眼就喜欢了
: 看第二次开始想像以后住在里面的情景
: 然后我就知道一定要买到！！！
: 由于没透过仲介
: 虽然省了一笔仲介费
自住户很在乎省仲介费.
: 但自己跟屋主谈价格真的好辛苦...
: 我都在半夜思路比较清晰时打好长的line跟屋主沟通
: 如何让屋主感受到我们很有诚意 但又愿意不要太贵卖我们 真的有点难度
: 毕竟钱是最现实的东西 讲得再多再诚恳也不比妳加个十万二十万来得打动人心
: 我上网查实价登录 也自己做很多功课看附近行情
自住户会看实价登录.
: 出了一个行情价 当然屋主都想卖比行情价高 所以一开始不接受
: 身为一个很想要买到的买方 不是此屋可有可无的投资客 所以我认命地加价了...
对自住户可用时间换取金钱.
: 一直到 加到实价登录范围里的最高价 加上 仲介开始夺命连环call屋主
可叫合作仲介去假装谈判很频繁的假像.
: 屋主可能不胜其扰 最后跟我说一个仲介要拉她出去签约的价格(有line证明仲介是真的)
假像要有证明依据,可用line做证物.
: 我看再这样下去真的会买不到 所以直接说 那我出到这价格妳的实拿 就卖我吧！
: 屋主觉得跟我比较有缘 所以 在她跟仲介见面谈之前 我们签约了
: 当然有人会说这是假的 老实说 我一点也不介意 买到房子比较重要
自住户有非买不可的压力.
所以条件以上的物件其实不用太担心,时间问题而已.
: 就算现在贵个几万块 或十几万 又如何？我是要自己住的 不是要赚短财
利润在这边.
: 住个三五年后怎么卖都赚 而且重点是 我打从心底相信 屋主真的比较想卖我XD
所以..一定要留一些零头给接手的人赚.
千万不要涨到紧绷才卖,会很难卖.
(自家经验)
: “买就对了！”
大家洗脑的大成功.
: 正确的物件出现在正确的时间 你刚好又喜欢又有能力
: 这四个字绝对是对的 我现在真的好庆幸那股冲动 买下去
: 虽然最后价格 是比实价登录最高 还要再高一点点 但我觉得值得
: 房子一买 感觉就踏实了 因为总价是经过我和男友估算过的
: 所以头期款出掉后 后面要负担的贷款其实不会太大影响我们生活品质
百万年薪家庭.
购买能力600万物件.
假设100万头期款,则有500万贷款.
所以自住户接受贷款月负担2万5.
数据进数据库.
: 但也因为已经把预算拉到极大值 所以今年的结婚经费要删掉好多品项
: 例如 我们到现在都不敢讨论蜜月要去哪里XD
: 我觉得讨论以后买要什么家具摆在哪个位置 比较开心 真的好开心
百万年薪家族可直接卖空屋.
: Anyway 我觉得年轻人买房真的还是可以从小套买起 先求有再求好是真话
总价优先于房间数的考量.
: 周遭环境好 交通方便管理佳 这间小套我们可以住到小孩出生一阵子再换屋都ok
换屋是另外一个客群.
以后再来记录有小孩家庭的数据.
: 只不过下个目标希望可以搬进台北市囉！！
所以台北市有特殊支撑力.
: 买了房子真的会很有踏实感 这份踏实感 让我们在奋斗事业时更专注尽心
: 虽然今年会有点辛苦 但相信会苦尽甘来 也祝各位靠自己力量的乡民们
: 买到心目中理想的房子 成家立业 筑梦踏实:)
简单总结.
百万年薪新婚夫妻.
购买力 > 总价600~700 月负担承受度2~3万,头期款准备金大约100万.
利多 > 捷运 生活机能 会涨
利空 > 距离远 住宅环境感 仲介费
内心纠缠性 > 买就对了 时间
然后投资客计画.
物件选择 对百万年薪族群,选择价格600~700优先于房间数,并优先考量工作距离.
会偏好交通建设和商业区四周而非清幽环境.
会有换屋计画,所以非长期(超过10年)设计.
格局接受度普普,非要国泰格局,只要不要太奇怪就好.(但会在乎阳台采光)
利润 > 四周是否有新产业产生或工作机会产生.这是客户群数量的依据.
捷运和生活机能完善前可先布局,利多出来后对自住户有非买不可的吸引力.
是否有新建案拉价,是否旁边有高成交实价登录抬价(例如风景宅成交价格跳很大)
对百万年薪家庭,家具装潢必要性低(应该和有换屋计画有关)
只要对方喜欢,时间拉久利润可持续上升,并可和仲介串通.
良心话 : 不要被我们投资客赚黑心钱.要听z球的话,不要买房就对了...!!!
靠妖,说好要低调.说好要开始发废文的.
and...没经验过房仲的投资客,最缺的一样东西就是.
对自住户的评估能力.
因为我想的可能和自住户想的不一样...XD
so...我只好靠很多管道去收集自住户的内心世界..