2019-11-23 01:22联合报 文╱张静文
想要申办“以房养老”吗？银行鼓吹用手中不动产，打造更好的退休生活，听起来是个多
赢方案，但并非人人适合。
台北市前副市长、政大地政系退休教授张金鹗，可说是推“以房养老”的元老级人物。他
善意提醒民众，根据他多年经验发现，有4件事银行不会告知借款人，想要申办的民众要
留意。
1.贷款金额对屋主无优势，不适合短时间内需要高现金者
张金鹗说，比起售屋拿到一整笔钱养老，以房养老每个月可以支用的金额会少很多。主因
是“以房养老”方案，银行要承担利率的变动、房价的浮动、屋主寿命延长的风险等等，
往往在估价及核贷时会趋于保守，最高7成，很多只核5成。也就是说，当房屋价值2千万
，可能只能核贷1000万到1400万的价值。
提醒：以房养老最适合的对象是，想要在宅安老，身边也有些退休金，银行核贷后的每月
拨款，只能当补贴退休族的零用钱。
2.每月领到的费用会逐月减少，记得把未来30年生活费纳入评估
以房养老从第2个月起，就必须支付利息，领到的钱是“贷款金额扣掉利息”，因贷款采
月付，金额每月累计，应还利息每月都会增加，所以你领到钱会一个月比一个月少。
提醒：各银行产品差异化愈来愈大，为了不要让30年后的生活费，被贷款利息及通货膨胀
吃掉，在一开始询问银行时，就请他列出未来30年每个月的贷款金额、利息、实领金额，
方便评估。
3.你可以为房子提高价值
张金鹗表示，以房养老每月领到多少钱，有3个决定因素，1.房子估价价值；2.银行贷款
成数；3.利率。利率是固定的，但是房屋估价的价值与贷款成数并非不可变。
提醒：申办前，请粉刷你的房子，就像一般人要租屋或售屋前，都会把房子稍加整理，以
求租卖好价钱。
随着国人平均寿命增加，以房养老的案例越来越多。 图／联合报系资料照片
4.货比三家，开办年数久的经验也相对多
目前政府并无提供咨询的平台及服务，所以想要申办的民众必须自己到各家银行询问、比
较后做决定。
提醒：在政府还未提供第三方的咨询服务前，多方比较绝对是必需功课，但是若方案看起
来不相上下呢？张金鹗说，办理方案愈久的银行经验愈丰富，也会相对可靠。
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