※ 引述《TanIsVaca (好好唸书吧！)》之铭言：
: 这篇文章是此论点的详细论述：
: http://blog.udn.com/impishb/6929807
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先让大家瞻仰一下国父遗容，下面提供一点找到的
德国住房政策给大家聊备谈资
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近来在次级抵押贷款危机日益严重的情况下，德国房地产市场却很稳定。
其中的原因是德国独具特色的房地产政策。目前德国房地产政策已成为德
国“社会市场经济模式”的重要组成部分。与英美相比，德国政府更强调
房地产市场的社会福利性质。
政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收
、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，由此保障了数十年来
德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水准总体较低，市场抗风险能
力强。
第一，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提
供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷
总额一半左右，另外30%的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储
蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定
不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，
几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起著稳定器作用。
(这个基本上就是我们熟知的互助会，只是政府做会头，然后收到的会钱
只能用于规定用途，装修、买房之类的)
第二，严密规划保障市场供给。严密而科学的房地产规划，是德国政
府调控房地产市场的首要手段。德国土地规划的出发点是全国的人口特征
。目前德国有8200 万人口，家庭数量为3800 万左右，为全国提供相应数
量的住房便是政府规划的首要目标。另外，根据政府规划，近年来德国每
年新增住房为25 万到30 万套左右，完全能够满足居民的新增购房需求。
考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结
构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明
确规定所有住房中福利房的比例。政府对社会福利住房专门规划用地，在
发展商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开
发商提供补贴。德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法II》。这项
法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施
和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。
第三，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。尽管《住宅
建筑法II》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住
需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的房子。
为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社
会住房”和“住房金”等资助政策。
战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公
寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金
供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助
私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭
提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，
供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾
人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。此外，德国政府还实施“住房金”
制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。在
德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近
几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭
税后月收入的比例由45%下降到31%。
第四，为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的
法规建设和管理，这些法规重在保障租户的合法权益。法规中对租房合同
和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。此外，为防止住房
租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象，维护了全国住房租
赁市场的良好秩序。德国发达的房屋租赁市场。德国自有住房率为42%，租
赁住房率却达到58%，特别是年轻人中77%是“租房族”。这主要得益于政
府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样
，德国政府对房租水准也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会
、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格
表”。如房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为；超过50%就
构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。
第五，限制房地产投机。近年来大量海外“炒房团”涌入德国，境外
资金已超过本土资金成为房地产市场的主力，在德国的境外房地产投资资
金约占到全欧洲的1/3。许多地方政府为此出台法规限制最高房价和房租，
极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步淡出德
国市场。除严格的房地产法规外，税收也是德国政府调控房地产市场的重
要手段。无论是在新增房屋建设、保障住房供应，还是在限制房地产投机
方面，德国政府都积极运用税收手段，大都取得了很好的效果。为限制房
地产炒作，德国政府一直对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限
制。德国即将实行所得税改革计划，将对投资者的房租收入征收25%的所
得税，这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应，将大大限制房
地产投机的利润空间，对维护房地产市场稳定作用重大。
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另外，德国还大力鼓励企业盖员工宿舍
企业花在盖宿舍的钱，可以获得全额所得税抵扣