标的: 2008.TW 高兴昌
分类：多
分析/正文：
各位啊，如果买不起房，那就去买地吧
公司土地价值150亿，换算每股净值80元
但公司市值才不到50亿元，现在股价26元。
近期公司积极切入营建业，资产活化已经近在眼前，
目标价70元，目前还有170%潜在涨幅。
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先说一下高兴昌这家公司
高兴昌过去是一家高雄的钢铁厂
但这几年基本上本业已经没什么东西了，
钢铁的部分仅剩钢管的部分，
但也不怎么赚钱所以这篇并不会有太多分析，
尽管营运上并无太大亮点，
但公司资产却是暗藏着许多宝藏。
我们常听到传产公司有大量土地，
而后来许多公司规模缩小或没落后，就出现土地闲置，
大部分的土地应该都是在荒凉的工业区，
但也有少部分是后来越来越有价值的，
而往往资产活化的时候因认列大量利益股价暴涨。
高兴昌的故事也是如此，
帐上的土地多是在四五十年前就买了，所以价差十分的可观
当资产重估的时候，就会有庞大的利益。
高兴昌曾经财务非常差，这是早期家族企业的通病
因此就算有庞大资产，可能也不是个适合投资的公司，
这种公司最可怕的就是看不到的洞很大、管理阶层乱搞之类的，
在2013年的时候公司就决定干脆收一收把部分资产出售拿来填洞，
但后来还是花了很多年，才让公司变的比较干净，
终于到这两三年财务状况已经没问题，
本业正常运作，现金流恢复正常，
而过程中各种的减资弥补亏损，小股东持续被洗出场，
现在财务、营运上有大幅好转，
会计师给的财报基本上我认为可信，因此财务风险我认为不大。
而这几年股权洗到最后，几个大股东也撤了，小股东也被洗走了
现在老板家族从十年前3成到现在拥有近8成股权，筹码干净简单。
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我们回到公司到底有多少价值? 跟净值到底差了多少?
（以下都是公开资讯来推估，多是从公司重讯、财报、新闻、实地走访而来。）
高雄美术馆周遭旧厂区：
公司最有价值的土地位于高雄美术馆区附近，
高雄美术馆区域应该可以说是全高雄房市最热的地方了，
以前有快一万坪，但2013年卖给京城5000坪后剩下4700坪，
当年卖出价格为106万/坪，现在价值当然远远不止
目前作为停车场及少许办公室使用，
而这几年房价飙涨，该区土地稀缺最后再加上北高雄受惠台积电建厂，
美术馆、巨蛋两区的房价也是持续飙涨，详细自行参考房版
现在打听到的价格应该差不多在160-200万，
基本上这块土地就价值70-90亿元。
这块是公司资产内最有重估价值的，
因为公司取得土地是非常非常久以前，大概是我爷爷的年代
那时候高雄美术馆特区还是农地、工业用地，
这块目前帐面上的土地净值用不到一坪不到20万的价格去认列，
因此目前跟市价价差大概10倍。
永安厂区：
这是以前的旧厂区，后来都搬去屏南了，
目前工厂的部分公司清的差不多了，
基本上就是一个空厂区等著有人买，
这几年高雄工业区价格也是涨上来，
目前看到永安工业区大约在每坪15-20万，
受惠南科、楠梓近期发展加速，
而且近期周遭工业区用地应该也是蛮抢手的，
1.7万坪推估价值大约在30亿元。
这块虽然是工业地，但我反而认为公司会优先处理这块。
高雄自强路：
这也是很久以前的地，之前也是一千多坪的土地，
卖掉了一半给华固以后，剩下500多坪目前作为停车场使用，
地点是新湾区，高雄重点开发区，
也是商五用地容积率840%，对建商来说蛮有价值的，
用高雄新湾区的价格推估每坪180-200万左右，这块大约估10亿。
屏南工业区：
目前这区还是工业区，也是公司目前有在营运的厂区，
最开始有32公顷，2015年卖掉了13公顷的土地以后，
目前还剩下19公顷，换算大约6万坪，
不过我认为这块十年内应该不会卖掉，但土地价值跟市价还是有差异，
所以用最后2015年卖出的价格来重估一下土地，
这块价值最低也有15亿，实际上可能会高出超过30%。
三和耐火厂房：
2020年购入仁武厂土地，售后租回，且有入股公司，
短期也没有出售迹象且距离买入也才没几年，所以用11亿成本计价。
其他还有什么我也不知道，
但公司在高雄很多处都还有一些小地
所以常常还是会看到突然出现个处分土地的利益，
但我认为土地顶多就几亿，没有上述的那么有价值，身为散户也无法去追了。
了解这些市价以后，我们再去看公司到底认列了多少的价值在帐上？
整体来说，公司土地价值认列了31亿
(投资性不动产土地项目20亿以及不动产土地11亿)
但上面说的这些就已经价值150亿元，差了将近五倍，
把公司其他有价值（现金、股票、投资公司）的东西加一加
再扣掉长短期借款，剩下每股净值差不多80元。
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当然这个故事放在这边也很久了，那为什么要选这个时候买呢？
除了上述说的，公司财务转佳、高雄房市需求强之外
还有最重要的一点，公司终于打算动作了，土地活化终于看到曙光。
最近二代(实际上应该算三代)进公司看起来有心要搞房地产，
据说本身在国外念建筑，
目前看起来公司规划是钢铁营运这块给总经理二代接，
公司土地资产这块给老董二代接，
因此过去一年有了较积极的行动，
与国城建设一起标下高雄三个大型标案，特贸三、O13、Y10，
当初主要是因为政府要求投标公司公司净值要高于20亿，
所以国城没办法自己一个人标，而高兴昌有的是资产，两者就走一块了。
国城也算高雄在地老牌建商，
长年来盖了不少房子，也擅长接政府案，
十几年前高雄软件园区也是他们弄的，最近切豪宅市场也算成功，
2021年推出定潮豪宅案，算是高雄数一数二的豪宅案。
但缺点就是他们钱不够多，所以没猎什么地，
导致这几年想要有大建案也有点困难，
因此我认为两家公司合作蛮有机会的，
高兴昌有钱、有地、有企图，国城有经验、有能力、但钱不够、没地。
稍为讲一下这三个标案的价值，
捷运的联合开发案，O13 跟Y10加起来总销大约在200亿，
200*20%（利润率）*35%（持股比例）= 14亿元。
特贸三总销大约会比定潮多一点应该会在约200亿元，
200 * 20% * 45% = 18亿
三个案子总计潜在的利益大约在32亿元扣掉税应该还有25亿的利润，
大约贡献每股13元，不过我认为这个数字不是很重要，
重要的是背后进入营建业的企图，相比重估的价值这根本小菜一碟。
基本上光是这些动作，
我认为这些土地在5年内有动作基本上机率是非常高的，
这几年高雄房市热起来，
资金也足够、合作对象也有了，没有必要继续压着土地不放了。
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结论：
从上面的资料算下来，
我推估公司目前资产价值在每股80元+标案的价值每股13元，
基本上五年内上90元的价格应该是合理的，
到时候开发价值仍会再远高于土地价值，实际开发的时候应该要更高
不过就这样推算，我认为现在就要70元比较合理，
目前股价26元，目前潜在的涨幅有169%。
我已经在过去几个礼拜收了不少的股票，前后大概也500张了，
因为我真心觉得这太便宜，
加上最近涨营建股，这才是真正被埋没的宝藏啊
3折去买美术馆土地实在太香，我相信高雄人应该都会懂的
所以说，大家都说买不起房子，那不如就来买土地吧。
当然不免的要说一下风险，
这股票市场流通的量极少，
公司直接拿着8成，市场的2成平常也没在动
我一开始要买50张就差点被我买到涨停...
这是我第一次当大户的感觉
所以如果公司派的倒货应该会很惨，
但他们也不是傻傻的，
土地价值在那边谁要卖出来给散户去赚，
而且2成留给散户玩玩沙好像也没什么影响，
股价炒上来对他们好像也没好处也没坏处。
另外如果公司完全没打算动这些土地，
那这篇说的故事也完全不成立，
不过就算没做事，就当成是便宜买土地好像也是蛮爽的。