奇怪, 原本想回原文就好,
但是原文就不见了,
必须回All 才能看到原文
其实, 这样的算法完全错误,
因为你忽略了每个月必须要缴的房贷,
我一直强调买房炒房最重要的就是房贷跟现金流,
但是我在股板跟房版完全没看到有任何一个炒房的人在讨论房贷跟现金流,
很像买房不用缴房贷的样子
我以15年, 20年, 30年房贷为例,
平均利率2%, 虽然比台湾现在利率高一点,
但是以15-30年长度来看,
平均2%利率是太过低估利率,
不可能二三十年都维持1.x%的低利率
15年房贷 => (成本) 本利共缴原买价 1.158倍
20年涨了3.8倍 => 3.8/1.158 = 3.28倍
赚了3.28倍 或 2.28倍 (扣掉成本)
20年房贷 => (成本) 本利共缴原买价 1.24倍
20年涨了3.8倍 => 3.8/1.24 = 3.06倍
赚了3.06倍 或 2.06 (扣掉成本)
30年房贷 => (成本) 本利共缴原买价 0.9倍, 但是还欠银行0.4倍
20年涨了3.8倍 => (3.8-0.4)/0.9 = 3.78倍
赚了3.78倍 或 2.78 (扣掉成本)
结论, 赚的比股票少太多了
好啦! 我知道"现在"台湾炒房不是这样算, 不是这种逻辑,
"现在"台湾炒房是不算房贷的,
玩的是抓交替,
三个月转手赚千万,
谁在跟你背30年房贷, 等20年涨房价,
炒房在台湾已经进化到期货化(红单),
跟当冲(一到三个月转手),
反正我是反应慢, 这种的我玩不来
※ 引述《micky83802 (雨伞)》之铭言：
: 标题: [请益] 房地产比指数投资还赚吗？
: 时间: Sun Oct 23 20:30:53 2022
:
: 信义房价指数
:
: 2001年 36点
: 2022年 140点
:
: 涨了3.8倍
: 用头期款杠杆涨了大概15倍以上
:
:
: 台股报酬指数
:
: 2001年 4524点
: 2022年 33810点
:
: 涨了7.4倍
:
: 这样房地产涨15倍
: 指数投资才涨7.4倍
:
: 这样在台湾 是不是买房才是正解啊
:
: 比股票稳定 又赚的更多
:
: 也不会莫名其妙被垃圾外资搞烂
: 还是我搞错房价指数的意义了？
:
:
:
: ※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 111.249.77.75 (台湾)
: ※ 文章网址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1666528255.A.3D4.html
:
: 推 bandongo : 买房赚翻了。我一次都买5间炒 10/23 20:31
: ※ 编辑: micky83802 (111.249.77.75 台湾), 10/23/2022 20:32:55
: 嘘 Kobe5210 : 是，超赚。请出去左转房板 10/23 20:32
: → ppnow : 房子套牢还能住，股票套牢会失眠 10/23 20:35
: 推 linfuon : 你就想，股票版一堆人跑来说买房比较赚 去房版看， 10/23 20:35
: → linfuon : 有这么多无聊人士跑进去大喊股票比较赚吗？ 10/23 20:35
: 推 QQMMWA : 当一个国家从未开发国家到已开发国家 这段期间是房 10/23 20:35
: → QQMMWA : 产的主升段 过了之后 这种机会就没了 10/23 20:35
: → QQMMWA : 你只能去赌东南亚 看哪个国家能够产业转型成功 10/23 20:36
: → QQMMWA : 变成发达国家 10/23 20:36
: → QQMMWA : 但开发中国家的利率通常会很高 你的杠杆不可能这么 10/23 20:37
: → QQMMWA : 开 10/23 20:37
: 推 can22dy636 : https://i.imgur.com/oYUmTVr.jpg 10/23 20:38
: → can22dy636 : https://i.imgur.com/KcAGCZ8.jpg 10/23 20:38
: → can22dy636 : L狂人三分钟后抵达战场 10/23 20:38
: → ppnow : 四楼我猜你去年没看过房板 10/23 20:39
: 推 vestal : 炒房炒越凶 年轻人要翻身更困难阿 10/23 20:40
: 推 QQMMWA : 台湾现在的房地产 就是抗通膨 和 租金现金流 10/23 20:40
: 推 samper0158 : 报酬指数也可利用投资台指期的保证金来达成杠杆效果 10/23 20:41
: 推 cpz : 有政府好安心，护国群山 10/23 20:41
: 推 gn01657736 : 有请c大说明有多赚，再不买房要被呛空空了 10/23 20:42
: 推 cute15825 : 一个用杠杆下去算 一个没杠杆？ 10/23 20:43
: 推 dream1124 : 是啊，01年五倍杠杆买房确实胜不杠杆买大盘 10/23 20:44
: 嘘 ntnusleep : 误读指数 10/23 20:44
: → dream1124 : 但是人口已开始负成长，国家从开发中变已开发 10/23 20:45
: 推 koyo017 : 房产有政府罩 长期稳赚不赔 10/23 20:45
: → dream1124 : 你既回不到过去，现在又要凭后照镜开车吗？ 10/23 20:45
: → ntnusleep : 那个指数大概是说2001年某区域买A坪数的新成屋36元 10/23 20:46
: → ntnusleep : 2022年时某区域买A坪数的新成屋140元 10/23 20:46
: → dream1124 : 想的话祝福你了，不管股房板都有一堆人感谢你撑盘 10/23 20:47
: → ntnusleep : 但是你若在2001年买36元，到2022年时屋龄20年以上 10/23 20:47
: 推 crazydj : 政府的做法就是要你玩房地产 不想承认也不行 10/23 20:47
: → ntnusleep : 由于屋龄20年以上，价格是新成屋的140再打折 10/23 20:48
: → ntnusleep : 所以你算的倍数是错的 10/23 20:48
: → ntnusleep : 被断了好几次推文~ ~ 10/23 20:49
: → BruceChen227: 房子开五倍 你股票有开五倍吗 10/23 20:50
: 推 panzerbug : 不动产一定比较好赚，内建4-5倍杠杆 10/23 20:51
: → panzerbug : 风险又低 10/23 20:51
: → Gyin : 股票开五倍今年就被扛出去了 10/23 20:51
: 推 okbon : 当建商才是正解 10/23 20:51
: 推 Lowpapa : 对 快点 10/23 20:52
: 推 rahim : 不开杠杆股票赢，开杠杆下买房赢 10/23 20:53
: → bandongo : 韭菜到哪里都是韭菜 10/23 20:53
: 推 silentence : 买啊 总是有人转不过身断头的 10/23 20:54
: → elainakuo : 现在你干买吗？ 10/23 20:54
: → Kobe5210 : 房价松动末升段，跑出这种文章，真的是很好玩。 10/23 20:54
: 推 tony15899 : 挖 你发现财富密码了 低调 10/23 20:55
: → cuteSquirrel: 化学老师做结晶体更赚 >////< 10/23 20:55
: → aloness : 等著被d的文 10/23 20:55
: 推 ajkofqq : 4 10/23 20:56
: 推 rahim : 房地产5倍杠杆没有margin call风险，股票你连开到 10/23 20:56
: → rahim : 2倍都蛮危险，不要说5倍 10/23 20:56
: 推 slayptter : 问就是加价卖, how to lose? 10/23 20:57
: → dly : 炒股大赚完买大房，炒房大赚完继续买第二、第三间. 10/23 20:58
: → dly : ..，高下立判 10/23 20:58
: → dream1124 : 都杠杆杠杆喊了，今年已跌5%，五倍买要多赔四倍喔 10/23 20:58
: 推 ecnecsinimer: 并没有XD 10/23 20:59
: → dream1124 : 但反正你会等房地合一重税过了再去卖对吗？ 10/23 20:59
: 推 heryi : 你是不是忘记有正2跟期货跟融资 10/23 21:00
: → dream1124 : 这段期间就把资金锁进抓不到反弹的标的里面吧 10/23 21:00
: → dream1124 : 与大盘主要成份都是全球做生意的企业相比 10/23 21:01
: 推 humbler : 是 炒房必胜 10/23 21:01
: 推 patrol : 今年完美体现杠杆赔 10/23 21:01
: → dream1124 : 同样要持有个好几年，这时代买区域破房子危险多了 10/23 21:02
: 推 qaz13579 : 之前利率高的时候 杠杆很大会很痛苦欸 10/23 21:02
: 推 breathair : 房产基本长期跟着产业连动 10/23 21:04
: → breathair : 产业好，房产就好，反之亦然，接下来就… 10/23 21:04
: → ssiou : 股票指数是有对应的标的股票，你确定20年前买的房 10/23 21:04
: → ssiou : 子跟昨天卖的是同一间？ 10/23 21:04
: → navy8115 : 房地产是护国神山，有政府你放心 10/23 21:07
: → Coolno9 : 都买不就好 10/23 21:07
: 推 apple123773 : 看状况拉...房地产都是看地点更多的 10/23 21:15
: → iamsosorry : 经济成长不动产价格就会涨 但是股票不一定 10/23 21:15
: 推 NomoreSeven : 你指数也可以开杠杆啊 10/23 21:16
: → iamsosorry : 不动产是实体经济 非常好判断 10/23 21:16
: 推 mcucte : 台湾只要发展房地产，就能赢全世界 10/23 21:19
: 推 zzz50126 : 自住一定是 投资其实差不多 只是股票抱不住 10/23 21:23
: 推 skyringcha : 当然，小小央行跟金管会护盘股市都会涨了，整个党 10/23 21:39
: → skyringcha : 在护国神山背后还不赚爆 10/23 21:39
: 推 forbake1 : 能做空房产就好了 10/23 21:41
: 嘘 Abare : 2001房贷利率7%唷 宝贝 10/23 21:41
: → fallinlove15: 以台湾的政策来说 过去是 未来内需为主的自己小心 10/23 21:41
: → fallinlove15: 房子股票都是 未来刚需房需求会衰退很快 已经有退 10/23 21:41
: → fallinlove15: 休族卖精华区的房子当作养老金来源 但也有其他例外 10/23 21:41
: → fallinlove15: 如果你政关系良好 提前知道哪块农地会开发盖垃圾 10/23 21:41
: → fallinlove15: 土地还是不错的投资 不过这些债务也是未来民众扛 10/23 21:41
: → fallinlove15: 我们的政府就是这种垃圾 10/23 21:41
: 推 Paulsic : 早买的躺平爽过不过信义房价指数是不是有灌水 10/23 21:45
: 推 kilhi : 李嘉诚表示： 10/23 21:47
: 推 C24128390 : 上面有人说很清楚了 房价指数不是让你这样解读的 10/23 21:47
: 推 gn01838335 : 股点？ 10/23 21:48
: 嘘 flyidiot : 持有跟交易成本有算进去吗？ 10/23 21:49
: 推 leoleo1024 : 斑马应该还蛮赚的 10/23 21:49
: 嘘 melodyman : 可怜房奴还投资咧，买在相对高点就别出来丢人了 10/23 21:51
: → melodyman : 真正投资客早就转移战场去中古市场了一堆房奴被当 10/23 21:52
: → melodyman : 韭菜还很得意 10/23 21:52
: → C24128390 : 楼上 不只转中古啦XD 很多人还想来这抄底 10/23 21:53
: 推 jyan97 : 持有成本跟利息跟折旧加起来跟房租差不多啦 10/23 21:55
: → jyan97 : 房价涨幅差不多就净赚没错 10/23 21:55
: → jyan97 : 过去二十年本来就买房比较赚，只是未来不一定而已 10/23 21:57
: 推 colur : 你01年杠下去活得过08? 10/23 21:58
: 推 reil : 4 10/23 22:01
: 推 dobe : 前提是你要贷得起信义区房子 10/23 22:04
: → ob962 : 国家特许行业不赚也难 10/23 22:07
: 推 shin7660 : 4 10/23 22:09
: 推 Coolspot : 没错！ 10/23 22:10
: 嘘 shinyi444 : 干嘛在台湾翻身，出走就好了0.0 10/23 22:16
: 推 HisVol : 4，房市是普通人最容易开杠杆的标的 10/23 22:16
: → shinyi444 : 以后能赚香香人民币和世界强美元的不是台湾了 10/23 22:17
: → shinyi444 : 谁还要待，留给搞烂的自己玩吧@@ 10/23 22:17
: 推 zxc90376 : 为什么大家都喜欢说房产开5倍杠杆？房产也只有一开 10/23 22:21
: → zxc90376 : 始是5倍不是吗？之后随着时间渐渐时间去杠杆，缴完 10/23 22:21
: → zxc90376 : 后更是只有每年2趴的增值 10/23 22:21
: 推 garlos : 当然阿 有政府帮忙做多好安心 赶快all in 房市 10/23 22:24
: → wade00123 : 用杠杆的比无杠杆…. 10/23 22:25
: 推 worshipyou : 护国群山当然一定赚 10/23 22:26
: → whk1895 : 现在才进去当接盘侠？ 10/23 22:26
: 推 Diver123 : 你股票用一样的方法开杠杆应该是股票报酬高 10/23 22:31
: 推 PeikangShin : 有差吗？没有绿卡的人 到头来终究一场空～ 当你还 10/23 22:33
: → PeikangShin : 只看到眼前经济时 殊不知架离的意义 10/23 22:33
: 推 aertina : 现在股市杠杆完然后再去房地产杠杆 白花花的银子 10/23 22:34
: → ppnow : 一开始的杠杆最重要，200万就能撬动1000万，你有10 10/23 22:40
: → ppnow : 00万丢股市？ 10/23 22:40
: 推 homeaoi : 通膨吧 以前卤蛋5元 现在15-20元 10/23 22:45
: 推 j32072 : 你要 10/23 22:45
: → j32072 : 怎么不想想台积电40块的时候呀 10/23 22:45
: → homeaoi : 卤蛋都涨3-4倍 更何况房价 10/23 22:46
: 嘘 KadourZiani : 胜率最高的杠杆欸而且就算输了还有实体。不会是壁纸 10/23 22:47
: → npc776 : 这种文一出就是高点到了 10/23 22:49
: → Samon : 是的，以前以为KMT最会炒房，现在证明是DPP 10/23 22:53
: → Samon : 现在害到股市都跌惨了 10/23 22:54
: 推 pqpqpqpq : 台湾经济火车头，护国神山是房子 10/23 22:58
: → pqpqpqpq : 这不是内政部长都认证的事了…还问？ 10/23 22:58
: → zxc90376 : 我觉得房产是好标的啊，房贷更是绝佳的杠杆，只是说 10/23 23:05
: → zxc90376 : 这篇文太高估了房产的杠杆倍数还有报酬率而已 10/23 23:05
: 推 qscgg : 为什么你股票没开杠杆... 10/23 23:10
: 推 earthuncuttv: 2027见真章 10/23 23:12
: 推 xsx : 真的赚爆。盆满钵满 10/23 23:16
: → yangte : 当然 台湾房地产大到不能升息 不然一堆炒房客会生 10/23 23:21
: → yangte : 气 10/23 23:21
: 嘘 HenryLin123 : 八卦等级的废文 10/23 23:25
: → porter0917 : 要感谢杨总裁放水啊 10/23 23:33
: → fancyrex : 台湾房地产只会涨~ 10/23 23:45
: → ptta : 现在入场就是摇滚区第一排 10/23 23:46
: → ptta : 我指崩盘 10/23 23:46
: 嘘 agvnol : 请低调，谢谢 10/24 00:00
: 嘘 abiggun : 你还没上车？ 10/24 00:01
: → p8331407 : https://i.imgur.com/R2wVdX6.jpg 10/24 00:06
: → h311013 : 在你发文的时候又涨5%了 10/24 00:07
: 嘘 abyssa1 : 你抓10年区间再算看看 10/24 00:21
: 嘘 johnny7757 : 低调啦 10/24 00:22
: 推 starahsu : 股票不用开到5倍 3倍就好 看看TQQQ涨了多少 10/24 00:27
: 推 s90011 : 长期低利率的时代结束了 以后只会跌 10/24 00:41
: → s90011 : 基本金融常识要有再来投资会比较好 10/24 00:42
: 嘘 mainsa : 你20年房贷都缴完了 还在那边算杠杆是啥鬼 10/24 00:47
: → shawncarter : 原来你二十年来都不用还房贷？ 10/24 00:51
: 嘘 ryanchiang70: 哪家房贷几十年不用分期还本的 推荐一下 10/24 00:55
: 推 japan428 : 重点是冷战结束苏联倒台中国改革开放，铁幕后的大 10/24 00:55
: → japan428 : 量廉价劳动力涌进世界供应链中，形成了人类历史难 10/24 00:55
: → japan428 : 得一见长期保有近30年低利的情况，在各国进行资产 10/24 00:55
: → japan428 : 投资有跟上这波都是赚，不只是台湾房地产而已 10/24 00:55
: → ryanchiang70: 房贷杠杆20年扣利息和还本能三倍就很好了 10/24 00:57
: 推 yaki1982 : 股票两个方向，台湾房产只有一个方向 10/24 01:05
: 推 julian42 : 房地产算进杠杆不算股票的杠杆不公平 10/24 01:37
: 推 a9etrfk3 : 终于发现房地产简单又粗暴了吗 10/24 01:41
: → a9etrfk3 : 股票拉高就空送分题 10/24 01:42
: → WenliYang : 一直都是啊 有啥可问的 10/24 01:54
: → lolicat : 房子没有套牢的问题还能让你杠杆开爆 好土鲁斯 10/24 02:42
: 推 SunMoonLake : #1YmPE-SZ 10/24 03:56
: 推 SunMoonLake : 2002年就让你贷8成 1.5%利息 而是不算折旧还是输 10/24 04:02
: 推 on32 : 可以跟正2比 可惜当初没有正2 10/24 05:09