发现最近灌水太多, 原本不想回的,
但是还是不小心参战,
其实房地产跟股票都是很好的投资工具,
没有哪一种比较稳或比较好,
完全就是根据每个人的需求与理财规划而定,
刚好我房市股市都有经验, 就来回复一下
很像我前一篇也是回了s8752134的文章,
其实我前一篇就提到,
房地产最大的问题就是无法 scale up,
买房超过三四间之后,
管理会是很大的问题(这包括招租维修房屋税应付房客等),
另外, 贷款到第二间以上的房子, 是无法贷满8八成,
总信用额度也是有限制的,
但是对于刚出社会工作的年轻人而言,
买第一间自住房其实是比炒股更重要的,
不需要买大又新的房子,
只需要买一间房子刚好可以把房租转存成房贷,
毕竟省房租省的是你税后的钱, 还能有节税效果,
买房出租或是炒股炒房的资本利得都是要扣税的,
当然是先买一间自住房
相反的, 股票并没有scale up的问题,
所以炒股理论上是可以真的达到发大财,
但是炒房很难真的发大财,
管理房子背房贷最后变成房奴,
不过我个人建议是先把本业顾好薪水拉高,
买一间自住房之后,
再来考虑是要投资股票或是房地产
我就以我这个超级鲁蛇为例,
我这辈子被裁员三四次,
公司倒闭或是部门关掉的次数有三四次,
换过六七家以上的公司,
我在2009年买第一间自住房,
隔三个月就被裁员,
被迫搬家到新的地方工作, 重新安顿买房住,
然后又是买完房就又马上被裁员,
所以我在2009年后的六年内连续买了三栋自住房, 被裁员两次,
因为是自住房, 所以三栋房都是贷满8成,
然后在2009-2014年的这五年间,
房价是一直掉(zillow, redfin有估价),
想卖房就算赔钱也卖不掉,
房租也是完全无法弥补房贷+维修+房屋税,
所以投资房地产真的没有稳赚这种事情,
我有整整十年每天晚上失眠睡不着,
梦到又被裁员, 房子没钱缴被法拍
一切的反转是2015年之后,
房价房租开始上涨,
2016年有一天我突然发现我的房租居然比我的薪水高,
然后我又发现我其实可以几间投资房卖一卖退休算了,
但是2018年之后一直到现在,
我的薪资总收入又高过我房地产赚的, 而且是越差越多,
房地产能赚的大概就是这样了,
这样反而让我又再变成社畜每天加班,
舍不得退休舍不得这份薪水,
至于股票, 之前因为背了一堆房贷根本没钱买股票,
开始真的投入比较多的钱开始炒股也是2018年手头比较宽裕之后,
我发现2020-2021这一年半的时间居然赚了接近十万镁, 大概100%,
如果再加上公司给的股票涨幅, 那数字就更惊人,
原来赚最多的是股票投资
总结就是2009-2014房地产赔到快被法拍,
2015-2017房地产赚的比薪水多,
2018-现在是薪资收入大于房地产,
2020-现在赚最多的是股票
※ 引述《a000000000 (比古A十郎)》之铭言：
: ※ 引述《s8752134 (AndyChen)》之铭言：
: : 举个实例，我一个物件出租中，一个月租金 45,000，年收租 54 万。
: : 这物件我头期丢450左右(包含买的税金和整理)，房贷利息一个月15000
: : 请问我这物件租金投报多少？
: : 很多人以为的投报 = 54万 / 房屋总价
: : 我们算的投报 = (租金-房贷利息-税) / 实际丢出来的头期现金
: : 更严谨的包租公有人在评估物件时也会自动把年租金减一个月来算投报。
: : 这单纯是租金收益，增值没计入。
: : 我这物件没隔套、在台北市租金报酬比中南部低，且我只是个小咖收租者，房版
: : 有一些是专业型包租公，他们租金投报都非常惊人。如果你觉得房租投报率低的，
: : 可以虚心去房版请教那边的大神。
: : 另外收租的投报是这样，你可以把买股票和买房这两种投资同时来看。
: : 你现在买房收租投报觉得没有很高？ 你如果是过去买入呢？
: : 同一个物件(或股票) 我们都拉回到有感的2008来看是怎样？
: : 以我上面那个物件来看，2008年总价大概是我买的现价的一半甚至不到，
: : 当时如果你买台积电也是只要双位数价位就能入手。但这两者的差别是什么？
: : 1. 持有房子要从 2008 持有的现在比较容易。
: : 试问有多少比例的人买台积2008到现在没卖的？
: : 2. 房子要挑到增值稳定的物件 "相对" 比股票简单。
: : 以台北来说你买在近捷运都是赚，但回到2008你选股要挑到潜力股不简单。
: : 但这样也不能代表买房 > 买股，因为从结果来看 "报酬率" 很明显是股票优。
: : 更遑论如果是 2008-2009 买到特斯拉那种，从现在的结果来看更是惊人。
: : 但如上所说，那也要挑的到台积电 / 特斯拉；以及那也要抱的住没卖掉。
: : 所以股票和房地产说穿了就只是一种投资工具，没有 A > B or B > A 这种论述，
: : 也不应存在买了 A 就不能买 B，或选了 B 就不能买 A。房股都操作不是更好？
: : 至于有些没买房过的提到的什么本金不用还吗？ 空租怎么办？ 遇到烂租客怎么办？
: : 房子有问题要处理怎么办......etc，这些其实都有方法或解决 / 排除方式，讲白了
: : 有心研究房地产or收租，这些问题根本不是问题或可透过经验避免发生。
: : 就像我们买股问说买了明天跌怎么办？ 所以要去研究了解它啊！不然怎么办？XD
: 尼上面那段问题就很大惹
: 首先内
: 台湾房租投报率世界低4不争的事实
: 我这样讲八
: 某A 2012年在硅谷买的房子
: 4X万美金 每年租金四万多镁
: 房屋税约六千 报税时可扣抵三成所以实质约四千
: 头期款简单点算十万 利率三趴一年一万 报税可扣抵实质约六千
: 按尼的算法报酬率差不多25%
: 屌打尼上面的数字
: 他如果一次买十间不就赚烂惹
: 实际上不可能R
: 普通人贷款信用大概就年收入的N倍 N<10
: 占掉就没惹
: 尼如果要用贷款算
: 那我也可以说用房子抵押借钱出来买股票
: 成本只有利息?
: 很多人增贷出来玩股票
: 买中华电赚股利的一堆
: 也没有人像尼这种算法
: 因为能贷的钱就那摸多
: 再来看这大台北房价指数:
: https://www.sinyinews.com.tw/wp/files_storage/crop/2021/07/354a16d0ed7fa7b410c1eb4d8e86f97d.png
: https://imgur.com/a/rfARfqB
: 2014高点买的大概要到去年才解套
: 假设某A 2014买惹一千万的房子 头款200万
: 2017因故卖掉 房价跌惹一成变成九百万
: 他实际上可以说亏惹50%
: 这94杠杆的威力
: 贷款买房=开杠杆 贷八成=五倍杠杆
: 买房=稳?
: 有相当经验的炒房客/包租公觉得房地产稳赚这没问题喇
: 韭韭就很难说惹
: 像我去年在竹围买惹房子给爸妈住
: 原来的屋主十几年前被拐 高价买惹捷运宅
: N年前想要脱手 一直都没人鸟
: 最后卖掉没赚半毛
: 算税阿其他的还倒亏
: 韭到爆
: 当然他卖半天卖不掉的原因之一就是装潢老旧又老气不肯花钱翻新
: 只能说可怜R
: 我看板上会支持炒房的大概三种人最多喇
: 1.本来就在玩房地产的
: 2.被高房价气到见笑转生气的
: 3.来乱的
: 例如有葛推文说三葛月三葛单位转手两百万赚五百万
: 还想呛年化报酬率
: 两百万变五百万=2.5倍
: 一年快四十倍
: 四年后两百万会变成好几兆 跟台湾中央+地方各级政府一年总预算相当
: 挖干 超屌
: 一看就知道久久赚一把的东西也不用拿粗乃呛惹
: 我也有一些朋友在台湾专职做房地产喇
: 一堆2015之后就做不太下去惹 转研究股票为主
: 因为2015->2019这几年台湾房地产真的不好做
: 讲葛有点小恐怖的东西
: 美国R去年疫情爆发
: 政府规定房客如果因疫情失业啥的
: 可以停缴房租
: 理论上之后是工作回复要补缴喇 理论上
: 美国这样干
: 台湾如果哪天也疫情大爆炸
: 政府会怎样捏?
: 还有R
: 这一年房价喷
: 大概就两葛原因喇
: 一葛利率 大家都知道惹
: 另一葛就两年前的境外资金回台啥的
: 到现在大概两千五百亿
: 理论上这境外资金回台减税 不能拿来炒房喇
: 实际上麻
: 本来在台湾其他用途的资金拿去炒房
: 汇回台湾的钱去做原本的其他用途
: 完全合乎规定
: 只能说呵呵
: 麻反正资金行情跟利率行情可以爽多久
: 政府也知道房价惹民怨
: 想碰房地产的自己好好研究八
: 林北看戏就好
: 虽然说这串标题是问炒房跟炒股谁比较"稳"
: 我还是很想讲喇
: 台湾房地产最好赚的就2003->2014这波
: 三倍行情
: 顶多2009那段小修正
: 现在进场............
: 尼4想赚多少??
: 花半天工夫赚点鸡毛
: 恩
: 好喇
: 很棒喇
: 很棒
: 很棒
: 炒房没有输
: 炒房没有输喇