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房贷年限怎么选？差别、限制一图秒懂 首购族必看
新闻内容：
房贷族或是首购族在面对升升不息的利率走势，该如何选择贷款年限呢？是要贷好贷满让
荷包没那么紧张可以喘口气？还是长痛不如短痛速速还款？“卖厝阿明”一次分析房贷年
限20年、30年、40年的特色。
●房贷年限怎么挑？
常见房贷有15年、20年、30年不等，但其实早期贷款年限通常为15~20年。而在1995年修
订《银行法》第38条后，将无自用住宅者购买自用住宅之放款的房贷期限延长至30年之后
，逐渐让30年期房贷逐渐成为市场主流。
部分银行甚至推40年房贷拉长还款年限，但仅限无自用住宅的首购族，且设有“借款人年
龄加贷款年限小于一定数字”等门槛。
●20年房贷强迫储蓄
以贷款试算公式来看，30、40年房贷每月的还款金额较20年期来得少，但整体利息却高出
许多。
假设你是属于每月现金流稳定，收入支付房贷费用加上生活开销游刃有余。在没有其他熟
悉、安全、稳定投资工具，是可以考虑缩短房贷年限，让自己每月多缴一些房贷，甚至如
果有领年终奖金提前还款，强迫把钱存在房子，等到之后有想再换屋把房子卖掉时，原先
已经还掉的本金连同增值空间变成下一间房子的自备款，让自己可以以小换大。
●30年房贷进可攻退可守
30年房贷好处是每月还款金额比较少，手边有多余资金也可以先偿还部分本金，同时30年
期房贷也可以让自己手上有宽松资金可运用，比较不会被卡太紧。
假如一开始先选20年后续想再延长会相对困难，属于进可攻退可守类型。
但要注意到通常会有绑约1至3年，在这期间如果想提前清偿部分本金，会加收0.5%~1%不
等的提前清偿违约金，3年后多数银行都可提前清偿免违约金，在选择银行要特别注意到
这点。
●40年期房贷限制多每月负担最轻松
年限越长的贷款，降低每个月的还款压力，相对手边可以运用的资金就更为弹性。
但由于40年期的房屋贷款很长，大部份银行为了避免风险过高，设定的申贷门槛会比前20
年、30年房贷来得多。
●基本审核门槛（详细条件依各银行为主）
1.符合“首购族”身分
2.年龄不能超过40岁
部分银行规定“贷款年限＋贷款人年龄”不能超过75岁，就是说想要贷款40年，年龄不能
超过35岁
3.贷款人每月收支比
（房贷缴款金额占总收入的百分比）最好低于60％，且部分银行有额外规定职业及收入要
在100万以上，或是“屋龄＋贷款年限”要小于60，也就是屋龄要小于20年。
4.担保品必须坐落在精华区
例如，每个县市允许的坐落地区、担保品的流动性不能太差、不易处分的担保品，例如：
别墅、小套房、老房子、工业住宅等。
也因为贷款期限长，总利息算出来甚至有可能会比20年房贷多出1倍，还要考量到未来央
行升息的可能性，避免无形中贷款压力增加。
●央行限缩30年房贷有影响吗？
至于前阵子政府为了避免有低价购入高价卖出的炒房行为，限缩30年房贷的申贷对象，藉
此达到打炒房的目的。限缩政策主要针对：以公司法人名义购置住宅、首购族如果购买高
价住宅、自然人特定地区（六都加新竹县市）第2户购屋、自然人第3户以上购屋等情况才
有影响。
●备注
高价住宅例如：台北市7000万元以上、新北6000万元或非大台北地区4000万以上房屋，才
可能被影响到。
但要特别注意到的是“换屋族”，假如你一开始以30年房贷购入的第一间房还没脱手，就
购入第二间房，那银行最高可以提供的贷款年数就有限。大家在购买房屋前，还是要先请
银行鉴价并试算相关的贷款规划或是可以透过下方的网站先初步试算房贷喔！
●内政部房贷试算
https://pip.moi.gov.tw/V3/c/scrc0201.aspx
最后提醒大家，申请到的房贷年限越长，每月需要摊还的本金相对越低但利息较多。建议
大家在考虑贷款年限时，控制在个人收入的1/3左右，并且要将利息支出差距、通货膨胀
及个人经济状况等因素加入评估范围。
●法条参考
银行法 §38｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380001
新闻连结：
东森财经
2022年10月6日 周四 下午2:32
https://bit.ly/3e8sOGS
心得：
想问一下大家 版上有买房的吗?不管有没有靠长辈帮忙
只要有买房的+1 我身边是大概只有1/3买房 而且大多是长辈帮忙
如果长辈没办法帮忙 好像都还在租屋