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2.原文内容：
死道友不死贫道：还没交屋就被套牢的预售“早鸟宅”
2017年，房市出现史上最大一波预售完工“交屋潮”。这股效应，带动近日的六都买卖移
转件数，其中，新北市冲破五千大关，单月大增三成居冠，这个数字与四月相比，增幅更
高达五成，代表房市回温了吗？不，这样想就大错特错。真相是…2013年起，在房市多头
下，不少建商拚命申请建照，想着大捞一笔，倘若在正常兴建的状态下，2017到2018年，
将有24.6万户陆续取得使用执照，这些在高点买进预售屋的屋主，现在很多人得咬牙交屋
，才让移转物件大增，但，这群“早买早倒楣”的冤大头，正悄悄酝酿引爆新一波的“退
户潮”。
一交屋就赔钱 “预售早鸟”被狠摔两巴掌
这波退户潮，可以从最近的房市气氛看出端倪，预售市场上，“开价”与“成交价”都已
经双双下降的让利“双降牛肉宅”，如雨后春笋般冒出，像是板桥知名的让利物件，让预
售物件硬是低于中古房市，把在地行情逼回了4字头；而2015年的汐止新案每坪成交价格
还有40几万元，现在被预售房价已经逼到坐3望2的悬崖边，摇摇欲坠；土城也好不到哪儿
去，路段较差、离捷运较远的建案，见到2字头都不意外，这些都是新北房市最新的重磅
弹。影响所及，除了我们已经讨论多次，罕见出现了预售屋比中古屋还便宜的诡象。试想
，还没交屋就被套牢的预售“早鸟宅”，还有得混吗？
像我本来开开心心要交屋的同事阿威，最近就陷入天人交战，两年前一坪50万买的预售屋
要交屋了，但周边的新预售建案，却跌到42万，一坪8万的价差，买40坪的房子，等于一
交屋就亏了320万，这数字让他忐忑不安；只是，就算想退订他也裹足不前，因为建商绝
不是好惹的，直接摆出“退订就没收15％违约金”的强硬态度，2,000万的房子，15％违
约金就高达300万元，从今年到明年，这群面临交屋却开心不起来的苦主，落得进退维谷
的窘境，如果他们是投资客也就算了，有更多人是攒了十多年的头期款，如今还没住进去
，就先亏到脱皮，情何以堪。
交屋潮带动降价潮 库存出清少赚也卖
可别以为这已经是谷底，后头还有更惨的，这些“一手棍子、一手萝卜”想交屋的建商，
除了想赶快过户，拍拍屁股走人外，现在有很多建商不得不左手打右手，因为他们手上还
hold著一批库存“烫手宅”。简单的说，两年前房市多头时，建商本来打的如意算盘，是
先在他们手上多留了一批保留户，因为根据过往经验，交屋后价格通常会比预售时更高，
两年营建期过去，势必还可以再翻赚一笔，没想到景气急转直下，保留户这下变成烫手山
芋。
但建商罩子也很亮，不敢马上脱手，担心吃快弄破碗，惹毛还没交屋的客户，一旦等撑到
房子都安全过户，头过身就过，他们手上这些“烫手宅”将倾巢而出，更让预售屋主气结
的是，为求顺利解套，建商恐怕将用两、三年前的预售价格，再打个八折降价出清，届时
，这些买到超贵“早鸟宅”的住户，等于被建商打完左脸、再打右脸，因为这些“烫手宅
”的逃命价，会无情在实价登录上盖上低价戳记，被迫过户的屋主哑巴吃黄莲，被人卖了
，还被迫帮人家数钞票。
这种时候，死道友不死贫道，建商根本顾不了什么江湖道义，我不少代销朋友私下说了大
白话，这批正在交屋与即将交屋的建商，预售时已卖了七、八成物件，早就入袋为安，赚
得麦可麦可，剩下的两、三成，少赚一点也不会痛，现在等的只是时间，而这样的物件，
这两年会越来越多。
已经被套住的“早鸟宅”要不要退订？如果是自住，房价起落，涨跌互见，长期持有真的
不用太在意，交屋后入住几年后再转售，仍有机会降低损失金额，也不用避免为此跟建商
闹到对簿公堂。倒是建商接下来不得不丢出的满手“烫手宅”，为了要跟其他预售“让利
宅”一较高下，降价幅度可期，这类物件不用等待漫长的预售兴建，又是全新物件，堪称
是满手烂牌的建商，在大玩两手策略下的牺牲打，要赶上这波“交屋潮”下的“降价潮”
，有机会捡到好物件。
3.心得/评论：
暂不讨论建商的无良 (相关讨论很多了)
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