※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1Iq2kWzA ]
作者: ceca (生活艺术大师 N) 站内: Gossiping
标题: Re: [新闻] 房仲征才1.6万人 打出前半年6万高薪
时间: Sat Jan 11 01:19:25 2014
※ 引述《gracy100 (冷风)》之铭言：
: 因为现在全民炒房阿
: 尤其都是在炒 台南高雄宜兰 这三个地方 成交量根本夸张
: 加上 目前台湾唯一能够大赚钱的 不会赔钱的
: 就是房地产
: 现在不是有钱人来炒
: 而是一票 上班族 已经存到头期款 就下来玩
: 更扯的是 多数下来玩的投资客 都滥用宽限期
: 也就是三年可以只缴利息不用付本金
: 甚至 有的根本不鸟你 什么两年奢侈税 照样两年内给你卖 把奢侈税转到房价
: 另外 还有人 马上买 一个月马上卖 这样扣掉一堆完税后 可以净赚1百多万
: <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
: 目前 这些不是有钱的大户 只是小小上班族或公务员的玩法特色:
: 1.选择台南 高雄 这懂低总价 涨幅高的地点
: 2.大多都是新手 并且不富裕 只有头期款的存款 下来赌博 喔不是 我是说投资
: 3.以北部下来的人最多
: 4.都是炒短线 没有想要自住 也没有打算放很久 只想几个月内轻松赚个100万 200万
没那么厉害啦...XD
and....房地产大多头,确实闭着眼睛买都会赚.
旦你闭着眼睛卖....我觉得你会亏耶...XD
另外,高雄平均一年15%...奢侈税就15%,然后房仲费用代书费用加一加在6~8%.
你都没整,这样卖很难说你转手就100万.就算你买的单价是1000万物件也不容易.
(当然如果你买2000万以上物件,那当我没讲..可是上班族应该很困难)
然后如果你要靠装潢包装100万.
也没那么简单,哪些东西该整哪些东西可以省,你不清楚乱搞.
猪不见一堆脑补自己装潢,花了大笔钱买进口家具.
结果买屋的每个看了都不喜欢...
摆在那边卖不掉囧到爆的一大堆...XD
然后,上班族因为没时间去研究房地产,没经验理解房地产.
所以他们很爱买新屋,买热门区.
这种东西是增质稳定,但是不用期待他有暴利.
也就是说,大约就是一年15%这样翻.
而你如果吃到奢侈税,你一年内卖会亏钱,两年内卖也没啥赚头.
另外现在推案太多+新成屋本来就超难卖.
(对方为啥要买你0~1年屋而不去买预售屋?..人都有处女情结的好吗)
so...要卖掉也要摆很久.
因此....又要线上教学一下.
如果你是新手,有头期款,又想炒房钱滚钱.
不要太相信我们的神话,啥两年翻一倍好像很简单.
靠杯,很简单那我们哪称的上专业...
(当然每个投资客专业又不太一样,有很多事情我也不太专业,像我都不装潢..那俺不专业)
我会挑争议性物品,因为争议性所以入手杀价超低,人家不敢接我敢接.
(不是凶宅拉,凶宅是定价物品,高雄就是打7折又难卖..)
我接了之后,在把他恢复正常,用一般物品的行情卖掉....
所以我除了赚利多+补涨,还赚争议性价差,才有办法搞到两年翻一倍.
(我是指现金买卖不贷款,获利1倍,杠杆另论)
然后市面上很多人都说他翻一倍是这样来的.
这间开400买300,然后过了两年,隔壁开600..
然后他就会说他翻一倍...XD
旦其时没有拉,开600成交500,所以你赚500-300=200 然后扣掉持有成本,仲介费,管理费.
所以大约花300,赚150....
因此你只赚到50%...不是100%.
旦他们会号称他们涨一倍.
这只是一种话术罢了...奖的好像神一样.
就像很多书内容也都写得像神一样.
啥黑心投资客多厉害多厉害...
你来当当看就会知道,其时短期利润现在都不太好..
乖乖养三年等利多,然后增值50%.才是一般人最好赚的作法,也是常态利润.
so...一般上班族,我是建议.
你买10~15年屋,旁边有重大建设,然后2~3房,最好带车位.
行情价买没关系,喜欢就买.
然后原状出租,宽限期用下去,拖两年奢侈税一过开始卖.
当然后面最好找人油漆一下,房客有讲水管不太通或是啥问题也处理一下.没讲就算了.
然后不要装潢,空屋,弄干净卖就好...
因为你有利多出来,像车站盖好了,图书馆盖好了等.
所以自然会有人想来住,你也就行情价卖他就好.
这样的话,同样在旁边搅得累得要死的投资客,他可能赚300,你赚250.
少一点没关系啦,反正妳又没他黑心的那么专业,给他给他.
快点卖一买在买下一间,比你为了多凹个50万搞一大堆东西简单太多了.
而人家太专业了,本来就会多赚一点,这你要认.
so...赚大钱第一件事情就是,先学会少赚一点就是这样.
然后建议上班族投资客几个要点.
1.总价太高不碰...
你不是置产者,走长期持有.
你入手3房1500万...你放三年后想卖2500.
你想,2500你打算卖多久...XD
阿人家买来等增值,增值后也不太卖,甚至贷款买下一间.并且可能是低贷款.
因为他很忙没空管理,然后现金又太多没地方放,所以要无脑放6~10年翻1~2倍.
阿你没那种财力,无法负担那种还款压力,不要学他们买那种东西.
每个人都有适合自己的投资办法...
2.不要想凹太多.
涨不要涨到满才卖,涨到8成就卖,留两成给接手的人赚,你才好卖.
装潢整理,不专业就不要搞太多,简单就好.
仲介费不要给人家杀太多,人家也很辛苦的.
3.不要买争议性物品.
那个你没经验,无法掌握,不要乱来...弄不好你会囧在那边.
4.非市区不碰.
不是说非市区不好赚,甚至非市区才好赚.
可是你看错了,你可能就要像我爸以前一样,一间房子放20年才养肥...
(我爸唯二决定过的房子,其中一间就搞出了这个20年神话,被他同学誉为美谈..XD)
市区风险低,而只要增值稳定,基本上刚开始玩市区比较好.
5.透天不碰,店面不碰,办公室不碰.改套房不碰.
透天需要现金太多,随便整修都很贵,出租投报率低,税重,流通性低.
透天是长期多利多的时候买的,例如弯区利多一个接一个.有能力就不是买大楼而是买透天
并且真的好赚,是用养地的心态在看他,然后赌的是养到被建商征收,或合建大楼.
而这要长期抗战...需要大量现金.
置于短期透天整建出售,那个更吃整修费.
另外透天整建很麻烦,砖造,强化砖造,RC,钢骨,都不一样.
然后透天又超爱漏水....然后动不动就需要拉皮干嘛干嘛.
so...透天需要资本是同价位大楼的2倍以上.
1000万的大楼,你只要200头期款,100预备金就很够了.
1000万的透天,你要有600万以上现金在来玩比较好.
透天看起来增值比大楼快很多,好像很可口,但是太多人忽略掉后面的成本.
店面...
靠杯,大多头会有人玩房地产玩到跳楼的就是店面.
师大夜市,天母的店面,因为商圈转移,全都腰斩....这就是最典型例子.
然后像非正店面,我都不敢碰...(我只能掌握4线到马路上的店面)
店面困难度是房地产最高....没三两三不要上梁山.
办公室.
这是欧美房地产的性值,高持有成本...
你抓的到你就会赚很多,你抓不到,你养不起....
so...这要你对经济很了解的人在来碰比较好.
这种东西和透天相反,他不是拿来长期持有养肥用的.
and..办公室的折旧很凶,外观/管理对办公室影响非常大.
so..旧办公室是非常麻烦的东西.
当然法令有通过,办公室可以改建旅馆.
像七贤路上又有两三间旅馆在盖(都中资...XD)
可是这...你不是财团,你玩不动.
改套房.
无论是大楼,透天,办公室..
改套房后都超难卖,就算他投报率不错也不好卖.
然后银行贱价会比较低,所以买家必须是包租公属性才会想接.
而现在大多头,包租公比率越来越低.
外加真正专业包租公,他会买凶宅或地上权自己改,比买你现成的更好赚.
so..改套房不要碰....比本身就是套房的还难搞.
改套房只有一种可以碰,那就是透店,下面1~2F店面,上面改套房.这种东西是极品.
不过这又扯到店面不要碰...所以你没经验还是不要碰好了.
6.玩红单看胆识.
内政部要对红单下杀手.
所以...你敢就冲,但是不要说我没警告过你风险.
当然如果你还款能力超强,那...你无后顾之忧,红单你要怎样玩当然都ok.
炒房好赚归好赚.
但也没想像中那么神.
另外很多看不到的成本和风险也要顾.
像啥房客给你跳楼,还是给你破坏跑掉,还是赖著步走等等.
你也会都很囧.
so....高回报本来就会有高风险.
有些时候很多东西还是要保守的想一下.
世界并没有想像中那么简单美好.
至于自住户.
我一值在讲,在台北租屋就好,那种环境你还为了自住买房,你傻了.
但在高雄,自住快买巴,不买你就买不起了.
不要听满地的鲁蛇在那边讲房价要崩.
不合理的是台北的房价.
高雄房价依然是世界最合理的地方.
两个22K组的家庭,年收44K,6年年收=240万...
你在高雄买不到公寓???我找来卖给你(不过一口价240万.不准你杀)
台北吃面...你高雄在跟人家喊啥烧?
高雄房价目前在世界的眼光来看也都是低估中.
只是一堆鲁蛇,鱼目混珠,把高雄房价和台北高房价挂在一起讲..
当然鲁蛇一备子都买不起房子,所以他怎样讲乱讲,本来就没差.
而你,错过了.....你就准备跟那一大群鲁蛇窝在一起.
机会不等人,错过了等下辈子.
去问问台北的长辈,30年前,有谁不后悔多买几间的.
而高雄目前是一个很重要的转类点...
如果你真的深入多看很多东西就知道.
等他转完成型了,你在想追...以经追不上了.
so...自住能买快买,并且你付房贷和付房租其实也没差多少钱.
又不是台北,房贷和房租落差超大.....