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http://i.pubu.tw/17eDUwC
2.内容:
长虹董事长李文造： 房价十年涨一倍 刚好而已！
2013 年IFRS 全面导入后，对国内各产业必然都有一定程度的影响，尤其对建设业而言，
首当其冲。最大的挑战莫过于“营建收入认列方式”可能产生大幅变动，进而冲击建设业
的财务状况与经营成果。我们独家专访到长虹建设董事长李文造说明长虹将如何面对未来
房地产业的挑战
举例来说，过去营建业多半使用“完工比率法”，假设工地预售100 亿，去年完工90%，
去年营业额就认列了90 亿。不过，今年开始营建业全面适用于“全部完工法”。因此，
如果是去年完工，今年才交屋，对收入的认列将会出现100 亿的重复计算。这也难怪近期
营建类股的获利突然爆冲，市场反应却异常冷静的情况。以下为金融家月刊独家专访，长
虹建设（5534）董事长李文造，畅谈对于未来房地产业的发展与观点
（金融家月刊问，以下简称Q）：
Q：长虹第一季EPS19.72 元？是否有重复认列情况？
（长虹建设董事长李文造答，以下简称A）：
A：今年比较特别，因为IFRS 全面导入，第一季每股获利19.72 元，有些是重复认列，有
些则无。后续牵涉到会计师记帐，目前还不知道结果，只能说把两年相加除以二，就是长
虹近两年来的平均获利！去年长虹每股盈余21.28 元，假设长虹今年依“全部完工法”可
贡献入帐的金额为2 元的话，去年加计今年就是22 元。换句话说，去年获利准备配发10
元股利，明年就还有12 元，可决定要如何配给股东。
Q：未来如何避免营收集中入帐？先建后售是否比较有利？
A：以后预售的部份要集中入帐，交屋才能入帐。为了避免营收大幅度的波动，未来长虹
将提高“先建后售”的比重。以世纪长虹80 亿的推案量为例，销售期可能达一年，所以
长虹一年12个月都能有营业收入，但有好有坏，毕竟建设公司如果执意要“先建后售”，
第一，面临的资金压力一定很大；第二，销售期将拉长，时间成本差很多。
整体而言，未来长虹推案至少50% 以上会采用先建后售。但仍须依个案情形，决定是否要
预售。如市场行情或销售户数，一旦市场行情不好或超过2000 户以上的大推案，非预售
不可。
Q：董事长对今年台湾房地产景气的看法？
A：我对房地产的看法一直都很乐观！由于影响房地产涨跌的因素很多，主要归纳为六个
原因，包括利率、供需、税率、资金、经济成长及通货膨胀。以目前这六项指标来说，没
有一项是对房地产走势不利的！首先，目前利率，房地产的持有税及过户税率都蛮低的，
以目前台湾的房屋自有率约8 成，政府也没办法分辨炒作或自有房屋，因此税率不容易调
升，利率跟税率都将维持低档。
而通货膨胀，永远存在，经济成长最差最差也有2%，都是成长！资金还是泛滥！至于供需
原则，比较复杂，整体而言还是供不应求，原因很多，无壳蜗牛还是很多，即便台湾虽有
800 万户的余屋，但921 前盖的4.5 楼
公寓就占掉了600 万户，经不起安全顾虑，实际上台湾的“有效”余屋不到200 万户。旧
屋持有者都必须搬出来，都更也是遥遥无期，这都将提供房价走势强而有力的支撑。
Q：针对新任台北副市长张金鹗提出“房地产没有只涨不跌”，您的看法？
A：房地产没有只涨不跌，是错误观念！房地产是保值的东西，当然只涨不跌，不用怀疑
，只是涨快涨慢的问题。房地产多头走十年了，我说，房地产跟经济走势密切相关，民国
60 年代，房地产价格是三年一轮（按：三年涨幅一倍），后来变成五年一轮，而现在的
定论是，10 年涨一倍。若从民国92 年算起，到今年民国102 年刚好十年。
过去因为政府有打压房地产，没让自由市场经济法则决定价格，一年只涨10%，涨10 年只
不过刚好而已，现在只不过是另一个十年的第一年，看是一年就涨完，还是每年慢慢涨，
端视政府打房的态度，无碍房地产多头气势。
Q：房价已超过一般国民可负担的程度？房价是否上涨空间有限？
A：买不起房子的人，永远买不起！记得我刚到台北时，光复南路附近一坪才1 万元，40
年后的今天，一坪要价200 万，当时这个价格我也是买不起！以建商的立场，建商盖了许
多房子卖给买的起房子的人，也贡献政府许多税收。
政府应该拿这些税收，去做社会救济照顾这些买不起房子的人，而不是反过来打压建商，
让自己税收减少。如果经济成长把房地产贡献的部分拿掉，建筑业这个火车头熄火，恐怕
影响的会是，钢铁、陶瓷、五金、水泥等等行业都将深受其害！甚至是靠建筑业在支撑的
金融业。今年房市要涨多少？我认为10% 以内，房价没有向下空间！缓涨，对大家都有利
！我们也支持政府适度的打压。
Q：长虹转投资中国地产公司，目前土地开发进度如何？
A：由于经营大陆地产行业不容易，真正要投入，我们会控制投入很小的资本在10 亿以下
，算是去卡位换取经验。我们去投资湖北黄石，算是三线的城市，不像上海、昆山，我们
买的是最原始、最便宜尚未开发地区的土地，亏无可亏，将来是赚多赚少的问题，大陆各
方面的发展，不可能倒退，只是涨多涨少的问题！
不过目前长虹与合资公司双方仍就应以内资或外资型态进驻，尚未取得共识。大陆正在打
房，房地产部份对外资很不友善，所以合作伙伴希望我们能转成内资进去。所谓内资，指
的就是要在大陆本土借钱，但大陆借钱成本高达6~7%，还有担保费用，一个工程三年完工
，复利3% 三年成本就3 成，赚的都被利息吃掉，还有什么利润可言？所以长虹还是会以
外资型态为主要原则，这样将来要汇钱出来也比较容易。
长虹建设(5534)
董事长：李文造
李文造生于二战期间的1942 年，来自北县三峡农村的单亲家庭，号称“超级贫户”。28
岁的李文造，离开建筑师事务所，进营造厂当起工地主任。大学生去工地监工，日晒雨淋
，和工人搏交情，在当时算是异类；凭借不收红包、不拿回扣，赢得包商和客户的信任。
31 岁成立宏林营造，家无恒产、两手空空地创业，却靠着信用资产和稳固的下游人脉关
系，接到了兴建数千坪厂房的工程。
李文造的成功，除了力行勤俭，主要奠基于“诚信”和“踏实”。一个曾经穷到去捡猪油
来吃、还曾经寄人篱下的乡下小孩，做梦也不敢想，有一天，他可以成为资产额数百亿的
公司董事长；而且，他可以帮这么多家庭，完成成家的梦想。
3.心得或感想:
建商讲的话啊......
只同意标题那句 "是永远买不起的"