各位好 家里的房子在大安区, 捷运站附近, 也因此有建商找上来谈合建
土地面积总共有4个地号共517平方公尺(156.39坪), 目前共住了16户
建商拥有其中1个地号306平方公尺
我们家是4楼公寓, 土地持份是30平方公尺(9.08坪)
建商说我们的建物权状面积是25.64坪, 然后合建后可以分到的建物面积是25.06坪
他们说他们算给我们的容积约有69%, 说对我们非常优惠, 他是这样算的:
9.08 * 2.25 * 1.778 * 69% = 25.06(坪)
2.25是住三的容积率225%, 1.778是他们盖房子的经验公式?(完全不懂是否合理)
他们说这25.06坪是包含公设的, 然后车位会另外算?(这部分完全搞不懂)
可是车位依照土地持分来分, 我们只能分到0.9个车位, 如果要完整的车位要找补
另外有租屋补助每个月 25.64 * 800 = 约2万元
然后希望我们一个月内决定, 不然他们打算不管我们就自己建了
想请教各位建商开的条件合理吗?
我明了建商一定是要有赚才肯建, 只希望不要不合理
另外我感觉资讯不透明不对等的状况很严重, 还有哪些资讯是我必须要问的?
以及是否有什么需要注意的事项? 在此先谢过各位了, 感激不尽
人家比你专业所以不对等很正常 然后数字都是抓出来的也
很难透明 因为变量多到几乎没可能事先透明 不过依个案看
过程应该简化不少 然后建物和车位有空间 但也不到很扯吧
作者:
kutkin ( )
2012-01-02 19:54:00建商自己就近100坪了 不盖损失的是你们吧
想请教优不优是怎么看得啊?怎样算优?有哪些地方可争取?
只是要看你们这块地对建商价值多少可有可无的话，当然就吃定你们了
优不优是要看个案的 然后如果主附建物前后相等加车位叫
做刚好的话...那还要老旧公寓专案干嘛?拜托别用感觉好吗
四楼老公寓容积就几乎吃光了 要还给你原始坪数的可能就
只有高房价一途了 还别提公设外加 和建筑成本 再挖地下
就是连老公寓给两倍上限都不能保证还四楼原住户 懂?
可是本案空地过大 基地太小 应该是连都更都不用想?
要问什么给点方向好了 如果加入建筑要怎么规划 可以配的
到房子吗(推测有困难) 坪数价格找补的计算标准 剩下就和
自己买房子可能差不多了 当然要详问分配怎么来的也可以
作者:
riya (东京日和)
2012-01-02 22:05:00任何合建都更都至少要求到主建物1:1 不然大致是不用玩了
那1.778那个数值怎么来的? 先谢谢楼上回答的几位
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:36:00要求到1:1顺便看能不能比较便宜加钱多买坪数
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:37:00不过也是要看建商预定要盖的坪数是怎样
作者:
riya (东京日和)
2012-01-02 23:39:00反正中低楼层楼不必贴钱 主建物1:1是基本 不然就不用玩了
作者:
riya (东京日和)
2012-01-02 23:40:00讲一堆权状变大 屋龄变新 都不用听 主建屋1换1为出发就堆了
经验值无误 但是似乎高了点 应该是小基地以至于公设高吧
就是每个都觉得要旧换新免付出不然不要玩 房价才这么扯
反正不用懂专业 做不到免谈 建蔽容积绑死死 剩房价了XD
作者:
riya (东京日和)
2012-01-02 23:44:00主＋附 一坪换一坪 相当基本的居住人权 修法也是朝此迈进
修法在管控容积奖励耶XDDD 也要控制城市过度开发和容移
作者:
riya (东京日和)
2012-01-02 23:49:00主建物一换一 应该不致有过度开发影响天际线的疑虑啊 XD
还有扯到人权是哪招阿 人权是规定最小居住面积还差不多
作者:
riya (东京日和)
2012-01-02 23:50:00这是最新修法控管总容积没错啦 实质对精华区影响 还好
作者:
riya (东京日和)
2012-01-02 23:51:00你家住25坪 改建当然要住25坪 人权啊~~
价值交换啦...人权?什么跟什么阿 车子开完要不要送新的
作者:
riya (东京日和)
2012-01-02 23:54:00这是土地 不是车子啊
所以就房地产可以旧换新变更大无误? 台湾真的不一样XD
没有容积建蔽概念的话 不会有交集的 也会不懂控管的点
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:56:00基本上都更已经要烂掉了, 我觉得就当作花点钱换更好的新房
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:57:00至于想要要求更多的, 我想就房子放著烂掉吧.....
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-02 23:58:00目标就放在争取1:1和加价购吧, 想当钉子户就只能等生锈了
就是连奖励值更高的都更都要烂了 一般合建起跳还一坪换
一坪 这实在是 只能等井喷了 所以还是要看个案才准确
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2012-01-03 00:01:001:1有机会啦, 看建商想不想让利一些换取资产活化
作者:
riya (东京日和)
2012-01-03 00:01:00现实啊 I大 精华达到刚好室内1换1 中低楼层免贴钱
现实他就四楼公寓阿 人家单独一百多坪耶 所以先问加入
作者:
riya (东京日和)
2012-01-03 00:03:00你要建筑线退缩 合理建蔽容积 不影响市容 就是精华区有机
的建筑规划阿 产品怎么弄关系价格 还有分回合不合(大小
和价格) 光现在的资讯 敢把底线守在目前这样算你猛
只有人家没办法单独建筑的时候你去叫人割肉 现在就可能
能自己盖了 要求四楼225容积肯定分回不就是房价解?
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-01-03 00:21:0025坪当然是包含公设
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-01-03 00:22:001.778 里面包含公设 附属 奖励容积
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-01-03 00:23:00其实你公寓25坪有2坪~3.5坪是梯间
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-01-03 00:24:00再扣阳台才是你主建物坪数精华地区纷回事可以拿会70~80%
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-01-03 00:25:00我抚顺街那间 23年屋 建商也介入谈给我的条件是权状面积*1.3倍
好啦 要是用35%公设比 面积不缩水 底价是35P+一车位
我大概知道了, 建商应该是抓2.25*1.778=4 来算的?可是我看mobile01有人说通常是用5算?如果是5的话那建商
目前建商是说打算盖6楼半,I大你说的35P是指找补价格?
主+附1:1是指室内空间+阳台露台不会变小的意思吗?
那都叫先射箭再画靶 225通常可以盖到5坪? 多看几张建照
然后公设跟车位坪数另外加? 所以权状会变大? 是这样吗?
你的理解基本无误 只是能不能讨的到...对基地条件没信心
35P是无车位的分回权状坪 不过目前是数字游戏而已XDDD
如果真的讨到,权状变大,那土地持分呢?会变成多少?
突然发现...六楼半?那你可以电死他XDDD给你的数字基本要
这要问建筑师 没看图和法规不敢讲 推测应该已经可单独建
不是都更的话 可单独建筑的基本没有征求临地的义务吧?
只要你们剩下的五十坪是相连 应该大部分也满足单独建筑
I大所以您觉得目前这样条件ok? 还是说可以怎样争取?
只能说百分百有往上的空间 然后六楼半打她枪XDDD
问题在要你们全部住户都可以 还有最前面的建议看一看
其实我不太懂6楼半打他枪是?是他这样算其实没有盖满吗?
恩我也很好奇真的可以不花钱房子不变小还多车位吗?@@
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:14:00一、郝龙彬都讲了，一坪实坪换一坪实坪
你不是算出4了吗 所以在建蔽45%全满的情况才盖到3而已喔
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:15:00二、建商都只跟你讲总共或许申请多少，如果申请的比预期多他会给你吗 ? 还是他就自己私下吃掉了 !
最大的问题其实是...会盖出30P的产品吗?我...怀...疑...
这个案子就不是都更...这种质疑就...算了吧好吗...
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:17:00如果没有明讲，都更奖励、停车奖励、开放空间奖励、公设
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:18:00容积率转移等各种 建商地主分配比，就很难感受到他的诚意
诚意?麻烦更新资讯 没都更奖励 停奖落日了 150P开放?
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:25:00不管有没有那些奖励，但就是要建商白纸黑字提出来
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:26:00如果申请超过 1.778 ... 多出来的归谁 ?
没有那一堆奖励...你说得实坪交换怎么达到...大前提错误
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:30:00楼上，是你自己一直执著在某些奖励存在性与额度
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:32:00我强调的是，要谈 "如果多出来的利益的如何分配"
天花板钉死在那边 给人错误期待导致没法合作不用负责?
1.778也不是奖励值 是地上总量体 所以容移可讨论不是吗?
还在试算玩数学游戏的阶段有错误观念后面要怎么跟人谈
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:44:00你跟其他人合作开发，都不谈如果有多，如何分配吗 ?建商自有一套他们的算法，我们再细问下去，不该吗 ?
我不会默认别人就是要吃我的立场 还引用有问题的观念
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:46:00如果住户找专业法务，他大概可以帮住户写出一堆补充条款
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:49:00吃人? 住户要求加入预防性条款都不行 ? 这个建商还真奇怪
说第一点的默认立场有问题 后面有可讨论的地方 变预防性
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 01:57:00另外我不知道你为什么说，这个没有都更奖励 ? 愿听高见 ?
两位大大别起争执啊 I大应该是认为这是合建不会有都更
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:06:00他们的地坪不是超过 500 m2 吗 ?
可以讲详细 但是我推测的 16户 4层公寓 建商持有2/3
所以加上现况 推测是持有完整空地 所以没办法走都更
毕竟土地坐落和面临建筑线等都不明 所以对条件不敢说
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:11:00所以那是你的推测，如果有旧厝、平房、砖瓦屋、违建
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:12:00情况可能就不一样囉，所以在签卖身契前，请先把所有可能性
不管是不是都更 只要不是用两倍上限 不抓容移的紧绷值
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:13:00都考量进去，即使是微乎其微的可能性，都要考量，列入条款
估到30趴 大部分也没机会硬上一坪换一坪 何况人家很有
机会可以单独建筑...拜托...走合建不用签都更的文件要签都更文件你再去考虑那些东西还差不多...
人家已经把现况大致出来了...一块地就单独持有达2/3耶
所以要人家的规划来考虑后面才差不多 先来个1:1?
大部分人都不想占人便宜也不想被占便宜...所以要是默认
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:21:00如果是走合建，原PO也不用想太多了，
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:22:00等到一楼跟四楼顶加都同意了，原PO在来考虑不迟啦
其实是被吃了 要是一开始有对抗立场 根本不用谈了好吗
都更还不是被玩成要上百分百...等人家考虑喔?唉...
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:24:00走都更，还有达到80%，可强制处理钉子户条款，
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:25:00走合建，有一户不同意，就没有任何的法律的可能性了 !
拜托别再误人子弟好吗...台北文林院闹这么大还不知道是
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 02:26:00所以如果要走合建，不用再想了，可以去睡觉了 !
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 10:35:00原PO自己想想这样的条件，一楼和四楼会同意吗 ?
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 10:36:00四楼顶加，原可使用面积 50坪，合建后缩成 25坪 ?
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 10:38:00一楼前院外推、天井、防火巷外推，能增建的都盖满
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 10:39:00合建后，因建蔽率与公设的关系，一楼室内面积会大大减小
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 10:41:00你们那边有四个一楼和四个四楼，这些户会通通同意的机率 ?
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 10:44:00土地共同持分户，只要有一户不同意，这个案子就不用玩了
叫人考虑各种可能 自己一直不断默认立场? I服了YOU...
操自己的心看条件行不行都没结束了 管去别人答应不答应
四楼全顶加盖满和一楼全增建?要担心也是建方去烦吧...
作者:
flylee (牛转乾坤)
2012-01-03 11:27:00简单的说，没必要签的合建合约别签，很多合约是有陷阱
作者: saplpa (adidas) 2012-01-03 15:17:00
抢当钉子户就对了 投报率超高
作者:
moocow (void)
2012-01-04 18:03:00且看且走吧 我是比较偏flyee的看法 毕竟台北土地取得不易阿
大概就是跟妳开69%分 预计让你坳到75~80%分
你分回来室内+阳台大约15坪上下吧 换新房子 斟酌吧