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成屋市场有许多管控工具，如实价登录、贷款成数、奢侈税、所得税等，但预售屋市场却
是四不管地带，也难怪央行总裁彭淮南也担心地说，预售屋像期货。
台湾央行总裁彭淮南，最近忧心忡忡的对大众说，“利率不会永远这么低”，提醒大众注
意房市风险。总裁此话一出，市场开始揣测，是不是台湾央行要准备升息了？不过，从目
前美国还续推QE，全球利率维持低档之下，台湾要谈升息，可说是八字还没一撇呢。在低
利率、货币宽松、再加上近期热钱流入的环境下，房市蠢蠢欲动，彭总裁不得不先心战喊
话。
预售屋像期货，彭淮南最担心
在立委质询下，彭淮南说出他内心最担心的，是预售屋房价无法可管。“预售屋像期货，
只付了10%保证金，但却带动房价上涨。就像石油期货价格会影响现货价格。”彭淮南担
心，无法可管理的预售屋市场，造成房市假象，让房价居高不下。
其实，9月份全台房屋移转栋数，除了台北市之外，大多呈现下跌的走势，显示台湾房市
交易有转冷现象。另外，最近新闻报导指出，新北市空屋数高达33万户，林口、淡水、三
峡，空屋数最多，显示成屋市场有不小的潜在卖压。成屋市场交易转冷、房价持平，有较
多资讯可掌握，包括房屋移转栋数、实价登录资料等，但预售屋市场是冷是热，没有具体
数据可掌握，也没有政策工具可限制，只凭建商与投资客口头喊话，造成真正的四不管地
带。
一不管，没有贷款压力与限制。
像彭总裁所说，预售屋只是先缴个签约金，接下来可能分二到三年的时间，分期缴工程款
，等到房屋完工过户才需要办理贷款，在完工交屋前，购屋者所需付的资金非常有限。因
此，有些投资客可能仅缴了10%签约金，就可每坪加价几万元转手，由于不需要跟银行贷款
，也不可能受到央行对于特定地区或豪宅，贷款成数限制的约束。只要投入少许资金，就
可以赚取大额暴利。
二不管，没有实价登录要求。
实价登录仅对于成屋买卖过户，才有登录要求。预售屋未牵涉到过户，因此，价格资讯完
全无需揭露，买卖双方无从得知真实价格，购屋者不仅无法掌握附近推案的成交价格，甚
至同一建案其他户的实际成交价格也无法得知，房价透明度低，可以任意喊价。
三不管，没有实际销售户数资讯。
许多建案挂上“完售”的招牌，但究竟是否完售，没有人知道。建商可以非公开管道进行
销售，宣称是建商保留户，或是投资客转手的限量销售户，购屋者无法查证实际资讯。
四不管，没有奢侈税二年移转课税限制。
2011年6月推出奢侈税，对于在一年内移转房屋者，课予15%，二年以内10%奢侈税，此有
效的抑制了成屋市场的投资客，不得进行短期买卖。但预售屋市场并没有过户问题，无法
限制短期的买卖合约移转，因此，奢侈税上路后，投资客退出成屋市场，反而转战预售屋
市场。由于目前没有具体方法限制投资客短期买卖预售屋，也无法课税，因此造成部分地
区预售屋价格，在投资客炒作下快速飙涨的怪现象。
总体来说，在现有房市制度下，预售屋处于四不管地带，也成为投资客与建商最容易掌控
房价的市场，也难怪连我们的10A总裁都头痛嘞。
3.心得或感想:
不可能特别修法针对预售屋