“原本每月6000日圆的修缮积立金竟暴增3倍”
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居住在大型公寓的A先生，对于突如其来的维持费暴涨感到愤怒，并批评当初房地产开发商
在销售时，刻意将维持费设定得过低的手法。然而，这次涨价被解释为“为了未来”的合理
举措，考量到通膨与人力成本上升，也可以说是明智的决定。另一方面，反对增加支出的外
国人屋主、以及故意拖欠管理费的案例也逐渐增加，实际上，公寓的管理正变得愈来愈难以
在住户间达成共识。
修缮积立金突然暴增3倍的“异常状况”，生活被迫改变
“修缮积立金一下子涨了一万多日圆，真是晴天霹雳。买房的时候完全没听说过这种事，感
觉被骗了！”
住在埼玉县さいたま市一栋大型公寓的40多岁男性A先生语带颤抖。原本每月仅约6000日圆
的修缮积立金，突然大幅调涨至约3倍。
虽然在住户大会上有人提出反对意见，但在管理委员会“为了未来”的主张下，最终仍以多
数赞成通过。
这栋A先生4年前购入的公寓，户数超过1000户，距离车站与公园也很近。最吸引人的是，公
共空间设备极其完善，不仅有住户专用的咖啡厅休息室、派对厅、儿童游戏室，甚至还有远
端工作空间。
价格设定让单薪家庭也能负担得起，却享有媲美东京都内豪华塔式公寓的设施，因此A先生
原本对生活十分满意。
然而，随着修缮积立金暴增3倍的“异常状况”发生，A先生的生活彻底被打乱。
“因为房贷利率上升，每月开销比刚买房时增加了快2万日圆。再加上物价高涨，只能把公
司午餐改成自己带便当省钱了。”A先生语气低落地说。
公寓住户头痛的维持费
与独栋住宅不同，公寓除了自己的房间以外，其他空间都是所有住户共同拥有，维护费用必
须由大家分摊。
管理费与修缮积立金这些每月支出，住户无法自行控制。电梯、自动门，以及A先生很喜欢
的大型公寓独有的豪华公共设施、礼宾服务，都是推高维持费的原因。
为了让月费看起来便宜，常见“低设定”手法
A先生不满的正是房地产开发商的操作。新建公寓在销售时，开发商往往会刻意把管理费、
修缮积立金设定得很低，好让月费看起来负担不大。
事后调查发现，虽然是家庭型房屋，但修缮积立金仅6000日圆左右，在周边公寓中属于异常
偏低。A先生愤慨表示：“当初销售人员还特别强调，这间公寓的维持成本很低。”
然而，专家却认为这次涨价反而是管理委员会的明智判断。在人力不足、通膨持续的情况下
，维持费用只会上升、不会下降，这在房地产业界是常识。
尤其是修缮积立金，要负担大型公共设施的维护，初期设定明显不足，未来调涨本来就是预
设情境，这次调整其实也在合理范围内。
投资客型外国屋主的存在
不过，一般住户很难理解修缮计画的专业性与必要性。A先生担心的是转售价值下降：“维
持费一旦提高，会不会导致中古市场上的价格卖不高？”
实际上，能确实收取管理费并累积修缮基金的物件，在二手市场上的评价反而更高，这是长
期来看的事实。但对于不懂专业的一般住户来说，短期支出的增加才是直接感受到的负担。
尤其是公寓建筑年限尚浅时，住户往往难以察觉劣化问题，因此优先考虑眼前支出的人并不
少。A先生的抱怨，也不能完全被视为外行人的牢骚。
随着更多人对维持费上涨感到反感，问题正逐渐浮现。其中典型的例子，就是投资目的的外
国屋主。
在湾岸某塔式公寓，几年前曾爆发“事件”：为了阻止管理费增加，许多中国籍住户集体投
下反对票。虽然最终仍以多数赞成通过，但这件事揭露了大型公寓内住户背景各异、难以达
成共识的现实。
在中国本土，并没有像日本公寓“修缮积立金”这样的概念，通常是购屋时一次付清，之后
再依需要支出。因此，来自这样环境的投资者，认为“越便宜越好”是自然的想法。
他们本来就不是以长期居住为目的，大多考虑几年后卖掉房子，与其在意20、30年后的资产
价值，不如眼前少付一些维持费更合理。
近年，中国经济下行，加上习近平政权的强硬政策，许多富裕阶层将资金转移到东京房地产
，这已是公开的事实。他们多半将东京不动产视为投资标的，等价格上涨后出售套利。随着
中国人屋主增加，未来反对维持费调涨的势力可能进一步扩大。
住户善意支撑的制度，一旦被“钻漏洞”…
目前，日本公寓的管理在很大程度上依靠住户的善意，但若这套制度被恶意利用，将埋下未
来隐患。
除了反对涨价，更恶劣的情况是——干脆不缴管理费与修缮积立金。
一名东京都港区塔式公寓的理事透露：“有中国籍投资屋主故意不在帐户存钱，长期拖欠管
理费与修缮积立金，造成严重问题。”
这栋公寓因能俯瞰东京铁塔而受中国人喜爱，公共空间常听到中文。虽然房价高昂（家庭型
至少2亿5000万日圆以上），但住户通讯刊物上几乎每月都刊登“长期欠缴管理费对策”，
可见困扰之深。
甚至有投资客恶意多年不缴，等到累积金额庞大后直接卖屋“跑路”。每月欠几万日圆看似
不多，但几年下来动辄数百万。
在湾岸另一栋塔式公寓，甚至有外国法人长达5年不缴管理费，最后累积包括利息与违约金
在内超过1000万日圆，诉诸法院解决。
管理崩坏的“定时炸弹”
若反对维持费上涨的住户成为多数，加上长期欠缴者增加，公寓管理势必恶化。
特别是大型公寓，公共设施越豪华，脏乱与老化就越显眼。管理与修缮需要全体住户的共同
意识，但规模越大，越难凝聚共识。
事实上，已有指摘指出，人力与工程成本上升速度已超出管理组合的原先预估。实例包括：
原本应该全天驻点的礼宾人员，因成本压力缩减为半日勤务，导致服务品质明显下降。
虽然A先生对修缮积立金涨价满腹牢骚，但其实他能住在管理体制健全的公寓，某种程度上
算是幸运。再加上这栋位于郊区，投资客比例少，更容易形成住户共识。
相对地，像湾岸、港区这些外国与投资型住户比例高的公寓，就没有保证能长期维持良好管
理。随着通膨与房市上涨，若多数人只顾眼前利益，将引爆“管理崩坏”的定时炸弹，也并
非不可能。

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