事先声明：
1.这档我已经持有且套牢，本文并不是劝大家买进。
2.小弟看财报的功力粗浅，希望能有板友能够指点迷津。
3.本篇数据都是采概略数，实际数字请自行参阅公开资讯观测站。
4.最重要的，不要问我该怎么做，我都套牢了，你怎么会想听我的建议呢?
首先来看
待售房屋：观察金额较大的案子，四季、四海一家、圆顶等如同预计都卖的还不错，
但金额最大的京城凯悦，待售约12亿1400万，该案总金额约17亿3000万，
101年全年度仅销售约1亿1600万，之前电询该公司股务，他跟我说明目前
已经销售了约5成，这到底是怎么算的？难道102年Q1该公司聘了一堆超级
业务员？
待建土地：值得注意较大笔的有：1.青海61、63，应该是向永信建买的，约3000坪、
23亿6600万元；美术馆区。这块地应该是位于
美术东二路与美术北五街口，形状蛮正的，但距
离美术馆应有2~3个街区。
2.龙中段129-3、129-4 ，约1500坪、16亿元；
农十六区。位置应该是在重划区土地邻凹子底
公园，位置还不错。
当然这两区还有其他比较小宗的待建土地，不过不需赘述，可以发现京城
是把发展重心放在美术馆跟农十六区，这两区算是热门地段，，应该可以
期待但我比较怕的是小京又走京城凯悦的豪宅模式...
在建工程：这是我最在意的部份，看哪些是有可能在102年以全部完工法进帐，金
额较大有以下5个建案：1.京城花赏 969,023
总销约40亿，工程款约11亿，已完工尚未入帐。
2.湖 立 方 764,395
总销约13亿，工程款约5亿5300万，已完工尚未
入账。
3.龙华段945 916,933
总销金额约18.7亿，工程款约5亿6700万，已完
工尚未入帐。
4.龙中段27 1,239,510
预计105年完工。
5.钜 诞 1,646,485
总销金额约57亿，金额最大，预计105年完工。
再来看一下公司营利状况
102年税后净利约14亿2700万，营业收入约38亿3200万，纯益率约37.2%，盈余跟纯益率
跟去年比均上升。比较一下其他南部建商
南部建商 纯益率
5519隆大 16.1
5508永信建 52.4*(股神test520概念股)
6177达丽 27.3
2537联上发 21.4
2505国扬 22.3
2501国建 41.5
其实还算不错，不过我个人是觉得纯益率不太重要，只要过得去就好，因为营建股必须
要有持续推案，保証长期获益。(不过他奶奶的长期获益不分股利是哪招)
我不是说永信建不好，是我实力不好，没办法在它一案多吃之前就嗅到买点，不过个人
认为，永信建后期案比较少，板友要追股神概念股要注意风险，T大已经不知道赚多少了
大家才要抢进场有点风险。(不过如果还有利可图，麻烦股神透漏一下 XD)
最后我要问的是，为什么不分派股利？这点其实我个人不是很在意，因为我觉得派发
股利股息并不见得算好事，但是不分派对股价绝对是噩耗...
京城财务状况从财报看不出有什么不妙的地方，我个人还觉得一年比一年好阿 XD
不过观察现金流量表
今年盈余约14亿2700万元，但营业活动之净现金流出约24亿3700万元
现金压力的确高，所以该公司股务的说明，倒是中规中矩，的确是推案太多
导致公司现金负担大。
观察资产负债表
流动负债约7亿5000万，跟100年比少了1亿1000万元
长期借款约3亿2700万，跟100年比多了2亿2000万元
不过整体ROE尚在合理范围内，没有失控的情况。
如果有高手发现财报有啥危险的迹象，小弟没注意到的地方，烦请告知。
最后结论：长期持有................................................(断气)