主要手段: 允许以折旧代替地价(持有)税
每块土地所有权从100%开始,政府每年回收2.5%所有权,
但所有权人得以公告地价2.5%买回该年回收的所有权(地价税)
目的:
1.避免社会资金全部集中到自然零折旧的土地市场,造成地价无限膨胀
2.利用地价税与所有权折旧并存使公告地价贴近土地真实价值
3.以所有权折旧可避免高地价地区住户缴不出合理地价税而需立即搬迁的问题
理由:
1.当特定经济体内投资饱和(solow model均衡时)而人口也达均衡而零成长时,
所有非新创非天然(人工)资本(生产工具与建设)的资本边际报酬将等于0,
也就是说资本边际产值=资本折旧价值,导致市场均衡利率将接近甚至小于0,
唯有天然资本(土地)因为自然折旧为0,边际产值(种植作物,商业租金...)恒大于0,
土地的均衡资产价格=土地边际产值/市场均衡利率将趋近于无限大
唯有由政府课予人为折旧,也就是地价税或所有权回收才能避免资金全流到土地市场
2.孙文民生主义主张照价征税与照价收买两种手段相互为用,然而执行面上有些住户
因为公共建设使土地价值飙高到其难以负荷地价税的程度,照价100%收买将严重妨碍
居住权造成强迫迁徙的状况,若采所有权折旧回收的方式,无法负担者
至少还能再住几十年(1/税率,2.5%40年,5%20年)
具体方案:
1.取消自用与商用土地差别税率,全国统一折旧率与税率2.5%开始,
之后每年依据全国土地供需调整,供应>需求则降低,需求>供应则调高全国税率,上限5%
2.所有权人每年可自由选择当年度是缴纳所有权折旧还是地价税
3.公告地价以地段为范围,视选择折旧与缴税的比率来调高或调低地价,
折旧的太多则降价,反之则参照实价登录资料涨价(民生主义照价征税与收买精神)
4.当政府因公共建设需要征收土地时,得以公告地价2倍征收地主剩余所有权
5.土地剩余所有权为0时,政府得收取地价税或随时无偿收回土地
土地剩余所有权不为0时,地主随时得以公告地价一半价格出售其土地剩余所有权给政府
收回后如无公共建设需求,则由政府重新以100%所有权公开标售该土地
Q&A:
1.如果大家都第39年再开始缴?
A: 土地所有权只剩2.5%的情况, 就是自己住没问题,但想卖卖不了高价
也就是让真自宅还能规避,假自宅真炒房的会无从规避持有税
2.地价税会不会转嫁给租屋者,导致租金突破天际?
A: (1)地价税无法转嫁(2)租金乃由土地边际产值决定
(1)土地不会消失也难以新生,地主不管是否出租收到租金,都必须缴纳持有税/折旧,
也就是说地价税是固定成本而非变动成本,即便租金低于持有税/折旧,
出租至少有收到租金,不出租一毛都收不到还是得缴税,损失更大所以无法转嫁
(2)如果使用同样大小的地,在都市开店相较于在乡下开店可以多赚纯利5万元,
那这5万元便是都市土地边际产值,若租金高于此数,房客会退租,房东一毛都收不到
所以租金的天花板是都市土地边际产值,话说回来,就算持有税/折旧再低,
房东如果看房客生意好产值上升,能涨价早就涨了,谁不想多赚钱? ...
(3)综上,持有税/折旧的高低与租金无关
3.房地产价格均衡点会在何处?
A:
(1)当房地产当做整体一起看时
纯利=(租金-均衡价格x自然折旧率-均衡价格x持有税率)应要=(均衡价格x市场利率)
解得均衡价格=租金/(市场利率+自然折旧率+持有税率)
持有税率越高房价越低,持有税率越低房价越高
政府抽走的持有税额=均衡价格x持有税率
=租金x[持有税率/(市场利率+自然折旧率+持有税率)]
也就是说政府只能从房地产边际产值决定的租金中抽取房地产持有税
持有税率越高则抽取的租金中的比例越高,而房地产价也越低
(2)地上物(房)与土地分开来看时
地上物有使用年限,假定为n年,又令地上物租金每年M, 市场利率r, 房屋税率k
由于地上物由人工建造,房屋税长期可转嫁给房客
同时当租金贴现高于成本时会有新建房屋进入市场,使均衡时等于建造成本(H)
则H=(M-kH)(1+1/(1+r)+...+1/(1+r)^(n-1))=(M-kH)[(1+r)^n-1]/[r(1+r)^(n-1)]
又令j=[(1+r)^n-1]/[nr(1+r)^(n-1)], (若r>0则j<1)
则H=jn(M-kH)则地上物租金M=H(k+1/jn)
因房租同时使用地上物(房)与土地,扣除地上物贡献之M为地租
则均衡地价=(房租-M)/(r+地价税率)
当房租小于M,屋主短期会继续出租既有地上物,但房屋毁损或逾使用年限不堪使用后
就不再盖新房使房屋总数量随着折旧下降
房地产均衡价格=H+(房租-H(k+1/jn))/(r+地价税率)