很简单.
当年两岸要打仗....有钱人往外跑.
当年税率不低,有钱人的钱往外跑.
当年利率高,有钱人投资别种物品.
当年崩盘,97年台海危机+民进党执政...全世界都在说台湾海峡打仗机率超高.
那时有在"外国看新闻"就会知道.
甚至接触到的连外国人,都会关心台湾是不是要备战了...XD
(请不要在台湾看国际新闻,台湾人反而都很安心,大家都知道不会打)
而那时,台北率先开始崩,高雄台中跟进.
只是台北崩了没多久,中央就开始救.
放宽房贷,增加大量买房优惠等等.
可是很多措施只限于台北,所以台北崩没多久就稳下来,中南部则是持续低潮.
(当然淡水就..科科~~)
so...其实影响房地产的,主要还是跟最直接的钱有关系.
尤其是有钱人的钱.
而有钱人的钱跟啥有关??
跟这些钱会不会变少,或有没有办法变多,甚至会不会不见有关.
会不会变少,就是扯到税率.
税率越低,有钱人的钱就越爱进来,并且是世界全部的钱都跑过来.
会不会变多,就扯到利率.
当你利率很高,或是有更好的投资工具,有钱人的钱就会很大部分往别的地方跑.
最后会不会不见!?
台湾和中国和好了,台湾简直就是全世界几乎不打仗的少数稳定国家之一.
(真的是少数国家,应该是前10%甚至更少的比率中不打仗的国家)
台湾经济很好,位置又好.
(鲁蛇散退,台湾还是很强,只是对外很强,对内只发22K给你)
所以钱进台湾是必然.
这也是台北房地产炸裂的主要因素.尤其台北很小,集中炒作效应非常的大.
但是后来因为政策关系,封锁了台北的许多房地产投资利润.
例如放款成数或限制等等.
这样就变成"有钱人的钱变多速度变慢"
所以这些钱就开始台湾四处乱窜.寻找其他赚钱更快的管道.
一开始先窜到周围去,再来就窜去几大都会区.
所以才造就最近全面井喷的状态.
而为啥一开始只集中台北不四处乱窜.或是为啥台北一直涨,中南部还在低潮.
那是因为台北很小,丢一点进去就狂涨,而他狂涨大家自然又追高.
而所有的有钱人,包含中南部有玩房地产的有钱人,全都跑去台北追高.
所以前几年才会台北一直炒,其他地方没啥动静.
这是市场效应造成的后续影响,不要再用理论来讨论.这理论无法解释.
跟台北产业,人口,其实关系很小.
重要的还是,因为他涨,所以我买他,因为我买他,所以他更涨.
更糟糕的是,他把全台湾有钱人打算投资房地产的钱都吸走了.
所以才会中南部不动,台北狂涨....甚至当时一堆人卖高雄买台北.
至于人口?薪水?.....那些关联性根本很小.
最多说台北因为首都+有钱人多,所以热钱进来会先考虑台北落脚而不是其他地方.
毕竟,房子为啥有价?因为有人出价买他...
买卖才是造就房价高低的主因.
你这边都自住户,大家买了一间都不买第二间,很多年内也不卖.
so...无论人口在多,房子在不够住.
你的房价也不会涨多少.
一定要一直买卖一直买卖才会变高.
so....房价都是炒出来的.
而谁在炒?自住户??一买背20年..你对房价的效应根本就很低落.
主要还是"短期"投资客,他们大量买卖买卖,造就房价一直冲.
(长期投资客,包租公反而比较类似有钱人的位置,这边不太一样)
而有钱人则是负责断后,只买不卖,一直买,一直不卖,撑住投资客造就的高房价.
(有钱人钱太多,要有地方放,又要可以避税,又要可以增值,又要风险低.所以会买来屯
和鲁蛇每天想把20年房贷还完,还有房子是买来住的心态差很远)
这就是自由市场决定价格的典型范例.
而现在台北就是,有钱人还在,但投资客大量散去.
所以成长很慢,但断后的人还大把的在,所以价会一直称在那边.
而中南部,就成了当年台北的状况...投资客四处乱炒,有钱人一个个断后.
so...讲了这么多,我来总结个懒人包.
房地产市场...
增值速度 = 投资客的买卖数量.
总值支撑力 = 有钱人购买的意愿.
影响投资客投资的因素.
1.政策.
2.利润.
影响有钱人购买的意愿.
1.税金.
2.利率.
3.风险性.
4.热钱量.
以上跟人口,跟新水,跟产业,全都无关.
青埔有人住妈,有产业吗...没人住又没产业为啥一直涨?
就是市场造就价值...而市场组成成员,只有投资客和有钱人.
再来懒人包讲房地产跌价.
崩盘速度 = 有钱人脱手房地产量.
跌价速度 = 折旧.
影响有钱人赔钱撤手房地产因素.
1.经济大地震急用钱或被法拍.
2.风险太高逃命潮.(不是跌的风险,而是失去的风险,跌是他们卖造成的结果)
3.有更好的投资标的物,少量亏损杀出换取新的机会.
4.持有成本过高超越利润.
再来讨论一下当年崩盘.
当年中南部有 1.打仗风险 2.政策造就利润过低 3.经济大地震(东帝士都倒了)
然后有钱人有移民米国欧洲的选择,投资股票的选择等等.
所以才造就中南部20年大崩盘.
但是其实当年高雄也没真正的崩盘,啥一年崩20%不曾发生过..
真正的情况是...都不涨.
0年屋20万..过了20年还在0年屋20万.
可是你当年买的0年屋变20年屋....所以...剩8万.XD
这是折旧造成的.
其实当时被套的一堆有钱人,他们还是撑在那边没有卖.
so...放到今天又开始涨,其实很多人都赚得比当年买价还高很多了.
(中古透天和店面和土地限定)
更者,当最近中南部又大涨,这些人又蠢蠢欲动.
而另一批人,前几年把钱都拿去买台北的,也不少又把钱转回中南部来买.
so...才造就中南部一直涨的状态.