以下资讯来自本人实地勘查或电话访问
来源为: 厚生发言人江瑞瑭, 财务长欧嘉保, [桥峰a+]销售人员,
[桥峰a+]旁边的海悦地产仲介, [谦岳]屋主...等
以及财务报表研究结果. 均有理性依据非市场新闻消息
为求阅读方便 可能省略复杂计算过程 仅呈现结果
若有细部资料需求或发现不合理处 可来信或公开讨论^^
※ 引述《comemail (老婆可爱)》之铭言：
: 1. 标的：厚生2107
: 2. 进场理由
: a.基本面：
目前手上两大建案 [桥峰a+] [谦岳]
桥峰为成屋四栋 BCD栋已接近结案或已结案 忽略不计
A栋(a+) 销售策略为每轮推出5~10户 共100户目前剩50余户
再随时依照销售进度及市场房价 调整价格 越卖越贵 不给杀价
销售方针为 卖越慢越好越赚 估计2014年结案
谦岳为预售屋已完销 将在2014年Q1交屋后一次入帐
直接推测下半年eps, 明年eps, 后年eps, 大后年eps
=======2013年H2EPS============
以下本业橡胶+租金收入仅保守估损平 实际上仍有盈余
且租金会随着桥峰a+商场未来招租后上升
房价以目前房价为基准 若上升对于盈余有加分效果
桥峰a+目前尚余屋可贡献营收约 49亿元
扣除一二楼商场保留部分 保守估仍有40亿潜在可入帐营收
此估计对照剩余户数亦合理
毛利80% 此案尚可贡献eps约 6元
假设下半年桥峰销售速度等同上半年 2013 q3+q4 eps=2.2(税前) 2(税后)
2013年eps为 4.2元 视桥峰销售状况调整
(个人认为下半年销售将旺于上半年, 4.2为保守估)
=======2014年eps==============
Q1将有谦岳交屋入帐EPS =4 此部分变量极少
假设全年将桥峰a+结案 eps=3.8
故2014年eps为 7.8元
=======2015年eps==============
新店富裔河建案 与国础(德士通6264)建设合建
已动工 预估获利 1 eps
假设无其他处分
2015年eps=1
=======2016~2017年eps==============
信义B7建案 与大陆建设合建
预估获利 2 eps (此预估可能不合理 需视当时房价)
假设无其他处分 2016~2017eps =2
以上可发现2015年后为业绩空窗期
若站在经营管理立场可能会将桥峰保留几户嗣后处分
或是将闲置土地处分以确保稳定盈余
土地资产如下:
龙潭三洽水段 14351 坪 工厂 处分机率小
苗栗大湖段 230387 坪 曾有考虑作为养生住宅
桃园南崁段 15295 坪 出租厂办 处分机率大
板桥新板段 144 坪 处分机率大
南投埔里段 4,108 坪 不明
帐面价值为民国89年 十余年未重估 潜在处分利益仍十分惊人
: b.技术面：
: 盘整反弹 尚未有明显方向突破
: c.筹码面：
: 法人外资布局约一年
: d.消息面：
: 尚未有消息 以后可能会有
: 3. 进场价格：
: 均价23.5我买很多，很多
: 4. 停损价格：
: 除非他未来要盖好的豪宅[谦岳]倒塌了 不然目前没停损打算
根据以上推论
2013年现金股利 2.9元 2014年现金股利5.4元
以目前殖利率看为 12% 22%
若市场上普遍认知是10%殖利率就会涨 那后续可能很有潜力
业绩高峰期为 2014年初 谦岳交屋25亿入帐
2014 3~4月 Q1财报公布时 届时也将公布2013殖利率
作为今年下半年至明年布局
以上作梦胡言乱语仅供参考, 盈亏自负