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作者: ceca (生活艺术大师 N) 站内: Gossiping
标题: [爆卦] 浅谈房地产崩盘
时间: Wed Jan 15 03:03:15 2014
鉴于最近太多人在高雄抢低总价物件,害我很生气.
所以他妈的我要来讲崩盘.
倒序法,我先讲面对崩盘的应变方式.
大多头涨价速度是这样.
土地 > 店面 > 透天 > 大楼
崩盘掉价速度是这样
土地 > 店面 > 大楼 > 透天
所以大崩盘,要的就是脱手大楼....
可是为啥我会换成土地和店面呢?
很简单,因为我准备放到下次大多头到来....
大多头一来,土地最早涨回原价,等到大楼涨到和当年一样的时候,土地早就又超过几倍了.
(店面当然要另论,这扯到商业性....是另一个话题.放店面主要用因是会有租金收入.
不过店面请放透店,并且是四线道马路正店面,楼店或双线道以下马路店面不考虑)
市区土地很难买,超贵,又不会卖你...所以可以买中古透天当作养地.
so...大崩盘买土地透天,就是为了保值.
至于说,为啥我不全部出脱!?...
很简单,因为你的钱会没地方放...XD
so...以下来讲崩盘的原因.
基本上房地产要崩盘,一定要半随很严重的经济大危机.
例如当年东帝士崩盘的那时候,股票变废纸之后,房地产才崩盘的.
崩盘之前,热钱过多,房地产超热,台北高雄两处房价突破天际.
(那时候房价比大约5:4....不像现在是5:1...XD)
可是突然泰国发起的亚洲经融危机,造成整个汇率股市崩盘.
进而变成全球化金融危机.
你躲到哪里都躲不掉,钱放在哪里都在扁值...
因此大量的人把资金从房地产抽出,可是抽不动.
so...就大量法拍和公司倒闭,之后房地产就崩了.
所以基本上,你不用期待股票还没跌房价先跌,更早的一次房地产崩盘也是,股票先坠落.
因此回到上头,你钱没地方放的问题.
当世界性的经济大危机,你的钱..要放哪?
米国股市?中国人民币!?.....还是钞票藏在保险箱里(日本人最爱)
糟糕,全面都在崩盘中....XD
因此...我会选择,继续压在土地...
崩..没差,我财富的帐面上数字变小.
可是放久,他又随着危机解除而回来了.
而风险小就在于....我的钞票不会变壁纸.
另外,经融危机到解除,很多都是靠印钞票去解决,所以放现钞,你货币贬值也亏很大.
到头来,放在看起来亏最大的土地,反而因为抗通膨,不折旧,而是最好的诺亚方舟.
可是当然土地很贵,就算崩盘还是很贵,动不动就要好几亿,并且都要现款.
so..退而求其次选择透天.
透天的话请选中古透天,因为当崩盘后又拉回来,快(像台北)5年,慢(像高雄)20年.
没关系,20年透天我放到40年,折旧其时吃很低了.
然后我在旧市区,政府一定优先改旧市区地目,奖励都更和从建.
(像高雄的前金区,新兴区,一大堆建商在收地盖大楼,企业收地要盖百货)
所以我很快就可以等到建商来谈价收购,我就赚饱饱一笔...
置于你期待啥,台湾房地产崩盘,你把钱藏在外国度过这种.
我只能讲,也许你可以找到像啥杜拜阿,南非压这种和台湾关联性很小的地方藏.
这你专业,俺不专业,还要像你请教..XD
但如果你藏中国汉米国是没用的.
因为台湾和这两国户连性太强大.
单边崩盘,例如米国或中国...
台湾影响不大,因为台湾两面手法的关系.可以利用一些技巧度过.
像前不久米过次级房代,台湾就和中国走近一点,渡过.台北房价持续井喷.
而台湾会崩盘,代表这两边都在爆炸中..
so...你根本躲不掉...乖乖窝在台湾等黎明比较实在,不要东想西想.
至于啥热钱跑去中国或米国!?造成房价崩盘!!????..
那是嘴巴打房在乱讲的,鲁蛇去信就好...XD
中国定存4.7%都不崩了,米国利率要拉到4.7%...我看台北房价都破500万/平了
单纯危言耸听,想要让房价跌下来自己好低价买入而脑补自High而已..XD
中国定存4.7%.
那我门这些把本来在中国的人民币,弄回台湾买房还赚百万千万的,不就智障??
阿聪明的是赚了几忆了!??
然后再讲崩盘的情况.
基本上就是股票大崩盘,一堆人失业,一堆公司倒闭.
然后大家生活困难,公司要应急,就和银行增贷房贷.
然后开始有人付不出房贷,一堆房子被法拍.
可是问题在于.
虽然说危机,虽然说一堆房子在卖....
但是其实这一堆,大概也不过是100间中的两三间...大多数自住户就省吃俭用罢了.
so...比率来讲,也不可能这边有100间房子,然后本来只有一间在卖,结果变20间.
能一间变5间就很可怕了....
也因此,跌价就是这大约不到5%的房子在下探...
可是其他自住户不接受自己家跌...所以会把价格压住不崩盘.
(例如你刚好要换屋,你就他妈的买900万,卖也要900万,少一块不卖,卖不掉也不降..XD)
主要理由就是持有成本太低....
所以台湾历年来的崩盘,全都是缓跌..5% 5%这样年年下跌.
崩的是土地,因为土地如我讲的,有梦才贵,当危机时,反过来你要卖,买得起的人都不买.
可是也因为土地崩的快,所以他很快就跌到底了,大约3~5年.
而大楼!?..继续慢慢跌....XD
当然你说,你要靠这个时间差来把大楼换土地..
那很抱歉,银行因为大空头,所以会严格限制你贷款.
所以除非你手上很多钞票,不然你很难用房子增贷去买土地,银行放款会很小心.
至于说,你手上有很多现钞的?....靠杯你没事手上有好几亿现钞是怎样..XD
so...那时候有能力买土地的,只有建商,透过股票的方式集资,称低价购入土地来养.
个体户....不要在想了,那不是你可以干的事情.
然后土地到谷底了,如果在台北,政府就出面救....
开始奖励房贷政策,例如啥推30年贷款,免头期款,奖励开发,国家推行多项重大建设.
所以土地又开始涨了,之后透天也涨了(因为可以都更),之后大楼才跟上.
而如果在高雄,政府摆烂不理你.
(主要就是政府不推建设案,所以土地没有办法涨,因为没有更好的利用价值)
就变成土地持平,建筑物持续折旧.
当年土地200万,建物500万,土地跌到100万持平,建物就500 400 300这样跌下去.
等到后来土地开使涨回200,建物残值不高,所以大楼涨幅都不明显.
而等到土地涨到300,大楼可能这时才回到原价....
所以这也延伸出,为啥我家不买预售屋不买新成屋的原因.
当年台中就买预售屋(还好是透店)...结果建筑物贬值,靠杯一整个超干.
而预售屋大家都知道.
开价是 15年屋=>15万,8年屋=>20万 5年屋=>22万 3年屋=> 28万 0年屋=> 30万.
旁边一个新建案,尚风尚水喔...开价70万,成交45万....XD
所以当你0年屋变10年屋好了,你的5年屋变15年屋...
你觉得他们应该差多少???...
他们应该只差大约1成左右..
哪这样...不是原本的0年屋要跌下来,就是5年屋要涨上去.
在大多头,像现在的高雄,救是五年屋爆冲后涨上去....0年屋在原地等.
在大空头,像当年的高雄,就是0年屋崩盘,跑去和5年屋靠齐...
然后当20年后又涨回来,当年的5年屋先回到原价,0年屋每平还差很远哩....
所以回到最基础的东西上面.
房地产分,土地/建物.
土地不看短波动的话,永远都在增值..没有贬值过,除非你国家都在回收钞票..XD
并且随着土地利用的技术(摩天楼盖的高度).
土地价值翻涨,通膨只是之一,还有更多变量在其中.
所以土地翻涨,会远超过通膨...
但是建物,就不一定.
例如昨天才被铐背的建商讲过,现在建筑工法的关系,建筑费大增.
所以新建案的建筑费变贵了,因此加在房价里转嫁给消费者.
但是中古屋照理讲,应该和新屋要有区别阿,当年建物没那么贵.
可是不管,林杯家不一样,所以中古屋建物比照新建物打折,又拉高起来.
so...建物会涨,也会跌...看当时原物料状况和大环境决定.
但是建物会折旧...这是另外一个变量.
so...建物先看环境要涨要跌,之后在乘上折旧...才是他的价值.
而在这些基础上,你在套上大多头和大空头的状况.
so..这就是为啥大多头,你可以炒作大楼,大空头,要找土地和中古透天避险的原因.
最后补一下店面.
透店价值也在于土地....
透店又代表,临路土地,是最容易和建商凹到好价钱的东西..
所以透店一搬都是长期持有,持有到被建商收去盖大楼后结案.
楼店的话,我不碰,生意人要做生意,自己去买救好.
当然楼店可以炒短期,可是风险很大...没经验不要碰比较好.
so...买透店基本上救是看好这一区发展+养地.
然后土地很难有现金回收,就算你搞停车场,投报率也低的视同没有.
(停车场主要是避政府强迫开发)
透店的话,你就有稳定的收入.
而1~2F店面,上面改套房出租这种,就是极品....高投报率+养地莫过于此..
so...我只建议买透店,不建议买楼店.
并且有利多的楼店你超难买到.
毕竟买店面的几乎都是投资赚钱走向,全都是老狐狸.
不像买住宅很多都傻傻笨笨的.
因此你看的好的东西,人家更清楚.
而人家就住在隔壁,听到要卖早就买走了,哪轮得到你接手阿.
所以店面会比住宅更提早5年才卡的到位就是这样.
一方面是因为黑暗期,并不是每个人都可以随变压个2000万在那边,并且收不到租.
另一方面是,5年够久了,虽然很多老狐狸,可是狐狸智商还是比人类低一点..XD
因此店面卡位,请在利多前5年进场.
至于养肥,店面要比住宅养更久,要等到商业性起来,甚至养到建商来收.
so..要有10年抗争的准备.
而你讲,养10年会不会太久??
建商养地都养20年的,店面养10年,浅拉...
你只要想,2000万入手变一亿..要你等10年要不要.
要...就养吧..
你说不可能?不相信??...我看以前我外公就是这样干的...你不敢买,那我来买.
最后,很多人害怕网购打趴实体店面.
其实还好.
你要想,30年前人民生活简朴,马路上很多店视不存在的.
然后家家都自己煮,所以吃的也很少.
今天,网购打趴了衣服饰品和许多生活用品.
可是马路上却多了其他的,像啥通讯行,整形美容,和更多更多的饮食店.
因为现在人生活越来越复杂化.
当然这样还不够.
服贸过了,商用不动产大好,因为外来人在台湾可不跟你网购...
台湾强力发展观光,观光客也不跟你网购.
因此,网络冲击到很多产业没错.
可是..你又不是店面一定要租给卖衣服的..XD..
so...基本上店面的价值并没有降低多少,甚至随着政策,还可能会提高.
所以一来一回之下,店面其实不用替他太担心...
真的担心,就学我买透店....
透店就无敌了...大不了当车库别墅住,反正价值还是那块地...
只要他有被建商收去盖大楼的一天,他就不会贬值.
不过这边解释一下.
以土地来讲,当然马路越大条越好,可以盖越高楼.
但以商业性来讲,太大条马路不好做生意.
不好停车,对面车道的不好过来,车太多行人反而少.
4县道马路才是极品....
so...我推荐4县道马路,6县到马路你要有很难租,租谁倒谁的心理准备.
至于2县到马路....那个东西你还是值接买透天就好,风险太高了.
对齁,还没讲到包租公.
我先简化版奖一下.
大多头,随便你炒啥.
大多头转空头 => 抛弃大楼类产品,入手土地,中古透天透店.
崩盘中 => 出国去玩,唱歌跳舞混吃等死.
跌到谷底 => 包租公...!!
大崩盘后,租金其实只会小跌,不会跌太多.
就像现在大多头,租金小涨,不会涨太多.
因为租金反应持有成本.
因此当跌到谷底,虽然一堆人失业,可是租金也不会太便宜.
所以事包租公天堂,就像3年前的高雄.
基本上大楼买来出租的投报率可能都有4~6%.
等于你全额房贷全靠租金养.
然后大空头后,政府一定释出整就政策 => 放宽房贷.
所以会变突然很好贷款+很多优惠例如低头期款,更长年限的贷款等等.
因此在那个时候,就来搞套房出租,尤其是买透天搞套房出租,投报率吓吓叫.
专业包租公搞出来投报率都是破10%...
那时候包租公都是开双B在带看套房的,还呛说"你要租哪我都有房子"
然后满地的房子让你买,因为人民视愚蠢白痴智障又搞不清楚状况的.
人民最爱活在过去,像县在高雄人活在3年前低房价的世界不敢买房.
等到大多头一段时间,就会活在永远都在上涨的世界而没预估风险乱买.
同样的,大崩盘之后,一堆人在想,房价会跌到更低而不买.甚至乱卖.
因此你很好买,另外很好杀,我家那时买房都是腰斩开始喊,喔不,4折开始喊.
(购居住正义了,开价打4折,腰斩成交...XD)
so...就是这样,疯狂的杀价,然后高投报率来作包租公.
我家那时候是跑去买土地,没跟上买包租公...就有点怨叹.
另外,其实高雄前几年就有台北团队在高雄搞包租公.
前不久涨一坡后,他们脱手大量包租物件..赚一大票.
当然现在不是包租公的年代.
你改套房出租的物件要卖,银行建价会很低,又很难卖.
(自住不买,专业包租公也不买他要自己搞)
所以包租公在大空头等待大多头来临时很好玩.
但是也请记得大多头来后要脱手,除非你打算租到天长地久后,等建商来收...XD
(你看我很多大绝就是建商来收,但是这真的是大绝...XD)
也因此,包租公顷尽量以透天为主,大楼的话请关住好脱手时间点.
所以总结一下.
要大崩盘了.
大家快把大楼丢出来阿...快逃阿.
(买不到低总价物件,崩溃中~~~~)