※ 引述《soloyi (CHECKING)》之铭言：
: 股市如果崩盘到一万以下
: 房市是不是要崩盘了？
: 要卖房子求荣了！？
: 准备弥补融资追缴万箭齐发了吗？
: 房市有没有下半年机会崩盘？
: 这点请问！
"房市下半年会不会崩盘?"
机率不高，机率很低
首先就机率来看，以台北市1982Q1~2023Q2 一共有 166季
房价 yoy 下跌超过7%的次数为 9次，为5.4%
YYQQ RHP
1983Q2 -8.8%
1985Q4 -8.3%
1991Q1 -7.2%
1991Q2 -9.4%
1994Q4 -7.3%
1997Q1 -7.5%
1999Q3 -7.0%
2015Q4 -7.1%
2016Q1 -10.7%
1991年下跌的原因是 股市在 1990年 从高点 12682跌到2485，造成房市下跌
除此之外 剩下熟知的 2001网通泡沫、2008金融海啸、2020疫情都没有让
房市造成显著下跌。
对台湾房价报酬率与经济环境做个简单的分析
时间:1982Q1~2023Q2
资料:1.RHP 台北市每坪单价 yoy
2.CPI CPI yoy
3.M1b M1b yoy
4.TWI 台指价格指数 yoy
5.IR 担保放款利率
*yoy 为对数报酬率
1.长期来说 台湾房价年均报酬约 7%
https://imgur.com/DVvCEUw
2.台股价格指数报酬率约为 8.5%，若加上息值应该在12%左右
https://imgur.com/wPubFeV
其余CPI 长期平均为1.5%，M1b为10%
将上述变量建立简单预测模型如
https://imgur.com/Dap3LTe
https://imgur.com/odwzLNp
去除房价自身影响后，其余变量对房价的关系
系数
1.M1B(-3) 0.346
对房价为显著正向影响
2.CPI(-2) -0.805
通膨上升对房价未来有负向影响
3.TWI(-5)^2 0.091
TWI(-6)^2 -0.060
在分析过程中发现报酬率方向不如 报酬率平方影响大
报酬率平方意味着波动度。
如果简单将系数 0.091-0.06=0.031，计算波动度对房价未来5~6季影响，
其实是波动升高隐含未来房价上涨。
4.IR(-3)-CPI(-3) -0.360
此为实质利率，当实质正利率时对房价影响是负向的
YYQQ RHP CPI M1B TWI IR
2020/Q1 -0.1% 0.0% 7.1% -9.2% 1.5%
2020/Q2 1.2% -0.7% 9.2% 8.0% 1.5%
2020/Q3 5.8% -0.6% 11.1% 14.5% 1.5%
2020/Q4 6.0% 0.0% 15.6% 20.5% 1.5%
2021/Q1 8.8% 1.2% 16.3% 52.6% 1.5%
2021/Q2 8.3% 1.8% 15.8% 42.4% 1.5%
2021/Q3 5.0% 2.6% 14.2% 30.2% 1.5%
2021/Q4 8.4% 2.6% 11.4% 21.2% 1.5%
2022/Q1 7.9% 3.2% 9.9% 7.4% 1.8%
2022/Q2 8.0% 3.5% 6.8% -18.0% 1.9%
2022/Q3 9.8% 2.7% 5.5% -23.2% 2.0%
2022/Q4 4.6% 2.7% 3.3% -25.4% 2.1%
2023/Q1 0.4% 2.3% 2.2% -10.9% 2.3%
2023/Q2 2.0% 1.7% 3.5% 13.2% 2.3% <= 实质正利率
2020年以来疫情，台北市房价平均 yoy为5.4%，这三年台北市涨最少
其他地方就不列了。
从资料上来看
1.M1b 在2020~2021两年呈现2位数增长，热钱很多
2.央行维持近三年的实质负利率，直到今年第二季才成为实质正利率
3.M1b的长期平均为10%，但从去年Q2开始已经下滑，最近仅为2.2~3.5%
热钱消失
2016Q1 yoy跌幅为 -10.7%，是1982年以来最大的一次
背景是
YYQQ RHP CPI M1B TWI IR
2015Q1 1.2% -0.6% 5.5% 8.0% 2.3%
2015Q2 -6.9% -0.6% 5.9% -0.7% 2.3%
2015Q3 -3.8% 0.3% 6.6% -9.2% 2.1%
2015Q4 -7.1% 0.1% 6.6% -11.0% 2.0%
2016Q1 -10.7% 2.0% 6.0% -9.2% 1.9%
2015年算是通缩年，但担保放款利率维持在2~2.3%，也就是实值正利率
台股低迷也呈现下跌，m1b 低于长期水准10%
所以通缩、利率环境不佳、失去$$活水，房价自然支撑不住。
下半年或是明年的房价，我的猜测是
1. 通货膨胀变动对未来房价有半年的影响，若通膨上升房价则容易下跌
2. 因为央行若要压抑通货膨胀会将利率升至CPI之上
3. 央行的动作常在CPI之后，目前最新CPI为1.75(?)，看起来CPI有受控
4. 目前对房市另一个问题是m1b很低，对房价支撑很弱
5. 至于央行利率会不会再升息? 这就很难猜了
如果央行利率撑在这里，m1b 要回复近过去水准，大概要到明年2Q
结语
在台湾对房市影响最大的不是股市
是热钱与利率