我觉得你说的概念上是没错的
但是不太契合现在的情境还有台湾的状态
基本上你可以认为任何资产都是以下的类别的组合
1. 在短期内产生特定的效益(使用的功能)
ex: 股票的股息 房地产的租金
2. 在未来产生固定或不定的效益(储藏的功能)
ex: 美债 黄金
3. (跟讨论不相关不过还是列上去)
Arrow-Debreu Security 未来的特定情境产生效益
你可以想成赌博或者保险
你怎么看待房地产会决定你的选择
在不考虑情怀还有你想炒房的情况下
思考买房还是租房其实只有一个标准: 风险
而在人生中风险最大的事件就是破产
不是指你在银行里破产
而是所有资产耗尽然后每天的净现金流量是负数活不下去的那种
我们所做的选择都是为了尽力避免遇到这种事件
所以就分开来讨论两种方式
I. 只租房不买房
在这种情境下你就是拿着每个月的收入扣除花费然后把剩余的钱拿来投资
基本上我觉得会自愿这样做的人心目中的房产都是只有1.的效果
买房对他们来说就是房租支出的抵销项
这样的做法在两种情境下确实是比较有市场的做法
a. 过去工业时代
主要原因在工业时代的退休余命是很短的
大概刚退休甚至还能工作时就猝死了
也因此在妳活着的期间几乎都能有持续的周薪收入
保证你在活着的时候就有足以抵销房租和基本开支的所需
b. 你有稳定的现金流量收入
这个我觉得在国外可能也蛮符合的
比如美国有401K或是欧洲有年金还是高额的社会福利
只要你能保证在断绝工作收入后还有很高的稳定收入
足以保证所需就蛮适合这种做法
但是我台湾自有国情在
压根就跟上面的情况不一样
台湾称的被动收入不是靠股利就是靠保险公司不要倒
把自己的性命压在单一公司几十年后还在不在我是觉得蛮不智的
另外还有一个需要考虑的就是通货膨胀的因素
如何保证你的被动收入也能随着通膨成长是非常重要的
不然你40年前准备好一个每个月5000元的退休方案到现在也是饿死
唯一我觉得比较可能的就是已经退休的军公教
不过这些人意外的是买房的大户
***总结一下租的重点
a. 要有能确保退休后能有>房租+基本开销的固定收入
b. 要确保该收入能随着通货膨胀上升
c. 买0050之类的不算被动收入, 那叫投资收入
II. 买房
在买房的情境下
我觉得比较偏2.的想法
当你这样选择的时候你的风险就位在人生的前段
最大的风险就是在你偿还贷款的某一期中
你的剩余现金+本期收入-本期支出-贷款支出<0
于是当场断头
此外在I中我们都假设收入跟支出是定值
但是其实在人生中这些都是会波动的数字
我们可以假设
x(t) = 收入(t) - 支出(t) - 贷款支出(t)
x(t)就代表你的意外承受能力
这个意外包含: 突然生大病, 突然有小孩了, 突然失业了...
虽然x(t)当然是越大越好
但是其实它会在达到某个数字之后就边际效用递减
举例来说一般家庭基本上有个几十万就能应付绝大部份的短期意外事件了
如果你支撑不了贷款的支出或者一买下去x(t)就在安全值以下当然用租的
但是当你选择买的时候
你就是在削减自己偿还贷款期间的意外承受能力换取降低付完贷款之后的风险
因此买房最重要的就是买点
这个买点不是说要买在低点
而是要买在你能确保x(t) > 安全值的时候
举例来说
a. 房价上升了-> 贷款支出(t)上升, x(t)下降
b. 未来工作可能不稳定-> 收入(t')下降, x(t')下降
当然你缴完贷款之后也会跟I一样到达丧失工作收入的时间
但是除非这时候房子的价值跌得太低了
不然你至少有一个基本的资产可以使用
而且在正常的情况下房地产的价值都会跟通货膨胀正相关可以让你躲避通货膨胀的风险
***总结一下买的重点
a. 仔细评估自己的风险承受能力决定能购买的金额上限
b. 保证收入(t) - 支出(t) - 贷款支出(t)不会低于安全数值
c. 越长的贷款年限表示你暴露在入不敷出的风险越长