北市“青银换居”仅17户入住 长者参与意愿低曝3大原因
台北市“青银换居”计画鼓励65岁以上长者，将无电梯老旧公寓交由公办包租代管，换成
有电梯的社宅，提升居住品质。北市议员曾献莹指出，计画推动多年仅17户入住，其中土
地增值税、社宅租期、长者生活习惯都导致长者参与意愿低落。北市都发局回应，长者因
搬家负担、生活习惯差异多持观望态度，未来将强化心理辅导、旧屋整理及环境适应支援
。
青银换居自2022年试办，协助长者将老旧公寓透过公办包租代管出租，换取社宅居住，租
金收益支付社宅租金，解决长者爬楼梯困境，同时促进世代共居。曾献莹表示，计画申请
数累计达70余件，然而成案仅17户，显示政策吸引力不足。
曾献莹说明，依《土地税法》第34条，出售自用住宅用地享优惠税率，出租后一年内不得
享有自用住宅的优惠。长者担忧未来临时有出售房产需求时，税赋加重，亦无法说服家人
加入青银换居计画。
曾献莹直言，长者房屋包租代管出租后，若老旧公寓临时有出售需求，土地增值税率将从
自用住宅的10％飙升至20％至40％。北市土地价值高，土地增值税动辄上百万，10％的税
率和20％、30％的税率差距太大，虽然北市有提供房屋税的优惠，以自用住宅税率课税，
仍难以激励民众申请。
曾献莹说，也有民众认为社宅与原居住地相距甚远，年长者不愿移居，若移居需适应新生
活习惯，例如买菜、运动及就医需求都要重新安排，年长者担心无法适应新的生活节奏因
而却步。同时青银换居计画，社宅租期仅有12年，后续配套尚不明确，长者担忧日渐高龄
后须再次搬迁。
他指出，今年开始招租的六张犁社宅总户数共计722户，邻近北医及吴兴街菜市场，生活
机能完善，附近老旧公寓多，为青银换居最好示范地，却仅释出5户，连1％都不到，实在
太少。
简瑟芳表示，现在尚有14户审查中，没有达到当初预期成效主要是不少长者已录取又放弃
，老人家一开始觉得有意愿有需求，但实际看房子时又不想搬家，要把自己原先房子清空
给业者也舍不得。
都发局回应，青银换居资格限65岁以上长者及其直系亲属申请，房屋须为屋龄20年以上合
法建筑。为提升诱因，出租房屋免改课非自用住宅税率，搬迁期间免1个月社宅租金。不
少长者因搬家心理负担、生活习惯差异多持观望态度，未来将整合社福团体，强化搬家前
心理辅导、旧屋整理及环境适应支援，视申请情形调整户数，与社会局、卫生局研拟12年
后照顾方案。
都发局说明，截至3月31日，北市社宅及包租代管住宅资源，已有30.5％提供给65岁以上
、符合“一定所得以下且无自有住宅”条件长者使用，青银换居计画所使用的社宅，需依
相关法规申请与配置，确保租赁对象条件、租期与换居住宅资格等符合公平分配原则。
都发局说，目前青银换居计画不会立即影响土地增值税的“自用住宅”优惠资格。仅当未
来有出售需求时，才须检视当时是否仍符合自用住宅条件。考量本计画租期最长可达12年
，若短期内无出售计画，则土地增值税的相关税赋影响可暂不列为主要考量。
都发局也说，2023年6月已将青银换居计画租期由最长6年延长至12年，长者多符合《住宅
法》所称弱势身分，未来会将年龄、健康状况与实际入住情形，于不排挤其他社宅申请者
的前提下，妥善评估是否延长租期，兼顾资源公平与照顾持续性。