和旺其实是一家有年纪的公司
在新店景美盖了一间醒目三面环河雕梁画栋的高楼 "上河图"
在当年是领导潮流的（现在很普遍）
★荣获第十四届建筑金奖-优质奖(最佳建筑规划类)
★荣获第七届中华建筑金石奖-规划设计类
★荣获第八届中华建筑金石首奖-施工品质类
顺便贴 5篇旧新闻
让大家回头检验一下自己的投资眼光
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/forum/20050617/1850649/
刘凤美 工地会计接烫手董座
2005年06月17日
【郭及天╱台北报导】24年前，还在高雄国际工专唸书的刘凤美，在校长介绍下，进入和
旺建设打工，20年后，摇身一变成为上柜公司董事长。不过，当时和旺濒临破产，董座是
没人敢碰的烫手山芋，3年多来，赶鸭子上架的刘凤美硬是把23亿元的负债，还到只剩下1
亿元。
刘凤美经过3年每天还债的日子，公司总算可望在今年转亏为盈。陈志亮摄
工作内容就是还债
当年进入和旺建设，刘凤美笑说：“只是去打杂。”当时产业环境不成熟，工地会计工作
除了记帐以外，监工、订货兼卖房子，什么杂工都要做。在和旺爆发财务危机时，悬缺的
董事长大位除了背负债务外，还要被限制出境，连原任董事长苏胜明儿子苏建州也不敢接
，刘凤美只好出面接下“烂摊子”。
接任董事长后，第1件事就是私募透过朋友介绍找来金主入股，原本兴冲冲地想借壳上市
的股东们，谁也没料到这间公司财务破洞愈滚愈大。她说：“股东资金都投进去，想退出
也来不及了。”3年多来刘凤美每天的工作，就是和20家债权银行和国税局协商还债和欠
税。
光是前任经营团队在景气高点斥资13亿元买来的高雄土地，就欠了300多万的地价税，和
旺连1块钱也缴不出来，她告诉国税局承办人员：“如果公司破产了，税款1块也拿不到。
”所幸，主管机关同意刘凤美的还款计划，抗议两税合一不合理提出行政救济，获判胜诉
省了3000多万元的税，对当时财务吃紧的刘凤美来说，如同吃下定心丸。
总部遭拍卖再租回
当时和旺债信不良、没有营运资金，来自不动产证券化的灵感，刘凤美想出“个案投资”
方法，让公司得以续命。她说服地主、公司员工、亲朋好友一起入股，每个人少则出1万
元，多则出数千万元，全数放进建经公司的专户中，公司不持股，只赚取管理费用，资金
到位后，让房子可以盖起来卖。
第1次采用“个案投资”方式的个案“青田官邸”，投资人有将近120%的报酬率，也让参
与后续推案的投资人更有信心。
位在信义路、金山南路的总公司“信义金山角”，当时曾差点被银行拍卖，和旺将面临“
无家可归”的窘境。幸运的是，提拍的前个晚上有投资客介入，条件就是保留现有的租方
，现在和旺总公司就是向那位投资客再租回来的。
“直到去年卖掉高雄育才段土地，才真正松一口气。”问刘凤美想不想把公司心血买回来
，她说：“不了，尝过资产难以出脱的苦头后，现在根本不想有库存，现在1个月只要付
30万元的租金。”
刘凤美小档案
年龄：43岁
生肖╱星座：虎╱天秤座
学历：国际商专二专企管科夜间部
家庭状况：已婚，育有2子
兴趣：跑步、打羽毛球、自己做便当
愿望：希望员工待遇能冠居同业
座右铭：诚信、创新、承诺、责任
资料来源：《苹果》资料室
http://blog.yam.com/ilinandy0326/article/16938516
August 26, 2008
入主和旺 城宝借壳上柜
工商时报/股市脉动/C2版 / 袁延寿／台北报导
透过私募方式，入股一‧六亿元资金，持股逾五成，未来两家公司将合作推案。
为改善营运结构、增加推案资金，和旺(5505)董事会日前决议将以现增及私募方式，募集
资金，和旺二十五日指出，桃园建商城宝建设一‧六亿元的资金已到位，所占持股比例已
达五○％以上，未来并将与和旺现有经营团队共同推案。 和旺从九十一年开始，经过三
次减资和二次增资后，目前实收资本额为二‧四亿元。 和旺去年度财报营收净额达六千
三百万元，税前盈余为一千六百五十万元，EPS为一元。据了解，这次参加和旺私募的桃
园城宝建设，在当地是以“总督府”系列建案出名，目前主要实际负责人刘永祥此次是以
三家投资公司的名义入主和旺。 和旺建设董事长刘凤美指出，和旺在九十一年时，曾发
生营运困境，经员工出资取得经营权后，近三年来，透过积极处分土地存货，经过减资和
增资后，银行借款大幅降低，财务结构已趋于稳定。 刘凤美表示，和旺目前手中建案全
部锁定台北市土地开发，开发方向为小而美的个案，目前有六个建案，分二部份开发，包
括与地主合建，以及买地后对外募集资金作个案投资，再收取管理费，用此经营模式，和
旺营业利益和获利已达到既定目标。 另外，和旺在日前已从新入主的城宝建设手中，取
得桃园“总督府”第十一期建案。 刘凤美指出，城宝入主后，近期将透过法人代表更换
，由城宝取得五董三监中的多数，未来，城宝将与和旺现有经营团队，共同在台北市及桃
园地区推案。 和旺今年将主攻两件个案，其中“康桥经典”案总销二亿元，已经全数出
清，而去年“天母琴园”第二期顺利去化后，今年趁势推出“天母琴园”第一期，该案总
销四亿余元，为一合建案，和旺占有四成，目前正在公开销售中。 刘凤美指出，和旺经
过改造，去年开始已经获利，未来会与城宝继续锁定台北市为推案重心，未来如有资金需
求，将透过增资方式，再提升资本额，以增加推案实力。
http://blog.udn.com/chen04088/5305770
和旺刘永祥：未来3年，要年赚1股本
2011/06/09 12:52
时报资讯
【时报记者郭鸿慧台北报导】
和旺(5505)董事长刘永祥表示，和旺未来3年每年都以赚1个股本为目标，目前房市虽然有
奢侈税的干扰，但是基本上仍是供需问题来决定一切，在供给有限的情形下，房地产后市
仍佳。刘永祥表示，和旺推案地点都是锁在台北市，未来仍将以北市为主，目前都更、购
地都正在积极的洽谈中。
　和旺董事长刘永祥表示，房市短期内虽受到奢侈税的干扰，但房市一向是由供需来决定
，北市供给量不多，再加上北市投资门槛相对较高，因此这波奢侈税并没有打击到北市的
房价，反而是让换屋族出来购屋，未来陆客自由行及陆客购屋条件松绑后，房市发展依然
乐观。
　和旺今日举行股东会，顺利通过99年度每股配发现金股利4.1元，另资本公积转增资配
发股票1元，共计5.1元。
和旺拟处分民权西路捷运站土地，获利上看1个股本
2011-06-09 12:47
时报资讯
【时报记者郭鸿慧台北报导】
和旺(5505)有意处分民权西路捷运站旁商业区一案，和旺此块土地成本每坪约530万元，
现在市价已喊到700万元，若以目前市价估计，和旺处分此一土地，将可贡献1个股本。据
了解，目前有很多人找和旺想要买下此案土地，其中也包括上市柜建商。和旺第3季将是
入帐高峰期，“莳尚极”和“圆山帝标”将在7月、10月交屋入帐，日前处分吉林路的180
余坪土地，获利约1亿余元，预计将在8月底入帐，届时将会推升获利走高。
　和旺董事长刘永祥表示，民权西路捷运站旁商业区一案，由于位于民权西路双捷运站，
未来地下1楼又将直通捷运站，和旺虽然尚未推案，但在北市一地难求下，市场上十分抢
手，有很多人直接找他谈希望能将此案土地直接转售。刘永祥表示，目前还没有做出任何
决定，卖地或是和旺自己推案机会一半一半，至于要卖给谁，就是价高者得，Q3底、Q4初
就会有明朗的答案。
和旺董事长刘永祥表示，今年和旺推案约70亿元，包括己推案的“首府帝标”总销12亿元
、6月将推的“中华帝标”案总销8亿元、Q3推“松江帝标”都更案总销18亿元、济南路别
墅案总销6亿元也将在Q3推出，另外“莒光都更”案将在Q4底推出，总销将高达30亿元。
刘永祥表示，和旺仍积极插旗台北市都会区，3年内在手的推案计划已排满，未来3年每年
都以赚一个股本为目标。
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/599879
刘永祥︰大不了不做房地产 去做博弈
2012-07-16
〔记者陈永吉／台北报导〕政府打房完全没有放松迹象，恐会导致营建公司出走！和旺建
设（5505）董事长刘永祥就表示，如果不是因为有上柜，还要照顾投资人，和旺建设未来
几年建案交屋可以回收的资金有60亿元，加上资本额20亿元，都想拿去投资海外博弈事业
。
周二和旺才公告，与力麒建设（5512）在台北市万华区合作，由和旺提供土地，双方合建
分售，和旺未来分回总销金额58%，但由力麒担任主导个案规划、销售的建方。据了解，
这块地为老旧建案符合都更条件，和旺已经完成都更申请程序，如此一来，和旺几乎不用
再投入任何成本，最后可分到超过10亿元的销售金额。
事实上，这已经不是和旺首次担任地主，与其他建商共同开发的案子，去年和旺就与大陆
建设合作，由和旺提供500多坪位于台北市民权西路捷运站的土地，由大陆建设担任建方
，市场估计此案总销将近百亿元，和旺可分得超过60亿元。
只提供土地 不再推案
以这样的态势看来，加上未来重心可能放在海外博弈事业，未来和旺极可能只担任地主，
自行推案的机会大幅降低。
其实刘永祥私下就表示，和旺这次到天宁岛开发，绝对是玩真的，当初是机缘才能低价取
得天宁岛40年的开发权，而且重点是天宁岛还能办商业投资移民，可以拿到绿卡，优点非
常多。
拥有5张合法博弈牌照
由于天宁岛属于美国领土，而和旺并购的“天宁皇朝酒店”是美国本土以外，唯一拥有合
法博弈经营执照，且和旺不只取得天宁岛的房地产开发权，同时也拥有5张合法博弈牌照
，未来将分批出租给有兴趣的业者，如此一来，和旺将成为台湾第1家拥有合法赌场饭店
的上柜公司。