一个BOT案看表面IRR其实都不太准以下是BOT的可能模型：
租金收入
减
营业成本
折旧-不动产（可依BOT年限与可用年限孰短摊提折旧)
折旧-租贷改良与设备（这部分提列年份很短）
维修与改良（当期成本除非符合一定门槛改列资产）
摊销-特许权费用
减
营运费用
推销费用(敦亲睦邻 广告费用 人事费用)
管理费用(物业保全 人事费用)
减
营业外费用
利息支出
你看到的IRR是扣除以上的成本后的净收入
但实际上管理与服务可以招标给关系人，赚一手。
你盖建物时可以招标包给关系人，再赚一手。
你缺钱可以向关系人借钱，再赚一手。
等等过程都能再赚一手。
这些都成为了成本的一部份，所以看起来好像很难赚。
殊不知这是一般人陷入损益表的迷失，你把折旧摊得快点看起
来就难赚；摊少一点就看起来大赚。这最大成本也是有很大裁
量空间的部分。
心情好时把标的卖掉收割现金放口袋。放放烟火这不就是 SPV
奥义吗？
以上是模型说明书，请勿直接套用于实际案例。