昨晚我耗到11点多才睡, 只为了去看一个永和的房子.
对方开价四千多万, 独栋三层, 40年以上屋. 土地坪数约27P. 房仲一直说这是都更房.
房子面宽约5.5米, 深度约16米.
看完后我觉得根本是白烂房.
面前道路路宽8米(其实我实测只有7.5米, 我懒得去掉都市计画图)
离大马路有段距离, 是巷弄内的房子. 附近通通是六~八米巷.
坪数因过小都更势必需要与邻地合作, 只能走一般合建.
我当场略为计算一下,
重盖的话, 依永和区细部计画, 前院退缩3米.
3.6:1之后总建筑高度最多10层(11层以上要消防, 故不考虑).
6层以上住宅需设置电梯. 光楼电梯需要吃掉9P.
永和区住宅区建蔽率60%, 换言之最大27x0.6=16.2P.
再扣掉楼电梯9P, 每层楼最后剩下7.2P
让他盖到最满好了, 也顶多让我盖到80P, 算下来4000万/80P=50万.
也就是即使重建每坪等于是50万的价钱.
这还不包含建筑成本.建筑成本算下来我等于是反亏800~900万.
我看到报价后整个傻眼, 即使这房子跟邻地合作整块都更,
4000多万的开价也几乎没赚头.
更何况周围巷弄根本不宽, 即使都更能放宽高度比, 3.6:1也一样闪不掉.
换言之都更难度也很高.
我想说的是..
一堆老房子屋主根本乱开价, 我换算下来他这种价钱等于原建物每坪102万.
永和耶~~天阿. 一堆人以为都更是宝, 但也没宝到这种程度阿.
害我浪费了一晚..昏.

那你也可以拒绝看啊= =.........

很多屋主根本不会也不懂怎么算，只是开一个他爽的价钱

屋主乱开价 以后你也可以警惕自己别变成那种讨厌的屋主

不看也好 让仲介多点时间上PTT这版才有趣

你这算法问题也是很大

看到"都更房"就别想了 ... B级货要卖A价钱??

自我感觉良好的屋主没少过啊.....

现在都更比民乐透还难XD

会去买等都更的人，都很怪

如果等20年都没动工呢？40年房变60年房

这土地的大小盖成这样是不好卖没错但是成本不能都算到实坪上 电梯跟楼梯间都是可以拿来摊成本的

这房子真盖起来 销坪应该有120左右

我不知道这房子在哪 不过如果1.能跟邻近土地合建 2.周围新

房价有50万 这土地可以买

I大果然专业！

所以我才说 要找邻近土地作合建

请问原po你这些是从哪学来的 或是看哪本书学到的可以介绍给我吗 谢谢

其实这些跟地政,建筑,都市计画等都有关系

但这样太广泛了 我根本不知道要从哪里入门

真的感谢~~~ M大 如此详细解说 谢谢

看来我要自行了解 是不太可能了 我还是寻找专业人士吧

好艰深...

大大不说~还真不懂~屋主乱开大概是想说土地持分高~盖得大间

就是...除中央法规外，还要看各地(地方)土管规定..

话说这篇可以M起来吧 至少真要找资料 看这篇知道怎么找

的确，有3000万都不见得买永和了........