昨晚我耗到11点多才睡, 只为了去看一个永和的房子.
对方开价四千多万, 独栋三层, 40年以上屋. 土地坪数约27P. 房仲一直说这是都更房.
房子面宽约5.5米, 深度约16米.
看完后我觉得根本是白烂房.
面前道路路宽8米(其实我实测只有7.5米, 我懒得去掉都市计画图)
离大马路有段距离, 是巷弄内的房子. 附近通通是六~八米巷.
坪数因过小都更势必需要与邻地合作, 只能走一般合建.
我当场略为计算一下,
重盖的话, 依永和区细部计画, 前院退缩3米.
3.6:1之后总建筑高度最多10层(11层以上要消防, 故不考虑).
6层以上住宅需设置电梯. 光楼电梯需要吃掉9P.
永和区住宅区建蔽率60%, 换言之最大27x0.6=16.2P.
再扣掉楼电梯9P, 每层楼最后剩下7.2P
让他盖到最满好了, 也顶多让我盖到80P, 算下来4000万/80P=50万.
也就是即使重建每坪等于是50万的价钱.
这还不包含建筑成本.建筑成本算下来我等于是反亏800~900万.
我看到报价后整个傻眼, 即使这房子跟邻地合作整块都更,
4000多万的开价也几乎没赚头.
更何况周围巷弄根本不宽, 即使都更能放宽高度比, 3.6:1也一样闪不掉.
换言之都更难度也很高.
我想说的是..
一堆老房子屋主根本乱开价, 我换算下来他这种价钱等于原建物每坪102万.
永和耶~~天阿. 一堆人以为都更是宝, 但也没宝到这种程度阿.
害我浪费了一晚..昏.