买房贷款的原理跟融资买股其实是一样
差别只在于融资买股
因为保证金要追缴，股价波动大，有时候跌个一半都有可能
断头资金很快就掰了
房地产''相对''波动没那么大
加上大部分的时候，地产都处于多头
只有遇到很大的地产利空，如中国飞弹对台 金融海啸 SARS修正
但这些都是短线利空 长线利空 台湾目前才要面对第一次
所以以前根本没这种经验
历史上第一次台湾的人口红利修正房价 差不多在今年开始
所以房价的修正是从今年才开始的
但因为货币供给还是相当的宽裕所以跌下来的速度并不快
目前只有小跌和小修正而已
真正的下跌应该是从利率提升和货币供给下修开始
升息简单帮房贷族算一下
假设目前房贷利率2% 自备300万 买1200万的房子
等于900万是用借的
900万年利2% 一年利息18万 假设从2%在五年内爬到3%
利息会上涨到27万 加上台湾的银行并不能像股票一样追缴下跌的保证金
也就是房屋如果1200万跌到剩下700万 中间这500万也不能追缴
客户还款正常就继续缴还
在景气多头 其实这倒是无所谓 只要买房的人收入稳定
他的房子即使下跌到700万 赔掉500万 但他还是不会发生违约风险
只是对经济的伤害就很大
假设这样的家庭有一万户
500万*1万户就会亏掉本来500亿
他可以拿来消费在其他地方的被排挤了金额
这就是炒房最要命的问题
就是把本来可支配的所得通通丢到房贷去转嫁到了那些赚价差的人身上
让贫富差距不均就算了
也影响了消费
消费退化 储蓄都跑进了地产 而地产价格又下降
这对资金 消费 投资 都不是什么好事
不过有一块就显得相当危险了
寿险业持有很大部分的地产这些寿险业者
很多已经被金管会警告负债与资产的比例出现很大的问题
只要地产一崩跌
资产必须下修 租金投报率却因为当时的持有成本没有改变
但保费因为利率提升 必须付出更高的成本才能推出符合现有利率保单
等于是成本提高 但是却没有办法改善 因为当初套在高点的地产假设没出脱
满手地产 唯一只能增加地产的报酬率来拉高租金
这寄望的只有地产租金确实能被租户租下这块地方确实能获利后
才能提高租金
若这块地方租金拉上去 但租户租不起了 那这块地点就只能认赔出场
这是寿险业者最大的危机
※ 引述《tracyyen ()》之铭言：
: 不知道大家如何看待买房贷款这事
: 对一些人来讲 其实是高杠杆投资
: 以自备款2成 买1000万房屋
: 假设有人赚了200万 就去买这屋
: 等于是身家5倍杠杆全开
: 用200万 玩1000万
: 虽然有可能是自住
: 不过各位如何看这风险?